Beleidsregels intrekken bouwvergunning

In de Woningwet is bepaald dat het verboden is te bouwen zonder vergunning (artikel 40 Woningwet). De vergunning geldt voor de activiteit bouwen.

Het beschikken over een bouwvergunning brengt geen verplichting met zich om ook daadwerkelijk tot bouwen over te gaan.

Een bouwvergunning geeft geen onherroepelijk recht om tot bouwen over te gaan. Er zijn situaties waarin er termen aanwezig zijn om de vergunning in te trekken. Dat kan het geval zijn indien:

• a.

  onjuiste of onvolledige opgave of het niet tijdig overleggen van de gegevens als bedoeld in artikel 40a Woningwet;

• b.

  het niet voldoen aan een aan de bouwvergunning verbonden voorwaarde;

• c.

  het niet binnen een in de bouwverordening aan te geven termijn (26 weken) na het onherroepelijk worden van de bouwvergunning, artikel 4.1 Bouwverordening) beginnen van de bouwwerkzaamheden;

• d.

  indien de werkzaamheden langer dan de in de bouwverordening bepaalde termijn (26 weken artikel 4.1 Bouwverordening) hebben stilgelegen;

• e.

  op verzoek van de vergunninghouder;

• f.

  indien gevaar bestaat dat de bouwvergunning gebruikt wordt om criminele activiteiten te ontplooien of te continueren, dan wel ter verkrijging van de vergunning een strafbaar feit is gepleegd (artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur: Wet BIBOB).

In deze beleidsregel wordt ingegaan op mogelijkheden en wenselijkheden om een vergunning waarvan geen gebruik wordt gemaakt, in te trekken.

Het komt regelmatig voor dat er geen of pas na een aantal jaar gebruik wordt gemaakt van de bouwvergunning. Het ongebruikt laten voorbestaan van bouwrechten die zijn verkregen uit bouwvergunningen is om meer redenen ongewenst.

Ten eerste moet worden voorkomen dat (nieuwe) planologische en stedenbouwkundige inzichten worden doorkruist door bouwwerken die in het verleden zijn vergund maar nog niet zijn gerealiseerd.

Ten tweede moet worden voorkomen dat nieuwe bouwwerken worden gebouwd met toepassing van verouderde bouwtechnische inzichten.

Ook vanuit administratief oogpunt is het gewenst dat het gemeentelijke bouwarchief (papierensituatie) zoveel als mogelijk overeenstemt met de feitelijke situatie in het veld.

Tot slot kan het voor omwonenden een onaangename verrassing zijn als zij geconfronteerd worden met oude bouwrechten, waartegen zij geen rechtsmiddelen meer kunnen aanwenden. Een dergelijk spanningsveld kan zich met name voordoen indien er sprake is van nieuwe omwonenden die zich niet bewust hoefden te zijn van sluimerende vergunningrechten van buren. In dergelijke gevallen kan de rechtszekerheid in het geding zijn.

Met het oog op de hiervoor genoemde situaties is het wenselijk om de bouwvergunning na verloop van een bepaalde periode in te trekken. In deze notitie zal ingegaan worden op de mogelijkheid om aan de bouwvergunning een geldigheidsduur te koppelen en de bevoegdheid van het college om bouwvergunningen in te trekken.

In deze notitie blijven bouwvergunningen met een tijdelijke instandhoudingstermijn voor het bouwwerk, veelal gekoppeld aan een artikel 17 WRO procedure, buiten beschouwing.

Woningwet en Bouwverordening

De Woningwet kent een specifieke regeling voor het intrekken van bouwvergunningen. Het gaat om een limitatief vormgegeven stelstel. Dat betekent dat de gronden waarop een bouwvergunning kan worden ingetrokken, uitputtend in de wet (artikel 59 Woningwet) zijn opgesomd. Buiten de in deze wet genoemde gronden, kan niet tot het intrekken van een bouwvergunning worden overgegaan.

De intrekkinggrond wegens het geen gebruik maken van de vergunning, is opgenomen in artikel 59, eerste lid sub b en c van de Woningwet.

Op grond van artikel 59 lid 1 sub b en c van de Woningwet in samenhang met artikel 4.1 van de Bouwverordening Nuenen is het college van burgemeester en wethouders bevoegd om een verleende bouwvergunning in te trekken indien binnen 26 weken na het onherroepelijk worden van de bouwvergunning geen begin met de werkzaamheden is gemaakt of indien de reeds gestarte werkzaamheden langer dan een aaneengesloten periode van 26 weken stilliggen.

Ook intrekking bij het niet afbouwen van een gebouw

Ook indien een gebouw niet wordt afgebouwd, kan een bouwvergunning worden ingetrokken. Dat is al het geval indien essentiële onderdelen van een gebouw ontbreken Indien een bouwvergunning wordt ingetrokken, betekent dit dat het reeds gebouwde kan worden afgebroken aangezien dat gedeelte is gerealiseerd zonder de vereiste bouwvergunning.

Onderzoek

Opgemerkt wordt dat het bestuur een besluit zorgvuldig moet voorbereiden en het nodige onderzoek moet instellen. Echter, daarbij rust ook de verantwoordelijkheid op de houder van de bouwvergunning. Op hem rust de verplichting relevante feiten of omstandigheden aan te voeren indien hij van oordeel is dat er termen aanwezig zijn de vergunning (nog) niet in te trekken.

Termijnen bij (voornemen) intrekken van bouwvergunning

Vooropgesteld zij dat de achterliggende gedachte bij deze intrekkingsgrond is dat de wetgever de gemeente een instrument heeft willen geven om te voorkomen dat zij tot in lengte van jaren met verleende doch ongebruikte bouwvergunningen wordt geconfronteerd.

Burgemeester en wethouders maken gebruik van de bevoegdheid tot intrekking van bouwvergunning met het oog op de belangen die zijn gediend met het voorkomen van sluimerende vergunningrechten (zie hierboven onder het kopje ‘Slapende bouwvergunningen’). Tot intrekking van de bouwvergunning wordt overgegaan indien binnen de wettelijke termijn geen aanvang is gemaakt met bouwactiviteiten. Op dit uitgangspunt kan een uitzondering worden gemaakt indien vergunninghouder aannemelijk maakt dat hij binnen en concrete redelijke termijn alsnog tot bouwen zal over gaan.

De enkele omstandigheid dat de houder van de bouwvergunning niet aannemelijk weet te maken dat hij alsnog binnen korte termijn daarvan gebruik zal maken, vormt reeds een redelijk belang dat ten grondslag kan worden gelegd aan intrekking van een ongebruikte bouwvergunning.

Die nieuwe redelijke termijn bedraagt maximaal 26 weken nadat het voornemen tot intrekking van de bouwvergunning bekend is gemaakt. Bij het laten verstrijken van deze termijn zonder dat gebruik is gemaakt van de bouwvergunning, kan deze zonder voorafgaande aankondiging worden ingetrokken.

Op deze wijze heeft vergunninghouder effectief gedurende één jaar na het onherroepelijk worden van de bouwvergunning, de mogelijkheid om een aanvang te maken met de bouwactiviteiten.

Zie verder ook hierna onder “Procedure intrekken van een bouwvergunning”.

Bijzondere gevallen

Indien er sprake is van een zodanig bijzonder geval dat er voldoende zwaarwegende redenen zijn om af te wijken van de 26 weken termijn zal, teneinde te voorkomen dat de bouwvergunning vervolgens een langere periode ongebruikt blijft, per individueel geval, een nieuwe (redelijke) termijn moeten worden gesteld waarbinnen alsnog gebruik wordt gemaakt van de bouwvergunning.

De bijzondere omstandigheden die een langere termijn dan 26 weken zouden moeten rechtvaardigen, moeten door de houder van de bouwvergunning zelf worden aangevoerd en worden onderbouwd.

Ook bij het laten verstrijken van deze aangepaste termijn zonder dat gebruik is gemaakt van de bouwvergunning, kan deze zonder voorafgaande aankondiging worden ingetrokken.

De wel eens toegepaste procedure om een bouwvergunning in te trekken onder (opschortende of ontbindende) voorwaarde dat met bouwwerkzaamheden alsnog binnen 26 weken mag worden begonnen, is juridisch niet houdbaar althans ongewenst. Na het intrekkingsbesluit moet dan namelijk nog een rechtsvaststellende beslissing genomen worden inhoudende of binnen de gestelde termijn van 26 wel/niet met bouwen is begonnen.

Motivering en belangenafweging bij intrekking

De intrekkingsgronden komt vaak in beeld als de gemeente het planologische regime heeft gewijzigd dan wel wil wijzigen, op een manier dat het in het verleden vergunde bouwplan daar niet meer in past. Ook komt het voor dat de bouwregelgeving dusdanig is aangepast dat de oude bouwvergunningen niet meer voldoen aan de huidige voorschriften. Het intrekken van een bouwvergunning kan, zoals blijkt uit de wettekst en de jurisprudentie, ook gedeeltelijk geschieden.

Nadrukkelijk wordt opgemerkt dat een gewijzigd planologisch regime niet aanwezig behoeft te zijn om de bouwvergunning in te kunnen trekken. De omstandigheid dat de vergunninghouder niet binnen de in de bouwverordening bepaalde termijn met de bouwwerkzaamheden is begonnen en hij bovendien niet aannemelijk kan maken dat hij binnen afzienbare tijd alsnog met de bouw begint, vormen voldoende redelijk belang om de bouwvergunning in te trekken. Kortom: het gebruik maken van deze intrekkingbevoegdheid hoeft slechts aan deze 2 criteria te worden getoetst. Er hoeft in beginsel geen verdere belangenafweging plaats te vinden.

In de kwestie Van den Wildenberg is dienaangaande door de Afdeling bestuursrechtspraak de nodige duidelijkheid geschapen. In de uitspraak van 26 februari 2007 inzake intrekking bouwvergunning gemeente Nuenen, oordeelde de rechtbank ‘s Hertogenbosch nog dat er sprake is van een bevoegdheid om vergunning in te trekken en dat gelet op de omstandigheden van het geval er wél een aanvullende belangenafweging moet plaatsvinden. Voor intrekking van een bouwvergunning zou met name slechts aanleiding bestaan, bij wijziging van het planologische regime. Tegen deze uitspraak heeft het gemeentebestuur van Nuenen hoger beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak. Dit beroep is door de Afdeling bestuursrechtspraak bij uitspraak d.d. 21 november 2007, 200702608/1,gegrond verklaard en de bestreden beslissing is alsnog in stand gelaten. De Afdeling bestuursrechtspraak overweegt met betrekking tot dit punt het volgende:

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in de uitspraak van 24 september 2003 in zaak no. 200302060/1 is onjuist de opvatting dat er alleen een redelijk belang met de intrekking is gemoeid indien het planologisch regime waaraan de verleende bouwvergunning eertijds is getoetst, is gewijzigd

Eventuele (bedrijfs)economische/financiële motieven om nog geen gebruik te maken van een verleende bouwvergunning zijn (op grond van onderhavige beleidsregel) onvoldoende grond om de bouwvergunning verder in stand te laten. Er moet vanuit worden gegaan dat een vergunninghouder zich voorafgaand aan een vergunningaanvraag hierop heeft georiënteerd. Een verdere overweging hierbij is dat het een bedrijf of inwoner vrij staat om een nieuwe bouwvergunning aan te vragen op het moment dat hiervan wel daadwerkelijk binnen redelijke termijn gebruik zal worden gemaakt. Een nieuwe aanvraag wordt dan getoetst aan de op dat moment geldende regelgeving.

Eventuele privaatrechtelijke aanspraken, geschillen of afspraken, zijn in het algemeen geen reden om af te zien van intrekking van een bouwvergunning. Dat behoort tot de risicosfeer van de houder van de bouwvergunning.

De financiële belangen van de houder van de bouwvergunning –mede gezien het feit dat hij alsnog 26 weken in de gelegenheid is gesteld met bouwen te beginnen- weegt minder zwaar dan de belangen die zijn gediend met de intrekking van de bouwvergunning.

Omstandigheden die wel aanleiding kunnen zijn tot het opschorten van de termijn kunnen gelegen zijn in omstandigheden die het onmogelijk maken om gebruik te maken van de bouwvergunning zoals in voorbereiding/uitvoering zijnde bodemsanering, beroepprocedure tegen de milieuvergunning.

Wanneer is er sprake van aanvang van bouwwerkzaamheden?

Er is sprake van bouwen indien een constructieve handeling wordt verricht, waarbij een constructie van enige omvang wordt gemaakt die bovendien plaatsgebonden is (het door een aannemer uit laten brengen van een offerte, het door de gemeente laten bepalen van het peil, bouwplanken plaatsen en een aanwezige grasmat verwijderen wordt dus niet gezien als een begin van de bouwwerkzaamheden). Ook het storten van zand dat zou dienen voor de vloer, kan niet worden aangemerkt als het hervatten van de bouw.

Art 56a Woningwet Intrekken bouwvergunning 1e fase

Bij bouwvergunningverlening in 2 fasen bestaat het risico dat een bouwplan dat in de 1e fase instemming kreeg, door wijziging van de ruimtelijke voorschriften in de loop der tijd niet meer voldoet aan de voorschriften waaraan in de 1e fase is getoetst. Burgemeester en wethouders kunnen daarom de bouwvergunning 1e fase intrekken indien niet binnen 1 jaar na het onherroepelijk worden van die beslissing een aanvraag voor de 2e fase is ingediend (artikel 56a lid 6b Woningwet). Deze procedure wordt in gang gezet door het Cluster Bouwzaken.

Indien burgemeester en wethouders een vergunning niet al hebben ingetrokken vervalt de vergunning 1e fase na twee jaar van rechtswege (artikel 56a lid 7 Woningwet). Dit om te voorkomen dat burgemeester en wethouders veel later alsnog worden geconfronteerd met de aanvraag voor de 2e fase. Bij vergunningverlening tweede fase moet men alert zijn op deze bepaling.

De volledige wetteksten zijn volledigheidshalve opgenomen in bijlage 1.

Zoals hierboven aangegeven hebben burgemeester en wethouders de bevoegdheid om binnen de eerder genoemde termijn van 26 weken de bouwvergunning in te trekken. Het is niet mogelijk om een bouwvergunning van rechtswege te laten vervallen. Zoals hiervoor vermeld zal bij het intrekken van een vergunning sprake zijn van een zekere belangenafweging.

Bij intrekking van de bouwvergunning zal de volgende procedure worden gevolg.

Bij vergunningverlening wordt vergunninghouder erop gewezen, dat als een onherroepelijke bouwvergunning na 26 weken niet gebruikt is, de gemeente op basis van de Woningwet in samenhang met de Bouwverordening Nuenen bevoegd is om de bouwvergunning in te trekken. Deze informatie wordt verstrekt bij verlening van de vergunning.

Voordat een besluit genomen wordt, moet belanghebbende in de gelegenheid worden gesteld zijn zienswijze te geven omtrent het voornemen de bouwvergunning in te trekken. In het algemeen kan in dit verband de houder van de bouwvergunning worden aangemerkt als belanghebbende. Indien na verlening van de bouwvergunning de eigendom is overgedragen aan een nieuwe eigenaar, zal ook de nieuwe eigenaar als belanghebbende in de procedure worden betrokken. De nieuwe eigenaar zal ook worden gewezen op de mogelijkheid een verzoek tot overschrijving van de bouwvergunning in te dienen.

Mogelijk kunnen andere belangen bij betrokken worden zoals huurders. Maar het is niet noodzakelijk bijvoorbeeld (toekomstige) huurders of gebruikers in de procedure te betrekken. Zie daarover hierna onder het kopje “bekendmaking”.

Er wordt in beginsel uitgegaan van een geldigheidsduur voor een bouwvergunning van 26 weken na het onherroepelijk worden van de vergunning. Na die 26 weken ontvangt de vergunninghouder een voornemen tot intrekken van de bouwvergunning. Vergunninghouder krijgt 4 weken de gelegenheid om op het voornemen tot intrekken te reageren. Als hij niet reageert wordt de vergunning ingetrokken. Als de vergunninghouder wel reageert zal afhankelijk van de reactie besloten worden of en zo ja per welke datum de vergunning moet worden ingetrokken.

Onder ‘Beleid met betrekking tot intrekking’ is geconcludeerd dat gelet op betrokken belangen tot intrekking zal worden overgegaan indien vergunninghouder niet aannemelijk maakt dat hij binnen 26 weken alsnog een aanvang zal maken met bouwactiviteiten.

Indien de houder van de bouwvergunning aannemelijk maakt dat hij alsnog binnen 26 weken met bouwen zal beginnen, heeft de vergunninghouder derhalve meer dan een jaar de tijd om een aanvang te maken met bouwwerkzaamheden.

In het geval dat betrokkene in de zienswijzenprocedure aannemelijk maakt alsnog binnen de termijn van 26 weken met de bouw aan te vangen, zal hij een brief krijgen dat de besluitvorming met 26 weken is verdaagd.

Na de termijn zal worden gecontroleerd worden of met bouwen is begonnen en de bouwwerkzaamheden voortgang vinden. Indien er geen sprake is van aanvang van bouwwerkzaamheden, zal het besluit tot intrekking genomen kunnen worden.

Intrekken bij staken van de bouwwerkzaamheden

Ook als de bouwwerkzaamheden 26 weken hebben stilgelegen, wordt de intrekkingsprocedure gestart. Onder deze omstandigheden kan nog een verlenging van maximaal 26 weken worden toegestaan indien vergunninghouder concreet aangeeft dat hij binnen deze periode daadwerkelijk het bouwen zal voortzetten en afronden.

De mogelijkheid bestaat dat een deel van het bouwwerk is gerealiseerd dat als zodanig zelfstandig kan functioneren. In dat geval kan worden volstaan met gedeeltelijk intrekken van de bouwvergunning en hoeft het reeds gebouwde niet te worden afgebroken. Indien het reeds gebouwde niet zelfstandig kan functioneren, zou de hele bouwvergunning moeten worden ingetrokken en kan het reeds gerealiseerd als zijnde gebouwd zonder bouwvergunning worden afgebroken.

Bekendmaking

Een besluit moet bekend worden gemaakt aan belanghebbende. Onder belanghebbende wordt in dit verband verstaan de houder van de bouwvergunning. Het is niet vereist intrekking van een bouwvergunning te publiceren in een plaatselijk blad. Voldoende is het intrekkingsbesluit te richten aan vergunninghouder die kan worden aangemerkt als rechtstreeks belanghebbende als bedoeld in artikel 1:2, eerste lid, van de Awb. Gelet hierop mist ook artikel 3:42, eerste lid, van de Awb toepassing.

Het college hoeft het besluit niet bekend te maken aan de (beoogde) huurders/gebruikers, aangezien zij geen houder zijn van de bouwvergunning en dus ook niet zijn aan te merken als belanghebbenden als bedoeld in artikel 3:41, eerste lid, van de Awb, gelezen in samenhang met artikel 1:2, eerste lid, van die wet.

Het intrekken van de bouwvergunning is een voor bezwaar - en beroep vatbaar besluit.

Er is sprake van een bevoegdheid, waarbij sprake moet zijn van een zorgvuldig tot stand gekomen en afgewogen besluit. Er zal in beginsel een belangenafweging moeten plaatsvinden tussen het belang bij intrekking en het belang bij het in stand houden door de vergunninghouder. Bij de belangenafweging kan in beginsel worden verwezen naar deze beleidsregel. Wel zal expliciet moeten worden ingegaan op bijzondere motieven die vergunninghouder eventueel aanvoert.

Het indienen van een bezwaar of beroep heeft geen schorsende werking. Hangende deze procedure mag dus geen gebruik worden gemaakt van de ingetrokken bouwvergunning. Reclamant kan desgewenst wel een verzoek om voorlopige voorziening indienen. Een dergelijk verzoek zal in het algemeen echter weinig kans van slagen maken: toewijzing van het verzoek zou namelijk tot verstrekkende gevolgen kunnen leiden.

Taakverdeling

De intrekkingsprocedure zal in geval van een onherroepelijke `normale´ bouwvergunning door het Cluster Handhaving worden uitgevoerd.

Als het om een bouwvergunning 1e fase gaat (dus tijdens de vergunningprocedure), zal deze vergunning door het Cluster Bouwzaken moeten worden ingetrokken. Een bouwvergunning 1e fase geeft immers nog geen recht tot bouwen en blijft bij de vergunningverleners totdat de vergunning 2e fase is verleend.

Huidige stand van zaken

Vanaf 2003 zijn ca 90 bouwvergunningen waarvan geen gebruik is gemaakt, ingetrokken. In het verleden is echter niet steeds consequent na verloop van een termijn overgegaan tot intrekking van de vergunning. Aan de hand van termijnen zal in de toekomst dienaangaande wel een strakke lijn worden uitgevoerd.

Op grond van beschikbare gegevens komen voor intrekking in aanmerking de volgende aantallen vergunningen: 1996: 1; 1998:1; 1999:1; 2001:4; 2002:2; 2003:8; 2004:6; 2005:27; 2006: 46. In 2007 zijn 175 bouwvergunningen verleend die nog niet allemaal zijn gerealiseerd. De termijn voor intrekken van die vergunningen is echter in een groot aantal gevallen nog niet verstreken.

Vanwege de beperkte menskracht, zal de intrekkingspraktijk zich primair richten op ‘ nieuwe’ gevallen. Dat wil zeggen bouwvergunningen die zijn verleend vanaf 1 januari 2007. De oudere gevallen zullen worden opgenomen in de programmering gericht op inhalen achterstand van handhavingszaken.

Jaarlijks zal bij gelegenheid van het jaarverslag inzicht worden gegeven in de ingetrokken bouwvergunningen.

Financiële consequenties: leges

Indien een bouwvergunning wordt ingetrokken binnen 26 weken na verlening, heeft de aanvrager op grond van de legesverordening recht op restitutie van 50% van de bouwleges. Recht op terugbetaling van leges bestaat echter niet indien de bouwvergunning wordt ingetrokken na de termijn als bedoeld in art. 59 Woningwet. Derhalve heeft deze beleidsregel geen financiële gevolgen.

Artikel 4.1 Bouwverordening (Intrekking bouwvergunning bij niet-tijdige start of tussentijdse staking van bouwwerkzaamheden)

Burgemeester en wethouders kunnen op grond van het gestelde in artikel 59 van de Woningwet de bouwvergunning geheel of gedeeltelijk intrekken, indien:

• a.

  binnen 26 weken na het onherroepelijk worden van de bouwvergunning geen begin met de bouwwerkzaamheden is gemaakt;

• b.

  tussen het begin en het einde van de bouwwerkzaamheden deze werkzaamheden langer dan een aaneengesloten periode van 26 weken stilliggen.