Verordening op de Woning- en kamerbemiddelingsbureaus 2013

Geldend van 01-05-2013 t/m heden

Intitulé

Verordening op de Woning- en kamerbemiddelingsbureaus 2013

Inhoud

Begripsbepalingen

Artikel 1
  • 1. In deze verordening wordt verstaan onder:

    • a.

      woonruimte: een besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden;

    • b.

      bemiddeling: het tegen vergoeding bedrijfsmatig of bij wijze van beroep of gewoonte doen aanbieden van woonruimte van derden aan een woning- of kamerzoekende;

    • c.

      woning- en kamerbemiddelingsbureau: een natuurlijk persoon die handelend onder eigen naam of handelsnaam, en zich soms bedienend van het predikaat ‘beheerder', bemiddeling verleent bij het verkrijgen dan wel beschikbaar stellen van woonruimte;

    • d.

      huurprijs: de prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte; bij niet-geliberaliseerde woonruimte is de huurprijs gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel, behorende bij het Besluit huurprijzen woonruimte;

    • e.

      juridisch eigenaar: eigenaar in de zin van het Burgerlijk Wetboek;

    • f.

      webbureau: een woning- en kamerbemiddelingsbureau dat zich uitsluitend via een website bezighoudt met het bij elkaar brengen van woningaanbieder en woning- of kamerzoekende;

    • g.

      college: college van burgemeester en wethouders.

Bevoegdheid

Artikel 2

Het college is het bevoegde bestuursorgaan met betrekking tot het nemen van beslissingen op grond van deze verordening.

Werkingsgebied

Artikel 3
  • 1. De in de artikelen 4 en 5 genoemde verbods- en gebodsbepalingen zijn niet van toepassing op:

    • a.

      toegelaten instellingen vermeld in art. 70 van de Woningwet;

    • b.

      makelaars in onroerende goederen die lid zijn van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen NVM of van de Makelaarsvereniging Amsterdam, voor zover in hun statuten en huishoudelijk reglement, dan wel in door deze brancheorganisaties met de gemeente afgesloten convenanten, bepalingen van gelijke strekking zijn opgenomen.

  • 2. Het college kan op grond van doelmatigheid, in andere dan in het eerste lid genoemde gevallen, deze verordening niet van toepassing verklaren.

Algemene verbods- en gebodsbepalingen.

Verbodsbepalingen

Artikel 4
  • 1. Het is verboden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de eigenaar bemiddeling te verlenen.

  • 2. Het is verboden woonruimte te bemiddelen zonder vermelding van de vestigingsgegevens van het woning- en kamerbemiddelingsbureau bij de aanbieding.

  • 3. Het is verboden woonruimte te bemiddelen met een huurprijs tot de grens bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de wet op de Huurtoeslag, indien de huurprijs niet berekend is volgens het woningwaarderingsstelsel behorend bij het Besluit huurprijzen woonruimte.

  • 4. Het is verboden woonruimte te bemiddelen indien de aangeboden prijs meer omvat dan de huurprijs en de kosten voor het meerdere niet zijn gespecificeerd.

  • 5. Het is verboden woonruimte te bemiddelen indien het voorschotbedrag van de servicekosten niet in redelijke verhouding staat tot de in het desbetreffende jaar te verwachten servicekosten.

  • 6. Indien de bemiddelaar voor zowel woningaanbieder als woningzoekende optreedt, is het verboden aan beiden bemiddelingskosten in rekening te brengen.

Gebodsbepalingen.

Artikel 5
  • 1. Het woning- en kamerbemiddelingsbureau houdt een administratie bij waarin ten minste de volgende gegevens zijn opgenomen:

    • a.

      de schriftelijke toestemming van de juridisch eigenaar;

    • b.

      naam en geboortedatum van de bemiddelde woning- en kamerzoekende;

    • c.

      nummer legitimatiebewijs van de bemiddelde woning- en kamerzoekende;

    • d.

      het adres van de ter bemiddeling aangeboden woonruimte;

    • e.

      gegevens van de ter bemiddeling aangeboden woonruimten alsmede de hoogte van de huurprijs en een specificatie van de servicekosten;

    • f.

      kwitanties van contante betalingen als bedoeld in artikel 6, derde lid.

  • 2. De in het eerste lid genoemde gegevens worden ten minste 5 jaar bewaard vanaf de bemiddeling.

  • 3. Het woning- en kamerbemiddelingsbureau is verplicht de in het eerste lid onder b t/m d vermelde gegevens eenmaal per kwartaal elektronisch te verzenden naar de Dienst Basisinformatie.

Artikel 6
  • 1. Het woning- en kamerbemiddelingsbureau onthoudt zich van bemiddeling indien in redelijkheid aanwijzingen bestaan dat de bemiddeling strekt tot voorbereiding of ondersteuning of afscherming van onwettige activiteiten.

  • 2. Het woning- en kamerbemiddelingsbureau bemiddelt slechts voor daadwerkelijke bewoning door de woning- en kamerzoekende.

  • 3. Het woning- en kamerbemiddelingsbureau verricht of aanvaardt betalingen slechts giraal behoudens uitzonderlijke situaties.

  • 4. Voor een contante betaling verstrekt het woning- en kamerbemiddelingsbureau altijd een kwitantie met een gespecificeerde omschrijving waarvoor de betaling dient, alsmede de naam, geboortedatum en nummer legitimatiebewijs van degene die de betaling verricht.

Webbureaus

Artikel 7

De in deze verordening opgenomen verbods- en gebodsbepalingen zijn niet van toepassing op webbureaus met uitzondering van het bepaalde in artikel 4, tweede lid.

Toezicht en handhaving

Artikel 8
  • 1. De in artikel 5, eerste lid, genoemde administratie wordt op een deugdelijke wijze vormgegeven zodat een doelmatige controle op de naleving van de bepalingen van deze verordening mogelijk is.

  • 2. Met het toezicht op de naleving van de bepalingen van deze verordening zijn belast de door het college aan te wijzen ambtenaren.

  • 3. Het woning- en kamerbemiddelingsbureau is verplicht inzage te geven in de gehele administratie.

Slotbepalingen

Artikel 9
  • 1. Voor zover de in deze verordening opgenomen bepalingen niet reeds zijn gesteld in de Verordening op de woning- en kamerbemiddelingsbureaus 2006, zijn zij niet van toepassing gedurende twee maanden na de inwerkingtreding van deze verordening.

  • 2. Besluiten tot handhaving van de verplichtingen van de vergunninghouder genomen op grond van de Verordening op de woning- en kamerbemiddelingsbureaus 2006 worden geacht te zijn genomen op grond van deze verordening.

Artikel 10

Deze verordening kan worden aangehaald als Verordening op de woning- en kamerbemiddelingsbureaus 2013.

Toelichting

Algemene toelichting

Bemiddeling tussen woningzoekenden en aanbieders van woonruimte is in Amsterdam sinds jaar en dag aan een vergunningsplicht onderworpen. Dat heeft te maken met de schaarste op de woningmarkt waardoor woningzoekenden gedupeerd worden doordat zij veel kosten kwijt zijn aan een bemiddelingsbureau. Anderzijds wordt ook de woningaanbieder geconfronteerd met onderhuurders waar hij niet op zit te wachten.

In de loop der tijd is uit reguliere en gerichte controles gebleken dat vele woningbemiddelaars hun taak, binnen de geldende regels, goed uitvoeren en daarmee rekening houden met de belangen van woningzoekenden en woningaanbieders. Het is ook gebleken dat een ander deel van de woningbemiddelaars het niet zo nauw neemt met de regelgeving. Het ligt voor de hand dat de gemeente zich bij haar controlerende en handhavende taken concentreert op die groep malafide woningbemiddelaars.

Mede uit een oogpunt van deregulering en van lastenverlichting stelt het college voor om het bestaande vergunningsstelsel om te zetten in algemene regelgeving. Dat wil zeggen dat iedereen, zonder voorafgaande toestemming van gemeentewege, kan optreden als woningbemiddelaar mits hij zich houdt aan een aantal in de verordening vastgelegde algemene regels. Die regels houden in de eerste plaats verband met het beschermen van de belangen van de woningzoekenden en de woningaanbieder. Ten tweede, en dat is nieuw, hangen de algemene regels ook samen met de bestuurlijke aanpak van (georganiseerde) criminaliteit.

De laatste tien jaar dringt steeds meer het besef door dat het bestuur naast politie en Openbaar Ministerie een eigen rol heeft bij de bestrijding van georganiseerde misdaad. Kort gezegd komt die rol erop neer dat het bestuur criminelen of criminele groeperingen niet (direct of indirect) faciliteert en criminele infrastructuren aanpakt.

Uit diverse opsporingsonderzoeken en uit door de politie opgemaakte bestuurlijke rapportages blijkt dat een aantal woningbemiddelaars zich toelegt op het huisvesten van personen die zich bezighouden met zware criminaliteit. Het gaat vaak om woningen in het duurdere segment. De woningen worden gebruikt om zich af te schermen van onder andere de overheid door zich niet op het betreffende adres in te schrijven, gebruik te maken van valse werkgeversverklaringen (men beschikt immers niet over een regulier inkomen) en van valse identiteitspapieren. Deze personen zijn gebaat bij anonimiteit, beschikken in het algemeen over veel (contant) geld, willen ‘op stand' leven en willen de mogelijkheid hebben om desgewenst snel van woning te wisselen. In andere gevallen worden de woningen direct gebruikt voor criminele activiteiten als het opzetten en onderhouden van een hennepplantage, opslag van (hard)drugs of wapens en voor het onderbrengen van slachtoffers mensenhandel. Malafide woningbemiddelaars helpen deze criminelen aan woningen en stellen ze in staat anoniem in Amsterdam (of in de regio) te verblijven. Een deel van de algemene regels richt zich erop dat de woning uitsluitend wordt bemiddeld voor daadwerkelijke bewoning en dat die woningzoekende zich laat registreren in de Gemeentelijke Basis Administratie.

Uit de bestuurlijke rapportages van de politie blijkt tot slot nog dat ook beheerders van woningen optreden als facilitator van criminelen, hen aan woningen helpen en in staat stellen zich in anonimiteit te hullen. Daarom zijn de algemene regels van toepassing op iedereen die bemiddelt, ook als zij zich bedienen van het predikaat beheerder.

Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1.

In deze verordening wordt het in de regelgeving gangbare begrip woonruimte  gehanteerd; hieronder valt zowel onzelfstandige als zelfstandige woonruimte.

Een bemiddelaar is degene die de woningaanbieder en de woningzoekende bij elkaar brengt, ook als hij zich bedient van het predikaat beheerder. Ook degene die een woning aanhuurt en deze met toestemming van de juridisch eigenaar doorverhuurt, valt onder het begrip woning- en kamerbemiddelingsbureau.

Onder juridisch eigenaar wordt mede verstaan de erfpachter, vruchtgebruiker, gerechtigde tot een appartementsrecht of degene aan wie door een rechtspersoon het gebruiksrecht van een woonruimte is verleend.

Een webbureau is slechts bouwer van een website en verricht geen andere activiteiten.

Artikel 2

Het college is belast met de uitvoering van deze verordening.

Artikel 3

Brancheorganisaties hebben in hun statuten en huishoudelijk reglement bepalingen opgenomen die met gebruik van hun eigen tuchtrecht kunnen worden gehandhaafd.

Ook worden met deze brancheorganisaties en de gemeente convenanten gesloten (zoals het Stoplicht convenant).

Voor zover hetgeen dat in deze documenten is geregeld naar de geest en strekking overeenkomt met de bepalingen in deze verordening, is deze verordening op hen niet van toepassing.

Artikel 4.

Om te voorkomen dat een woning zonder toestemming van de eigenaar wordt onderverhuurd, is altijd een verklaring van de juridisch eigenaar vereist. Wanneer er sprake is van een beheerovereenkomst met volledige volmacht van de juridische eigenaar aan de beheerder, is dat voldoende. De bemiddelaar dient zich ervan te vergewissen dat de beheerder bevoegd is de woning door te verhuren.

De adresgegevens van het woning- en kamerbemiddelingsbureau moeten bij het aanbieden van woonruimte voor eenieder kenbaar zijn, dus niet alleen een telefoonnummer.

Deze verordening is van toepassing op alle woonruimte in Amsterdam ongeacht huurprijs. Voor woonruimte met een huurprijs tot de huurtoeslaggrens geldt het woningwaarderingsstelsel. Daarboven is de huurprijs geliberaliseerd. Belangen van woningzoekenden worden geschaad indien niet duidelijk is hoeveel de kale huur en de bijkomende kosten zijn, zodat sprake is van een all-in huurprijs.

Er is geen sprake van een redelijke verhouding indien de bijkomende kosten hoger zijn dan de (kale) huurprijs en er geen andere kosten in rekening worden gebracht dan genoemd in het Besluit servicekosten.

Artikelen 5 en 6

De vergunningplicht gold als een soort keurmerk, daar de gemeente regelmatig controles uitoefende. Daar er veel misstanden zijn in deze sector, moet er controle bij bureaus die zich niet aan de regels houden mogelijk blijven. Om te voorkomen dat bureaus bij criminele handelingen worden betrokken, zijn de bepalingen in artikel 6 opgenomen.

Artikel 7

Op de website moeten de adresgegevens van degene die de website faciliteert, kenbaar gemaakt worden.

Artikel 8

Er worden toezichthouders aangewezen als bedoeld in artikel 5:11 van de Algemene wet bestuursrecht.