Beleidsnotitie Supermarktstructuur gemeente Hulst

1.1 Beleidsdoelen

In de gemeente Hulst is sprake van een groot aantal plannen en initiatieven m.b.t. het supermarktaanbod. Deze notitie stelt een aantal gemeentelijke beleidskaders voor de toekomstige ontwikkeling van de supermarktstructuur. De gemeente Hulst wil de dynamiek in de markt optimaal benutten, daar waar die dynamiek een bij­drage kan leveren aan een tweeledig beleidsdoel:

• •

  het waar mogelijk en veranderwoord handhaven van een supermarktaanbod op het niveau van het draagvlak van de kernen en de wijken;

• •

  het bevorderen van de regionale verzorgingsfunctie van de hoofdkern Hulst.

De gemeente Hulst realiseert zich dat het nastreven van beide doelen in sommigen concrete situaties tot conflicten kan leiden. De beleidsnotitie supermarktstructuur zal op hoofdlijnen waarborgen bieden om mogelijk conflicten zoveel mogelijk te voorkomen. Echter daarin realiseert de gemeente Hulst zich ook dat marktwerking en de kwaliteit van het ondernemersschap uiteindelijk bepalend zullen zijn voor het resultaat.

Deze beleidsnotitie is deels een uitwerking van de Retailvisie Centrum uit 2003. De beleidsnotitie heeft een planhorizon van ca. 5 jaar. De dynamiek in de sector is groot waardoor het noodzakelijk is beleidskaders regelmatig te herijken.

1.2 Inhoud van de beleidsnotitie

In het volgende hoofdstuk worden de beleidskaders nader uitgewerkt en toegelicht. Daarbij is de kwalitatieve invulling van de aanbodstructuur voor supermarkten lei­dend. In hoofdstuk 3 wordt de beleidslijn kwantitatief getoetst en worden conse­quenties in beeld gebracht.

2.1 Inleiding

Binnen het totale spectrum van supermarktaanbod in de gemeente Hulst is een vier­tal type locaties te onderscheiden:

• •

  het aanbod in de kleine kernen van het gemeentelijk grondgebied;

• •

  het aanbod op wijkniveau binnen de hoofdkern Hulst;

• •

  het centrale aanbod in de hoofdkern Hulst;

• •

  overig verspreid en solitair aanbod.

Het zal duidelijk zijn dat voor het realiseren van de centrale doelstellingen, namelijk het bieden van supermarktaanbod op een redelijke afstand van bevolkingsconcen­traties en het versterken van de regionale positie van het centrum van de hoofdkern Hulst, de nadruk in de beleidsinzet zal liggen op de drie eerstgenoemde typen aan­bodlocaties.

2.2 Beleidslijn supermarktaanbod kleine kernen gemeente Hulst

Op het grondgebied van de gemeente Hulst is sprake van een drietal kleine kernen met een eigen identiteit en een ruimtelijk afgebakend bebouwd gebied. Het betreft de kernen Kloosterzande met ca. 3.266 inwoners, de kern Sint Jan Steen met ca. 3.206 inwoners en de kern Vogelwaarde met ca. 1.953 inwoners. De drie kernen beschikken op dit moment allen over een zelfstandig supermarkt-aanbod.

Kloosterzande

De kern Kloosterzande functioneert in relatie tot de beide andere kernen het meest zelfstandig. Het draagvlak is er het grootst en het supermarktaanbod is met een Golff supermarkt van ruim 1.000 m2 modern en perspectiefrijk. Daarnaast spelen in de nabijheid van deze kern toeristisch-recreatieve ontwikkelingen die voor extra draagvlak kunnen zorgen voor de voorzieningen. Kortom het perspectief van het aanbod in deze kern is gunstig.

Sint Jansteen

Het draagvlak in Sint Jansteen is vrijwel gelijk aan Kloosterzande. Sint Jansteen ligt echter nabij de centrale hoofdkern Hulst. Het beleid van de gemeente Hulst is erop gericht om het supermarktaanbod in deze kern te handhaven door het onderne­merschap in deze kern de ruimte te bieden om ook in de toekomst een verzorgings­functie te kunnen vervullen voor het draagvlak in de kern Sint Jansteen.

Vogelwaarde

De kern Vogelwaarde is duidelijk de kleinste van de drie kernen en het super­marktaanbod is met 350 m2 wvo beperkt van omvang. Het perspectief op langere termijn wordt voor een belangrijk deel bepaald door de ondernemingskwaliteit. Ook in deze kern wil de gemeente Hulst de ruimte bieden om te komen tot en ook op langere termijn perspectiefvol aanbod.

Om mogelijk op lange termijn een antwoord te kunnen bieden aan de behoefte van het draagvlak in de kleine kernen zal de ontwikkeling van een supermarktaanbod met een maatvoering van 750 m2 wvo door de gemeente in principe ondersteund worden. Vanzelfsprekend zullen daarbij criteria als inpassing in de ruimtelijke struc­tuur en parkeren en bereikbaarheid om een nadere afweging vragen. Voor super­markten die deze grens in de maatvoering reeds overschreden hebben wordt binnen de eerder gestelde criteria m.b.t. ruimtelijke inpassing verkeer en parkeren beleids­matig medewerking verleend aan een verruiming van de omvang met ca. 15% van de bestaande maat.

2.3 Beleidslijn supermarktaanbod op wijkniveau in de hoofdkern Hulst

In de noordelijke uitbreidingswijken van de hoofdkern Hulst, is een tweetal super­markten gevestigd. Het betreft een Golff aan de Poorterslaan en een Spar aan het Europaplein. Het draagvlak in beide wijken tezamen is circa 6.000 à 7.000 inwoners. Dit is erg beperkt voor het perspectiefvol functioneren van een tweetal supermark­ten. Een van de aanbieders, te weten de Spar, heeft inmiddels al te kennen gegeven een verplaatsing naar het centrum van de hoofdkern Hulst te overwegen. Dergelijke ontwikkeling kunnen wij beleidsmatig ondersteunen. Op het niveau op het noorde­lijke uitbreidingsgebied van de hoofdkern Hulst ontstaat dan het perspectief voor een volwaardige supermarkt met een omvangsmaat van 750 m2 wvo. Ook hier geldt dat de ruimtelijke inpassing verkeer en bereikbaarheid nader af te wegen criteria zijn bij de nadere uitwerking van een ontwikkeling van het supermarktaanbod.

2.4 Beleidslijn supermarktaanbod centrum Hulst

Het supermarktaanbod in het centrum van Hulst, vervuld een functie voor de gehele gemeente Hulst, de kernen in de omgeving van de gemeente Hulst en een deel van het Belgische achterland. Om een dergelijk verzorgingsgebied op een goede wijze te kunnen bedienen is een heldere erkenbare ruimtelijke structuur van het super­marktaanbod in de hoofdkern noodzakelijk. De concentratie gedachten zoals die reeds ontwikkeld is aan het Stationsplein in het gedeelte 'buitenstad' van het cen­trum van Hulst, sluit goed aan bij deze verzorgingsdoelstelling. Aan het Stations­plein is op dit moment een drietal supermarkten gevestigd. Beleidsmatig willen we op deze locatie de ruimte bieden om dit aantal uit te breiden tot maximaal vijf su­permarkten. Het gaat daarbij niet om het toevoegen van nieuwe nog niet in Hulst gevestigde aanbieders maar om het verplaatsen en versterken van bestaand aanbod of bestaande claims voor vestiging in Hulst.

Om de gemeentelijk en regionale markt goed te kunnen bedienen is het noodzake­lijk dat op deze locatie een krachtig en divers supermarktaanbod tot ontwikkeling komt. Van de andere kant is het niet wenselijk dat op de betreffende locatie een ongelimiteerde ontwikkeling plaats vindt die de kansen voor het ondernemersschap in de kleine kernen of in de noordelijke woonwijk van de gemeente Hulst, onder­mijnd. Daarom wordt voorgesteld een maximum volumemaat te hanteren voor de afzonderlijke supermarktvestigingen aan het Stationsplein van 1.500 m2 winkel­vloeroppervlak.

Voor een mogelijke versterking van de locatie Stationsplein, komen in principe de supermarkten Albert Heijn (nu gevestigd aan het 's Gravenhofplein) en de Lidl (nu een claim op de locatie Zoetevaar) in aanmerking.

In het binnenstadsdeel van het centrum van Hulst blijft de mogelijkheid voor vesti­ging van supermarktaanbod gehandhaafd. De ontwikkeling in de markt geeft aan dat dit niet het reguliere aanbod met een groot oppervlak en een breed assortiment kan zijn. In de binnenstad zal eerder sprake zijn van gespecialiseerde aanbieders in de sector dagelijkse artikelen.

2.5 Beleidslijn overige supermarktaanbod

Op de overige bestaande supermarktbestemmingen, wordt geen beleidsmatige ruimte geboden voor een verdere structurele groei van het aanbod. In Kapellebrug is in het bestemmingsplan reeds vastgelegd dat de huidige omvang van 2 van de drie supermarktaanbieders, de maximaal te realiseren omvang is op de betreffende locaties. Voor de Eurospar geldt dat middels een vrijstellingsprocedure een grotere omvang is gerealiseerd, wat nog aangepast zal worden in het bestemmingsplan. Voor de bestemming op de locatie Zoetevaart in de kern Hulst wordt uitgegaan van het onttrekken van een supermarktbestemming op die locatie onder gelijktijdige realisatie van een supermarkt aan het Stationsplein.

3.1 Inleiding

Met de hiervoor beschreven na te streven supermarktstructuur binnen de gemeente Hulst wordt zoals in de doelstelling geformuleerd het evenwicht nagestreefd tussen het bieden van een acceptabel voorzieningenniveau op het niveau van de kernen en de wijken, het invullen van de regionale verzorgingsfunctie van het centrumaanbod en tenslotte het bieden van voldoende marktperspectieven voor ondernemersschap van de supermarktaanbieders die passen binnen de na te streven verzorgingsstruc­tuur.

De gemeentelijk overheid ziet het als haar taak om dit kader aan te bieden en hel­der en duidelijk te formuleren. Van de andere kant zal de realisatie van de gewenste structuur de verantwoordelijkheid zijn van het bedrijfsleven. De haalbaarheid ervan zal door hen bepaald worden. Kwalitatief biedt de beschreven structuur voldoende waarborgen. Enerzijds wordt waarmogelijk getracht supermarktaanbod in de nabij­heid van de woongebieden te handhaven en anderzijds wordt op de locatie Stati­onsplein in de hoofdkern Hulst een aantrekkelijk en omvangrijk aanbod geboden met een grote diversiteit naar marktsegmenten. Kwalitatief betekend het realiseren van het eindbeeld dat er enige spanning ontstaat tussen de bestedingspotenties en de omzetclaim van het totaal van de aanbieders.

3.2 Economisch functioneren

Huidige situatie

Het huidige supermarktaanbod in de gemeente Hulst telt bijna 9.000 m2 wvo. Daar­naast is er in de gemeente Hulst een ruim aanbod aan (vers)speciaalzaken en drogis­terijartikelen. In de bijlage is een benadering gegeven van het economisch functio­neren. Op basis van de benadering realiseert de dagelijkse artikelensector in de ge­meente Hulst een gemiddelde vloerproductiviteit (omzet per m2 wvo) van ca. € 6.450,-. Daarmee functioneert het aanbod op een gemiddeld landelijk niveau.

Toekomstige situatie in twee varianten

Naar de toekomst krijgt een deel van het supermarktaanbod de mogelijkheid uit te breiden. Hiervoor zijn twee varianten doorgerekend, een maximum variant en een meer gematigde variant.

• •

  In de maximumvariant schalen de benoemde supermarkten in de gewenste structuur op naar een maximum maat van 1.500 m2 wvo aan het Stationsplein en 750 m2 wvo op wijkniveau. Tezamen met het bestaande aanbod komt de dage­lijkse artikelensector op een totale omvang van 15.600 m2 wvo. Op basis van een aantal aannames (zie bijlage) realiseert de dagelijkse artikelensector een gemid­delde vloerproductiviteit van € 5.100 à € 5.250. In de maximumvariant daalt de gemiddelde vloerproductiviteit ca. 20% ten opzichte van de huidige situatie.

• •

  In de meer gematigde variant is ervan uitgegaan dat het discountaanbod (Aldi en Lidl) een minder grote maat zullen voeren (ca. 1.000 m2 wvo). Tezamen met het bestaande aanbod heeft de dagelijkse artikelensector een omvang van ca. 14.600 m2 wvo. Op basis van de geformuleerde uitgangspunten (zie bijlage) be­haalt het dagelijkse artikelenaanbod in deze variant een omzet van € 5.450 à € 5.600 per mz wvo. Dit is ca. 14% lager dan in de bestaande situatie.

Spanningsveld versterken gewenste structuur en behoud bestaand aanbod

Versterking van de gewenste structuur met moderne supermarkten aan het Stati­onsplein en enkele supermarkten op wijk- en kernniveau zal, tezamen met het be­staande aanbod, resulteren in een daling van de vloerproductiviteit. Dit geldt voor beide varianten. Versterking van de gewenste structuur zal waarschijnlijk omzetef­fecten hebben op het bestaande winkelaanbod, maar deze effecten zullen niet voor alle aanbieders gelijk zijn.

Op termijn versteviging van de gewenste structuur

Versterking van de gewenste structuur in de dagelijkse artikelensector zal naar ver­wachting met name effecten hebben op het verspreid liggende, kleinschalige aan­bod buiten de hoofdstructuur. Ook zonder versterking van de gewenste structuur kunnen effecten optreden. Consumenten doen immers in toenemende mate één keer per week boodschappen met de auto. Men is bereid verder te rijden naar een locatie waar divers, elkaar aanvullend boodschappenaanbod te vinden is. Hiervoor kunnen consumenten in de toekomst naar het Stationsplein en voor de overige, dagelijkse boodschappen is er supermarktaanbod op wijk- en kernniveau te vinden.