Tarievenbeleid gemeentelijke maatschappelijke accommodaties

Inhoudsopgave

• 1.

  Inhoudsopgave 2

• 2.

  Inleiding 3

• 3.

  De systematiek 4

• 3.1.

  De systematiek van het tarief 4

• 3.2.

  Stroomschema 6

• 4.

  De tarieven 8

• 4.

  1 Verhuurtarieven maatschappelijke en commerciële voorzieningen 8

• 4.

  2 Verhuurtarieven maatschappelijke en commerciële activiteiten 8

• 4.

  3 Het maatschappelijk huurtarief van €0,28 per m2 9

• 4.

  4 Verhuurtarieven binnensport 10

• 4.

  5 Horecatarieven 11

• 4.

  6 Parkeertarieven 13

• 4.

  7 Vrijwilligersvergoeding 13

• 5.

  Indexering 13

• 6.

  Benchmark 13

• 7.

  Invoering tarievenbeleid 14

• 7.

  1 Tarievenbeleid en mo beleidsregel 15

• 7.

  2 Evaluatie/monitoren 15

• 8.

  Hardheidsclausule 16

• 9.

  Bijlagen 16

Bijlage 1: Toelichting kostenelementen

Bijlage 2: Definities

Bijlage 3: Rekenmodel Gebruiksexploitatielasten

Bijlage 4: Regeling Vrijwilligersvergoeding

Bijlage 5:Samenvatting tarieven ontmoetingspleinen

Inleiding

In de afgelopen jaren is, op basis van het coalitieprogramma, gewerkt aan een accommodatiebeleid voor de ontmoetingsfuncties (ontmoeting, welzijn en cultuur), de binnen- en buitensport en het primair onderwijs. Doel is in alle situaties om te komen tot een adequate, doelmatige en efficiënte basisstructuur = basisaanbod van deze voorzieningen voor de Udense burger.

Op 2 april 2009 heeft de raad de uitgangspunten en de hoofdlijnen van het accommodatiebeleid vastgesteld. Op 2 februari 2011 heeft de raad de definitieve veranderopgave vastgesteld door de locaties van de 6 ontmoetingspleinen in de gebieden te benoemen.

Uiteindelijk met als doel zes gebiedsgerichte ontmoetingspleinen te realiseren die:

• -

  van en voor iedere bewoner van het gebied zijn

• -

  invulling geven aan de functies ontmoeten, bewegen, ontwikkelen, zorg en welzijn

• -

  als gebouwen goed bereikbaar, toegankelijk en veilig zijn

• -

  duurzaam worden beheerd en een sluitende exploitatie hebben.

Om aan deze genoemde uitgangspunten van de Multifunctionele Accommodaties te kunnen voldoen is het van belang dat er een uniform tarievenbeleid wordt opgesteld. In het voorliggende document wordt dit uitgewerkt.

Het tarievenbeleid heeft uiteraard raakvlakken met het subsidiebeleid. Deze notitie beperkt zich tot het tarievenbeleid. Gelijktijdig met de invoering van het tarievenbeleid worden de gevolgen voor het subsidiebeleid in beeld gebracht en verwerkt.

Het tarievenbeleid is één van de kaders voor de gemeentelijke beheerorganisatie. Het bedrijfsplan hiervoor is 25 januari 2011 door het college vastgesteld en op 7 april 2011 aan de raad ter informatie aangeboden.

Dit tarievenbeleid heeft betrekking op de locaties waar het beheer onder verantwoordelijkheid van de gemeente wordt uitgevoerd en waar het pand in eigendom is van de gemeente. Dit zijn:

• v

  ontmoetingsplein MuzeRijk, ontmoetingsplein de Schakel, ontmoetingsplein Terra Victa en ontmoetingsplein de KomIn en de mogelijke toekomstige ontmoetingspleinen voor gebied centrum en Uden Zuid

• v

  de binnensportaccommodaties de Wervel, Hoenderbos, de Stigt, Germenzeel, Terra Victa en Zoggel

• v

  de wijkgebouwen de Nieuwe Pit, de Balans, Ujes Hofke

De stedelijke accommodaties en buitensportaccommodaties worden hier buiten beschouwing gelaten.

Dit tarievenbeleid maakt het mogelijk dat:

• §

  burgers, verenigingen en instellingen daadwerkelijk in staat zijn van de accommodaties gebruik te maken;

• §

  er een duurzame en sluitende exploitatie van deze accommodaties mogelijk is;

• §

  er een duurzaam en kwalitatief beheer van het vastgoed mogelijk is;

• §

  het vastgoed goed wordt onderhouden;

• §

  burgers, verenigingen en instellingen geen financiële huisvestingszorgen meer hoeven te hebben;

• §

  burgers, verenigingen en instellingen gelijk, transparant en eenduidig behandeld worden.

Maar bovenal willen we het mogelijk maken dat burgers elkaar kunnen ontmoeten. Vandaar dat we van nu af aan niet meer spreken van een MFA maar van een ontmoetingsplein.

De systematiek

De systematiek van het tarief

Om het uiteindelijke huurtarief te kunnen bepalen zijn alle kostensoorten per m2 in beeld gebracht. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen:

vde eigenaarslasten of wel de kale huurprijs:

Op basisvan de elementen stichtingskosten en eigenaarsexploitatie wordt de kostendekkende kale huurprijs berekend.

vde gebruikerslasten:

Bij de gebruiksexploitatielasten wordt onderscheid gemaakt tussen gebouw gebonden kosten zoals klein onderhoud, verzekeringen, gas water en licht en schoonmaak en facilitaire kosten zoals personeel, afvalverzameling, sleutelbeheer, bedrijfshulpverlening etc.

vde inve n tarislasten :

De inventarislasten hebben betrekking op de losse inventaris zoals meubilair, koelkast, computer, telefoon, kasten etc.

Voor een gedetailleerde omschrijving wat hier allemaal precies onder valt verwijzen wij u naar bijlage 1; toelichting kostenelementen. Voor de uitleg van de begrippen verwijzen wij u naar bijlage 2; de definities.

De eigenaarslasten, de gebruikerslasten en de inventarislasten vormen samen de totale kostprijs. Dit zijn alle kosten om het gebouw in stand te houden en te exploiteren.

In een ontmoetingsplein kunnen maa tschappelijke partijen ruimtes per dagdeel/uur huren. Te denken valt aan KBO, de toneelvereniging, de EHBO, de bridgeclub, een koor of een dansvereniging etc.

In een ontmoetingsplein kunnen ook commerciële partijen met een maatschappelijk doel ruimtes huren, zowel vast (24/7 zoals kinderopvang, fysiotherapie, huisarts) als per dagdeel/uur (zoals talencursussen, trainingen met een winstoogmerk)

Het accent in een ontmoetingsplein ligt natuurlijk op het maatschappelijk gebruik. Om het ontmoetingsplein exploitabel te houden streven we naar maximaal 30% commercieel gebruik. Dit geldt zowel voor de vaste huurders van de voorzieningen als voor de gebruikers van de ruimtes per dagdeel. Uiteraard moet de commerciële gebruiker wel passen binnen de maatschappelijke gedachte en uitgangspunten van het ontmoetingsplein.

Bij het berekenen van de tarieven voor maatschappelijke gebruikers (door verenigingen, stichtingen of gemeente zelf) is uitgegaan van normkosten per m2 voor gebruikerslasten, inventarislasten en de eigenaarslasten. Er wordt voor de dagdeelhuurders dus niet voor alle panden afzonderlijk een apart tarief gehanteerd, uitgaand van de werkelijke kosten van een pand. Dit vanuit de gedachte van uniformiteit in tarieven binnen de gemeentelijke gebouwen.

De stichtingskosten van het pand worden niet doorberekend aan de maatschappelijke gebruikers. De stichtingskosten komen voor rekening van de gemeente.

Bij verhuur aan commerciële partijen met een maatschappelijke functie worden de stichtingskosten wel doorgerekend.

Commerciële gebruikers betalen dus de volledige kostprijs; zowel de eigenaarslasten als de gebruikerslasten. Wij kunnen immers als gemeente geen overheidsgelden investeren in commerciële partijen.

Daarom hanteren we een maatschappelijk tarief en een commercieel tarief.

In het stroomschema wordt de systematiek uitgebeeld.

Stroomschema

N.B. De bedragen in het stroomschema zijn kostprijzen , prijspeil 2012 .

De toelichting op bovenstaand stroomschema is opgenomen in bijlage 1.

De tarieven

4.1 Verhuurtarieven maatschappelijke en commerciële voorzieningen (vaste verhuur - 24/7)

In het stroomschema zijn de tarieven opgenomen die gelden voor het huren van een voorziening voor vaste huurders, een huurtarief wordt als volgt opgebouwd:

Een commerciële vaste huurder betaalt voor de ontmoetingspleinen minimaal de kostendekkende huur van het gebouw, het tarief is opgebouwd uit:

• -

  Stichtingskosten + eigenaarslasten = €125 - €145 per m2 bv/jaar

• -

  Specifieke gebruikerswensen (wordt één op één door gefactureerd)

• -

  Gebruiksexploitatielasten = €60 - €80 per m2 bvo/jaar

Een maatschappelijke vaste huurder betaalt geen volledig kostendekkende huur. Zij betalen de gebruikersexploitatielasten en de helft van de eigenaarslasten. De maatschappelijke vaste huurder betaalt geen stichtingskosten.

Wanneer de gemeente verantwoordelijk is voor de aanschaf en het onderhoud van de inventaris dan betaalt de huurder ook de inventaris component. Het tarief is als volgt opgebouwd:

• -

  Eigenaarslasten = €20 per m2 bvo/jaar (= de helft van totale lasten van € 40,-)

• -

  Gebruiksexploitatielasten = €80 per m2 bvo/jaar

• -

  Inventarislasten = €20 per m2 bvo/jaar (opgebouwd uit €18 afschrijvingslasten en €2 beheer en onderhoud)

• -

  Specifieke gebruikerswensen indien van toepassing (wordt één op één door gefactureerd)

• -

  Dit tarief is exclusief huur van voorzieningen zoals beamer, projectiescherm, geluidsinstallatie enz. Huur bedraagt €7,50 per dagdeel.

  • 4.2 Verhuurtarieven maatschappelijke en commerciële activiteiten (verhuur dagdeel/uur)

Voor vaste en incidentele gebruikers, zowel maatschappelijk als commerciële, zijn aparte verhuurtarieven vastgesteld, onderstaand een overzicht.

De tarieven die in de tabel zijn opgenomen zijn vastgestelde minimale tarieven die een basis kwaliteitsniveau, wat betreft de diensten en producten, garandeert.

De gemeente hanteert in alle gemeentelijke maatschappelijke accommodaties deze vastgestelde tarieven als ondergrens.

Alle bedragen zijn inclusief BTW, prijspeil 2012.

4.3 Het maatschappelijk huurtarief van €0,28 per m2

Het verhuurtarief is opgebouwd uit drie elementen, te weten:

• -

  Gebruiksexploitatielasten (€80/m2/bvo/jaar)

• -

  Inventarislasten (€20/m2/bvo/jaar)

• -

  eigenaarslasten (€20/m2/bvo/jaar)

(zie ook de toelichting bij 4.1, bij maatschappelijke vaste huurder)

Binnen het ontmoetingsplein kunnen deze lasten terugverdiend worden door inkomsten uit verhuur van ruimten en door inkomsten uit de horeca.

Deze lasten en inkomsten zijn vertaald naar een tarief per m2.

Daarbij is met de volgende elementen en uitgangspunten gerekend:

• -

  De ontmoetingsruimte is door iedereen gratis te gebruiken, bij niet-openbaar gebruik kan deze verhuurd worden.

• -

  Het aantal verhuurbare dagdelen per week is 21

• -

  Een bezettingsgraad van 60% (13 dagdelen per week)

• -

  Een dagdeel is 4 uur, zijnde aaneengesloten uren

• -

  1 uurtarief = dagdeeltarief : 4 uur x 1,5

• -

  Verhuur vindt plaats op basis van 1 dagdeel

• -

  Indien 1 uur wordt gehuurd, wordt de huurprijs 1,5 x het uurtarief

• -

  Er zijn 48 verhuurbare weken per jaar

• -

  ‘Multifunctioneel beperkt gebruik’ wordt dubbel belast tot een maximum van 13 dagdelen per week (13 dagdelen is 60% bezetting). Hier is sprake van een overgangsregeling van twee jaar.

• -

  De verwachte horecabijdrage uit jaarhuur of marge is gebaseerd op de aan de horeca toegerekende m2 per locatie. Hierbij is de indeling van het pand bepalend geweest. De verwachte bijdrage van horeca aan de exploitatie verschilt dus per pand.

• -

  Niet verhuurbare ruimten zoals toiletten, gangen, keuken zijn verrekend in het tarief

• -

  Voor evenementen wordt voor één zaaldeel in een binnensportaccommodatie uitgegaan van 325 m2

Dat betekent dat als een vereniging op woensdagmiddag een ruimte huurt van 50 m2 de vereniging 50m x €0,28 = €14 betalen.

Het rekenmodel Gebruikerslasten is opgenomen in bijlage 3.

4.4 Verhuurtarieven binnensport

Wat betreft de verhuurtarieven aangaande de binnensport wordt binnen de gemeente Uden de sporttarieventabel gehanteerd. Hierbij gaat het om maatschappelijke tarieven die niet kostendekkend zijn. De tarieven zijn tot stand gekomen op basis van de uitgangspunten in het binnensportbeleid. De tarieven voor binnensport wijken dan ook af van de tarieven die gehanteerd worden voor de ontmoetingspleinen en wijkgebouwen, omdat op deze laatst genoemde categorie andere uitgangspunten van kracht zijn.

De binnensporttarieven zijn in juli 2013 geindexeerd.

4.5 Horecatarieven

De horecatarieven die nu in gemeentelijke accommodaties worden gehanteerd lopen zeer uiteen en zitten vaak ver onder de reguliere horecatarieven. Om oneerlijke concurrentie te voorkomen en om uniforme tarieven te gebruiken is ervoor gekozen om één niveau van horecaprijzen te hanteren voor zowel de sportkantines van de binnensportaccommodaties, de ontmoetingspleinen als de wijkgebouwen.

De nieuwe tarieven zitten onder het commerciële horecatarief omdat er sprake is van ondersteunende horeca en vanuit gemeentelijke accommodaties geen actieve reclame voering plaatsvindt.

Om tegemoet te komen aan maatschappelijke activiteiten wordt de mogelijkheid geboden om bij een activiteit koffie, thee of fris te leveren. Voor de kannen met koffie/thee en/of frisdrank worden gereduceerde prijzen in rekening gebracht.

Ook indien men gebruik maakt van een serveerwagen zijn de prijzen iets lager. Daarbij gaat het om een beperkt assortiment

Een consumptiebon voor koffie/thee, fris, bier, wijn en sterke drank bedraagt €1,75 per stuk. Voor alleen koffie/thee en fris betaalt men voor een consumptiebon €1.35. Met consumptiebonnen zijn alleen dranken (natte horeca) verkrijgbaar, geen droge horeca (broodjes, snacks, e.d.). De consumptiebonnen worden uitgegeven bij evenementen.

4.6 Parkeertarieven

De parkeertarieven worden in deze notitie buiten beschouwing gelaten omdat parkeren geen basisvoorziening voor een ontmoetingsplein is. Bij ieder ontmoetingsplein of wijkgebouw kan een bezoeker gebruik maken van de openbare parkeergelegenheid. Ontmoetingsplein Muzerijk vormt daarop een uitzondering, daar maakt de parkeergarage wel onderdeel uit van het ontmoetingsplein. Voor die parkeergarage worden aparte tarieven gerekend.

4.7 Vrijwilligers en vergoedingen

De gemeente Uden is van mening dat het behouden van vrijwilligers van wezenlijk belang is. In de berekening van het tarief is ook uitgegaan van professioneel beheer in combinatie met vrijwilligersinzet. Wij streven naar een verhouding van 60-40%.

De gemeente kiest er dan ook voor om inzet van vrijwilligers te belonen. Indien een vrijwilliger in plaats van een betaalde kracht werkzaamheden uitvoert ontvangt de stichting of vereniging waaraan de vrijwilliger verbonden is een vrijwilligersvergoeding, zijnde €1.25 per persoon per uur.

Indien een vrijwilliger andere activiteiten verricht (dus niet i.p.v. betaald personeel dan kan de vrijwilliger gebruik maken van de bestaande voorzieningen voor vrijwilligers zoals vastgesteld in het vrijwilligersbeleid van de gemeente, bijvoorbeeld deelname aan de jaarlijkse vrijwilligersbijeenkomst of vrijwilligerspenning.

De verhouding die de gemeente hanteert is 1 vrijwilliger per minimaal 25 klanten.

Indien de organisatie/vereniging/stichting ervoor kiest de vergoeding uit te betalen aan de vrijwilliger dan is het hun verantwoordelijkheid dat niet meer dan de wettelijke toegestane bedragen worden uitgekeerd.

Op de site www.rijksoverheid.nl wordt aangegeven hoeveel vergoeding een vrijwilliger belasting vrij mag ontvangen. Zie bijlage 4 voor de kaders op dit moment.

Indexering

Alle tarieven die opgenomen zijn in het tarievenbeleid zijn vastgesteld op prijspeil 2012.

De huur op vaste huurcontracten wordt jaarlijks geïndexeerd door de CPI index van de maand januari van het jaar daarvoor, te delen door de CPI index van de maand januari van 2 jaar daarvoor. Voorbeeld: index 2012 = index januari 2011 gedeeld door index januari 2010.

De overige tarieven worden geïndexeerd conform de index voor belastingen en tarieven uit de gemeentebegroting en worden afgerond naar hanteerbare tarieven. Bij geringe wijzigingen kan ervoor gekozen worden de tarieven per 2 a 3 jaar te indexeren.

Benchmark

Op 2 april 2009 heeft de raad de uitgangspunten en de hoofdlijnen van het accommodatiebeleid vastgesteld. Het ontmoetingsplein moet van en voor iedere bewoner van het gebied zijn en dus ook betaalbaar.

Voldoet dit tarief aan deze twee uitgangspunten?

Om deze vraag te beantwoorden is het tarief op drie manieren getoetst.

Er is gekeken naar de tarieven die momenteel binnen de gemeente Uden worden gehanteerd. Verder is er gekeken naar de tarieven die landelijk als norm gelden.

Het objectief benchmarken van tarieven is lastig omdat uit de opgevraagde tarieven niet altijd helder is welke kosten wel en niet in het tarief zijn opgenomen.

Uit de benchmark kwamen dan ook uiteenlopende tarieven naar voren:

• v

  De huurtarieven in ontmoetingspleinen lopen uiteen van €0,21 tot en met €4 per m2 per dagdeel. Het gemiddelde komt uit op €0,78. De huurtarieven in wijkgebouwen in de gemeente Uden lopen uiteen van €0,10 tot en met €1.25 per m2 per dagdeel. Het gemiddelde komt uit op €0,55.

• v

  Als men kijkt naar de tarieven voor een kop koffie of thee, lopen de tarieven uiteen van €0,50 tot en met €2,00. Het gemiddelde komt uit op €0,99.

Daarnaast is gebruik gemaakt van het landelijk onderzoek “Zaaltarieven in sociale en commerciele accommodaties”. Dit onderzoek is in april 2013 uitgevoerd. Er is gekeken naar de huurtarieven van 39 accommodaties in de sociale sector, zoals wijkcentra en mfa’s en naar accommodaties in de commerciele sector zoals professionele vergadercentra. De zaaltarieven lopen voor de maatschappelijke accommodaties uiteen van €0,16 per m2 tot €1,32 per m2. Uden zit met het tarief van €0,28 aan de onderkant.

De lokale en landelijke benchmark laten zien dat het tarief maatschappelijk acceptabel en betaalbaar is.

Invoering tarievenbeleid

Een goede zorgvuldige invoering van de tarieven vraagt tijd. De huidige huur- en horecatarieven lopen in de verschillende accommodaties niet alleen behoorlijk uiteen maar wijken ook in de meeste situaties af van het nieuwe tarief. Dit betekent voor veel gebruikers een verandering. Om draagvlak te krijgen voor het tarievenbeleid en om de toepasbaarheid van het tarief op de verschillende locaties te toetsen aan de huidige situatie is het van belang om per locatie gesprekken te voeren met de afzonderlijke gebruikers en/of beheerders. Het informeren en het bieden van duidelijkheid over de nieuwe situatie is essentieel en neemt veel weerstand en vooroordelen weg.

De bevindingen van deze gesprekken zullen worden teruggekoppeld vóór de definitieve invoering van de tarieven.

In dit gesprek kan het tarief worden berekend, de nieuwe situatie met de oude worden vergeleken, de financiële situatie van de gebruiker in beeld worden gebracht, gesproken worden over mogelijke oplossingen en eventuele nieuwe rollen en taken.

Dit proces kost tijd. Daarom stellen we voor om de nieuwe tarieven voor genoemde locaties gefaseerd in te laten gaan zoals in de onderstaande tabel is weergegeven en daarmee de periode van augustus 2013 tot augustus 2014 te gebruiken als implementatiejaar. Op de locaties waar de nieuwe horeca- en huurtarieven kunnen worden ingevoerd zal dit zo snel mogelijk gebeuren. Daar waar dit nog niet mogelijk is zal in de loop van 2013/2014 het nieuwe tarief gaan gelden. Zodat alle tarieven per 31 juli 2014 voor alle accommodaties gelijk zijn. Indien sprake is van langdurige contractafspraken met externen (bijv. leveranciers of huurders) dienen de contracten eerst af te lopen, daarna worden de prijsafspraken gelijk getrokken met die van de andere accommodaties.

Wat betreft de fasering van invoering stellen wij de volgende planning voor:

*afhankelijk van de ontwikkeling van het ontmoetingsplein in gebied Odiliapeel en gebied Centrum

7.1 Tarievenbeleid en mo beleidsregel

In de huidige MO Beleidsregel kunnen maatschappelijke gebruikers 90% of 65% van hun accommodatiekosten gesubsidieerd krijgen als men huurt in een ontmoetingsplein. Dit is strijdig met het nieuwe tarievenbeleid omdat hier immers al een subsidie per m2 van de bouw- en renovatiekosten in zit, die de gemeente voor haar rekening neemt. Om die reden vervalt uiteindelijk de accommodatiesubsidie in de MO Beleidsregel. Daarmee wordt de beleidsregel eenvoudiger. De beleidsregel per 1 januari 2015 aanpassen.

7.2 Evaluatie/monitoren

Dit tarievenbeleid maakt het mogelijk dat:

• §

  burgers, verenigingen en instellingen daadwerkelijk in staat zijn van de accommodaties gebruik te maken;

• §

  er een duurzame en sluitende exploitatie van deze accommodaties mogelijk is;

• §

  er een duurzaam en kwalitatief beheer van het vastgoed mogelijk is;

• §

  het vastgoed goed wordt onderhouden;

• §

  burgers, verenigingen en instellingen geen financiële huisvestingszorgen meer hoeven te hebben;

• §

  burgers, verenigingen en instellingen gelijk, transparant en eenduidig behandeld worden.

In deze notitie zijn de tarieven opgenomen die de gemeente gaat hanteren in de ontmoetingspleinen, binnensportaccommodaties en wijkgebouwen die in eigen beheer zijn. De tarieven zijn gebaseerd op de elementen zoals eerder toegelicht. Indien wordt afgeweken van deze kostenelementen heeft dat gevolgen voor de tarieven. Onderstaand de elementen die van invloed zijn op het al dan niet realiseren van een kostendekkende exploitatie:

• -

  de bezettingsgraad, hoe lager de bezetting, hoe hoger de kosten. Bij leegstandrisico, indien er geen/weinig huurders zijn (vast of incidenteel) zijn er ook geen huurinkomsten waardoor de kosten voor de eigenaar toenemen

• -

  laag inkoop/aanbestedingsresultaat. Indien een ongunstig inkoop/aanbestedingsresultaat wordt behaald (bijv. aanbesteding van de bouw) worden de kosten per m2 bvo hoger.

• -

  personele kosten drukken zwaar op de gebruiksexploitatielasten, hoe meer uren voor beheer worden ingezet, hoe hoger het m2- tarief.

• -

  de landelijke trend laat zien dat het aantal vrijwilligers afneemt. Des te minder inzet van vrijwilligers hoe hoger de personele kosten.

• -

  Als de gemeente moet kiezen om een marktconforme huurprijs te hanteren voor commerciële partijen. Dit kan betekenen dat de prijs hoger of lager is dan de kostendekkende huurprijs. De gemeente gaat niet in oneerlijke concurrentie met de vastgoedmarkt. Om dit te realiseren dient zij aan commerciële partijen altijd minimaal een kostendekkende en/of marktconforme huur te vragen.

Deze aspecten zullen in de evaluatie van het tarievenbeleid worden meegenomen. Wij stellen voor om het beleid in het najaar van 2016 te evalueren.

Hardheidsclausule

Afwijking van de genoemde verhuurtarieven is alleen mogelijk bij

• 1.

  incidentele verhuringen in de sfeer van evenementen of speciale gelegenheden waarbij de horecaomzet ten gunste van de beheerder (gemeente of stichting) is. Het verhuurtarief kan in dat geval afhankelijk van die (verwachte) omzet verlaagd worden.

• 2.

  incidentele verhuringen in de sfeer van evenementen of speciale gelegenheden waarbij sprake is van langduriger, aaneengesloten gebruik (bijv. een evenement van 3 dagen, een week lang avondvoorstellingen, etc.) kan een korting van 15% gegeven worden.

• 3.

  Incidentele, promotionele activiteiten ter stimulering van de structurele bezettingsgraad.

Daarnaast kan tot aan de evaluatie in bijzondere gevallen gemotiveerd worden afgeweken van de tarieven door een besluit van het afdelingshoofd middelen. Deze situaties inclusief motivatie zullen worden vastgelegd en dit totaaloverzicht zal aan het college worden verstrekt. Deze evt. afwijkingen zullen meegewogen worden bij de bijstelling van dit tarievenbeleid in de evaluatie.

Bijlagen

Bijlage 1: Toelichting kostenelementen

Bijlage 2: Definities

Bijlage 3: Rekenmodel Gebruikersexploitatielasten

Bijlage 4: Regeling vrijwilligersvergoeding

Bijlage 5: Samenvatting tarieven Bijlage 1: Toelichting kostenelementen

Kale huurprijs (stichtingskosten + eigenaarslasten)

Op basis van de elementen ‘stichtingskosten en eigenaarsexploitatie’ wordt de kostendekkende kale huurprijs berekend. Gesteld kan worden dat deze kosten voor rekening komen van de eigenaar (of worden doorberekend aan de hoofdhuurder) van de betreffende vierkante meters.

Stichtingskosten (of investeringskosten) = de som van alle kosten voor het oprichten of stichten van een bouwproject. Onder de stichtingskosten vallen:

• -

  verwervingskosten t.b.v. grond, opstal en/of sloop

• -

  bouwkosten (bouwkundige werken, installaties, vaste inrichting, terrein, algemene uitvoering)

• -

  rentekosten bouwperiode

• -

  advieskosten (architect, bouwbegeleiding, bouwkundig adviseur, enz. enz.)

• -

  restwaarde einde exploitatie

• -

  rendementseis/financieringskosten

• -

  incl. casco oplevering

• -

  fiscale kosten (vb. integratieheffing)

• -

  onvoorziene posten

De elementen en uitgangspunten waarmee gerekend wordt zijn:

• -

  Stichtingskosten, incl. BTW, incl. grondkosten variabel gegeven

• -

  Afschrijvingstermijn van 40 jaar vast gegeven

• -

  Op de grondkosten vindt geen afschrijving plaats vast gegeven

Eigenaarslasten = verdeling van kosten voor de instandhouding van een gebouw die voor rekening van de eigenaar komen. Daarbij moet men denken aan:

• -

  Reservering groot onderhoud (bouwkundig) buitenschil en renovatie

• -

  Reservering + onderhoud technische installatie

• -

  Verzekering opstal

• -

  OZB eigenarendeel

• -

  Eigenaarsheffingen (bv. rioolrecht)

De elementen en uitgangspunten waarmee gerekend wordt zijn (d.d. 2013):

• -

  Rente opstal, 4,5% annuïtaire afschrijving

• -

  Rente grondkosten per m2 (gemeentelijke rekenrente 4,5%)

• -

  Reservering groot onderhoud + technische installaties,

1,5% van de verzekerde waarde (zijnde herbouwwaarde) vast gegeven

-OZB eigenarendeel, 0,179% van de stichtingskosten (alleen bij

nieuwbouw, bestaande bouw op basis van taxatierapport WOZ) vast gegeven

• -

  Rioolrechten €184 per jaar per aansluiting vast gegeven

• -

  Waterschapslasten

• -

  Verzekering opstal, 0,000765% van de stichtingskosten +

21% assurantiebelasting (alleen bij

nieuwbouw, bestaande bouw op basis van herbouwwaarde) vast gegeven

Afwerkingniveaus

De term ‘afwerkingniveaus’ kan tot verwarring lijden. Om te voorkomen dat de verwachtingen tussen eigenaar en huurder niet overeenkomen heeft de gemeente een definitie bepaald wat zij onder afwerkingniveaus verstaat, te weten:

• -

  casco oplevering en/of

• -

  casco+ oplevering en/of

• -

  specifieke gebruikerswensen en/of

• -

  inventarislasten

Casco oplevering

Indien een gebouw wordt opgeleverd wordt gesproken over ‘casco oplevering’. Dat wil zeggen dat een gebouw opgeleverd wordt met een dragende constructie (fundering, vloeren), inclusief de buitenafwerking. De binnen afwerking kan naar eigen inzicht van toekomstige eigenaar/huurder worden ingericht/afgebouwd.

Definitie Casco

• -

  funderingen;

• -

  constructieve bouwvloeren;

• -

  kolommen;

• -

  constructieve plafonds;

• -

  buitengevels en bouwmuren inclusief de daarin aanwezige kozijnen, ramen en deuren;

• -

  daken, goten, en trappen(huizen);

• -

  nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt;

• -

  basissprinklernet;

• -

  riolering en andere afvoerleidingen;

Casco + oplevering

Naast casco-oplevering kan er sprake zijn van casco+ oplevering. Dat betekent dat het gebouw niet alleen casco wordt opgeleverd maar dat de eigenaar extra elementen ter afwerking in het gebouw aanbrengt, bijvoorbeeld wand en vloerafwerking, toiletten, pantry, enz. De eigenaar maakt die keuze omdat daardoor een bepaalde mate van uniformiteit in het gebouw ontstaat. De gemeente kiest er voor om een ontmoetingsplein casco+ op te leveren en dus niet casco.

Indien een ruimte(n) casco+ wordt opgeleverd, betekent het dat in iedere ruimte de volgende zaken zijn opgenomen/verwerkt (indien van toepassing):

• -

  een pantry exclusief apparatuur (indien gewenst)

• -

  een dames- en een herentoilet met een gezamenlijke voorruimte, compleet afgewerkt met vloer- en wandtegels

• -

  het standaard wit sanitair in de natte groep

• -

  een spiegel boven de wastafel in de voorruimte van de toiletten, groot 600 x 400 mm

• -

  de afvoerleidingen t.b.v. natte groep

• -

  een kleine werkkast voorzien van een uitstortgootsteen

• -

  een eigen toegangsdeur (entreedeur) tot de unit

• -

  de huur scheidende wanden

• -

  een cementdekvloer afwerking, incl. vloerbedekking

• -

  een mineraalwol systeemplafond 600 x 600 mm

• -

  het stucwerk op wanden

• -

  wandafwerkingen zoals behang- en/of schilderwerken

• -

  gecompartimenteerde inbraakbeveiliging

• -

  de kunststof afgewerkte binnendeuren t.b.v. natte groep inclusief benodigd standaard hang- en sluitwerk

• -

  de basisverlichting inclusief schakelaars

• -

  2 dubbele wandcontactdozen in tegenoverliggende muren

• -

  minimaal 2 x 2 data aansluitingen per ruimte

• -

  CAI aansluiting

• -

  de noodverlichting

• -

  de loze leidingen t.b.v. inbraakbeveiliging

• -

  de brandwerende voorzieningen volgens plaatselijk geldende regelgeving

• -

  de verwarming d.m.v. radiatoren of vloerverwarming

• -

  de warm- en koudwaterleiding inclusief kranen (middels verwarmingsketel)

• -

  een standaard mechanische ventilatie

• -

  zonwering buitenzijde

• -

  een meterkast (indien van toepassing)

Specifieke gebruikerswensen

De toekomstige eigenaar of hoofdhuurder is financieel verantwoordelijk voor de onderstaande elementen, deze elementen worden als ‘luxe’ afwerkingskosten in rekening gebracht. Dat betekent dat de daarbij behorende kosten in totaal aan de huurder worden gefactureerd of als een kostendekkende opslag op de jaarlijkse huurprijs, inclusief rente, in rekening wordt gebracht voor de looptijd van het huurcontract.

• -

  Binnen indeling m.u.v. de hierboven genoemde onderdelen

• -

  aanvullende installaties noodzakelijk door aanbrengen binnen indelingen en/of aanvullende wensen t.o.v. de basisinstallatie

• -

  gebruiksspecifieke installaties

• -

  data- en telefooninstallatie

• -

  airco

• -

  geluidsinstallatie

• -

  zonwering binnenkant

• -

  losse inrichting

• -

  Enz. enz.

Inventarislasten

De inventarislasten hebben betrekking op de losse inventaris, bijvoorbeeld meubilair, losse apparaten zoals een koelkast of magnetron, computer, telefoon, kasten enz. enz. Deze kosten maken geen onderdeel uit van de specifieke gebruikerswensen maar worden apart in beeld gebracht en voor de multifunctionele ruimten doorgerekend in de huur.

De afschrijvingstermijnen die binnen de gemeente worden gehanteerd zijn:

• -

  Inventaris (o.a. kantoormeubilair, koelkasten, etc.): 10 jaar

• -

  ICT (netwerk, pc’s, etc.): 5 jaar

Gebruiksexploitatielasten

Bij de gebruiksexploitatielasten wordt onderscheid gemaakt tussen gebouwgebonden kosten zoals klein onderhoud, OZB gebruikersdeel, verzekeringen, maar ook gas, water en licht en schoonmaakkosten. Bij de facilitaire kosten gaat het om kosten die te maken hebben met personele inzet, afvalverzameling, sleutelbeheer, verhuur van ruimten, BHV, enz. enz. Deze lasten zijn voor rekening van de gebruiker.

Omdat de kosten voor de gebruiksexploitatie sterk kunnen variëren, wordt er gewerkt met kengetallen. Factoren zoals hoe oud een gebouw is, of er energiezuinig is gebouwd, hoe de afwerking is, enz. enz. zijn allemaal van invloed op de eigenaars- en gebruiksexploitatielasten. Per pand dient gekeken te worden welke onderstaande elementen worden meegenomen in de exploitatieberekening.

Onder de gebruiksexploitatielasten vallen:

Gebouwgebonden kosten

• -

  Huisvesting

  • o

    dagelijks terreinonderhoud

  • o

    reservering terreinonderhoud en terreinmeubilair

  • o

    reservering onderhoud + keuring speelwerktuigen/-toestellen

• -

  Gebouwonderhoud

  • o

    reservering + klein onderhoud binnenkant (gebruikersonderhoud)

  • o

    gebruikersheffingen (bv. afval)

  • o

    OZB gebruikersdeel

  • o

    verzekering gebruik (inboedel, bedrijfsstagnatie, aansprakelijkheid, etc.)

• -

  Services en diensten

  oenergielasten

water

gas

elektra

obeveiliging en alarmering

abonnement doormelding en alarmering inbraak

abonnement doormelding en alarmering brand

• o

  schoonmaakkosten (excl. installatieruimte)

• o

  glasbewassing binnenzijde, seperatieglas en buitenzijde

• o

  afvalverzameling en verwijdering

Facilitaire kosten

• • o

    postverspreiding

  • o

    receptietaken

  • o

    repro (multifunctioneel, inkoop papier, ed.)

  • o

    reprografie (drukwerk, portokosten, ed.)

  • o

    kantoorbenodigdheden

  • o

    sleutelbeheer

  • o

    telecommunicatie (telefooncentrale, patchkast, telefonie, internet)

• -

  Facilitaire organisatie

  • o

    beheerder + consignatiedienst

  • o

    horecamedewerker

  • o

    kosten vrijwilligers

• -

  Middelenbeheer

  • o

    extra afschrijving door meervoudig gebruik gem. ruimte

  • o

    benutting gemeenschappelijke ruimten

  • o

    verhuur en roostering eigen ruimten (i.o.v. beheerorganisatie)

  • o

    verhuur en roostering gemeenschappelijke ruimten

• -

  Logistiek (taken huismeester/conciërge/beheerder)

  • o

    opslag en berging

  • o

    bedrijfshulpverlening (o.a. opleidingen, aanschaf BHV materiaal, oefening)

  • o

    controle op risico inventarisatie en evaluatie (arbo, 1x per 5 jaar)

Totale kostprijs

De totale kostprijs bestaat uit de vier vaste elementen: stichtingskosten + eigenaarslasten + gebruiksexploitatielasten + inventariskosten. De specifieke gebruikerswensen en inventarislasten worden apart, per huurder, in kaart gebracht omdat deze kosten sterk kunnen variëren.

Uitgangspunten daarbij zijn:

• -

  De bedragen die in het exploitatieoverzicht zijn opgenomen zijn allen incl. BTW, tenzij anders weergegeven.

• -

  Alle bedragen worden weergegeven in euro’s.

• -

  De bedragen zijn op bruto vierkante meters gebaseerd. Indien het netto m2 of verhuurbare m2 betreft worden de bedragen herberekend.

• -

  Het gaat om bedragen per m2 bvo per jaar.

• -

  Accommodatiesubsidies worden niet in de huurprijs verwerkt. Interne verrekening dient echter wel mogelijk te zijn zodat inzicht blijft in de kosten- en subsidiestromen. Gebruikerstarieven mogen indirect gesubsidieerd zijn.

  Bijlage 2: Definities

  Kostprijs De gemiddelde werkelijke kosten per m2. Deze kan uitgedrukt worden per m2 BVO of per m2 VVO (standaard per m2 BVO).

  Huurprijs De prijs die een huurder betaalt per m2. Dit kan per m2 BVO of per m2 VVO worden vastgesteld. De prijs kan hoger of lager zijn dan de kostprijs.

  Kostendekkende huurprijs De prijs die een huurder betaalt per m2, en die minimaal gelijk is aan de kostprijs van het betreffende pand berekend volgens de gemeentelijke uitgangspunten, of minimaal gelijk aan het gemiddelde van de kostprijzen voor alle gelijksoortige panden die de gemeente in eigendom heeft.

  Marktconforme huurprijs Een huurprijs die binnen de bandbreedte valt van de prijzen die in de commerciële markt gebruikelijk zijn voor panden van een vergelijkbare kwaliteit, functie en ligging.

  NEN 2580 Een richtlijn om oppervlakten van onroerende zaken eenduidig en objectief te meten.

  BVO Bruto vloeroppervlakte: het oppervlakte van een ruimte of een groep ruimten, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande buitenste scheidingsconstructie, die de betreffende ruimte(n) omhullen.

  VVO Verhuurbaar vloeroppervlakte van een object is het gebruiksoppervlak van het onroerend goed vermeerderd met een correctie glaslijn, hierbij worden in mindering gebracht ruimten als voor verticaal en horizontaal transport, sanitaire ruimten en ruimten voor gebouwinstallaties.

  Voorziening Een monofunctionele ruimte met een vastgesteld aantal vierkante meters die door een (commerciële) partij met een maatschappelijk functie 7 dagen x 24 uur kan worden gehuurd. Bijvoorbeeld eerstelijnszorg zoals huisartsen, tandartsen, thuiszorgwinkel, fysiotherapeut, enz.

  Activiteitenruimte Een multifunctionele ruimte met een vastgesteld aantal vierkante meters die door een partij met een maatschappelijk functie per dagdeel kan worden gehuurd. Bijvoorbeeld: kienen, toneel, bridge, knutselen, enz.

  Commerciële vaste huurder Diegene die een monofunctionele ruimte, 7 dagen x 24 uur voor een van te voren vastgestelde periode, tegen een commerciële huur huurt. Hij/zij heeft een winstoogmerk, staat als bedrijf ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, komt niet in aanmerking voor subsidie (bijv. een tandarts)

  Maatschappelijke vaste huurder Diegene die een monofunctionele ruimte, 7 dagen x 24 uur voor een van te voren vastgestelde periode, tegen een maatschappelijk tarief huurt. Hij/zij heeft geen winstoogmerk (bijv. een biljartvereniging)

  Commerciële vaste gebruiker Diegene die structureel (wekelijks of minimaal 2x per maand een dagdeel huurt) gebruik maakt van een multifunctionele ruimte. Hij/zij heeft een winstoogmerk, staat als bedrijf ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, komt niet in aanmerking voor subsidie (bijv. een yogaclub).

  Maatschappelijke vaste gebruiker Vereniging of persoon die structureel (wekelijks of minimaal 2x per maand een dagdeel huurt) gebruik maakt van een multifunctionele ruimte. Hij/zij heeft geen winstoogmerk (bijv. KBO).

  Incidentele gebruiker Vereniging of persoon die niet-structureel gebruik maakt van de een ontmoetingsplein. Hij/zij kan een commerciële (met een maatschappelijke functie) of maatschappelijke partij zijn.

  Bijlage 3: Rekenmodel Gebruiksexploitatielasten

  Bijlage 4: Regeling Vrijwilligersvergoeding

  Op de site www.rijksoverheid.nl wordt aangegeven hoeveel vergoeding een vrijwilliger belasting vrij mag ontvangen (van toepassing indien een betaalbare kracht wordt vervangen), te weten:

  • -

    U krijgt alleen vergoedingen voor de werkelijk gemaakte kosten, met een maximum van € 150 per maand en € 1.500 per jaar.

  • -

    U bent 23 jaar of ouder en u krijgt een vergoeding van maximaal € 4,50 per uur, met een maximum van € 150 per maand en € 1.500 per jaar. Deze maximumbedragen gelden voor de totale vergoeding voor uw werkzaamheden plus de eventuele vergoeding voor de werkelijk gemaakte kosten.

  • -

    U bent jonger dan 23 jaar en u krijgt een vergoeding van maximaal € 2,50 per uur, met een maximum van € 150 per maand en € 1.500 per jaar. Deze maximumbedragen gelden voor de totale vergoeding voor uw werkzaamheden plus de eventuele vergoeding voor de werkelijk gemaakte kosten.

  U bent vrijwilliger als u aan de volgende voorwaarden voldoet:

  • -

    U verricht werkzaamheden voor een sportvereniging, een sportstichting of voor een organisatie zonder winstoogmerk. Deze organisatie is geen besloten vennootschap (bv) of naamloze vennootschap (nv).

  • -

    U bent niet in dienst bij de organisatie waarvoor u vrijwilligerswerk doet.

  • -

    U doet het werk niet voor uw beroep.

  • -

    De vergoeding die u voor het werk krijgt, is een vrijwilligersvergoeding. Dat wil zeggen dat de vergoeding niet in verhouding staat tot de omvang van het werk en de hoeveelheid tijd die u eraan besteedt.

  Bijlage 5: Samenvatting tarieven ontmoetingspleinen

  Tarieven Ontmoetingsplein
  Huur voorziening	Maatschappelijk tarief	€ 120 per m2
  	Commercieel tarief	€124 tot €145 per m2
  Huur activiteit	Maatschappelijk tarief	€0,28 per m2 per dagdeel o.b.v. 60% bezetting
  	Commercieel tarief, maatschappelijke functie	€0,75 - €1,50 per m2 per dagdeel