Gemeente Hulst, Retailvisie Centrum

Winkelaanbod hoofdzakelijk in het centrum

Het winkelaanbod in de gemeente Hulst is met ruim 74.000 m2 VVO omvangrijk, zeker gezien het inwonertal van circa 27.900 inwoners4. Het merendeel van het winkelaanbod (circa tweederde) bevindt zich in het centrum van de kern Hulst met ruim 10.500 inwoners (inclusief Absdale).

Het centrum bestaat in hoofdlijnen uit de Binnenstad en de Buiten­stad met daarbinnen het Stationsplein en Morres Wonen als be­langrijke winkelconcentraties. Het Stationsplein bestaat uit de BACK-locatie (Boerenbond, Aldi, C-1000 en Karwei) en winkelcen­trum Stationsplein. De bezoeker ervaart dit als één gebied. Daar­naast is er nog wat (verspreide) bewinkeling in de Buitenstad aan de Absdaalseweg, de Zoetevaart, het Scharnier en de Stationsweg.

De deelgebieden hebben ieder een eigen karakter. De nadruk ligt in de Binnenstad op winkelen in een historische ambiance, op het Stationsplein op doelgericht boodschappen en laagfrequente aan­kopen doen. Ook Morres Wonen richt zich op het laagfrequent aankopen doen door de consument.

*

Beperkt winkelaanbod buiten de kern Hulst

Het winkelaanbod buiten de kern Hulst beperkt zich in de niet­dagelijkse artikelensector tot verspreid winkelaanbod dat solitair functioneert (Bijvoorbeeld breedpakketzaak 't Hoeksken, Keukens Pieters, Van Belleghem Interieurs, Weemaes Elektro, Polspoel elek­tronica, Kringloopbeurs). In de dagelijkse artikelensector beschik­ken een aantal kernen over levensmiddelspeciaalzaken en (in een aantal gevallen verouderde) supermarkten. De winkels in deze sec­tor in Kapellebrug hebben een belangrijke functie voor Belgische consumenten.

Vooral toename winkelaanbod in de buitenstad

Sinds 2000 is het aanbod in het centrum toegenomen met ongeveer

7.000 m2 vvo. Karwei en de Boerenbond aan het Stationsplein zijn daar voor een belangrijk deel verantwoordelijk voor.

Van oudsher sterke aantrekkingskracht op het Belgische achterland

Hulst heeft een duidelijke functie voor de eigen gemeente en de regio Oost Zeeuws-Vlaanderen. Ook de consument uit België komt graag naar Hulst. Hulst onderscheidt zich nadrukkelijk van andere regionale centra in Zeeuws-Vlaanderen door:

• •

  De grote keuzemogelijkheden binnen het totale winkelpakket (boodschappen, laagfrequente aankopen én winkelen).

• •

  De bovenregionale functie van Morres Wonen voor laagfre­quente aankopen. Morres weet consumenten tot ver buiten Hulst aan te trekken (de reikwijdte bedraagt 80 tot 100 km). Daarbij gaat het zowel om de Nederlandse consument als de Belgische consument (tot Antwerpen, Brussel-Noord en Gent).

• •

  De aantrekkelijke mix van voorzieningen in de Binnenstad bin­nen een historische ambiance die niet alleen de lokale bevol­king en de bevolking in Oost Zeeuws-Vlaanderen aanspreekt, maar ook toeristen (o.a. uit België).

• •

  Het Stationsplein met een uniek cluster van winkelaanbod op het gebied van boodschappen en laagfrequente aankopen.

• •

  Belgen die van oudsher sterk georiënteerd zijn op Hulst mede door de zondagopenstelling van de winkels.

Aantrekkingskracht Sluis op consumenten uit België

De gemeente Sluis5 telt begin 2004 ongeveer 24.500 inwoners, waarvan er 2.400 in de kern Sluis wonen. Het winkelaanbod in de kern Sluis heeft een omvang van ruim 17.000 m2 vvo. Dit is zeer omvangrijk in vergelijking tot plaatsen met hetzelfde aantal inwo­ners (gemiddeld 1.600 m2 vvo). Het aanbod is grotendeels gevestigd in het centrum, met de nadruk op recreatief winkelen6. Het centrum heeft een compacte structuur, kent diverse lokale ondernemers en is aantrekkelijk voor consumenten uit binnen- en buitenland. Sluis vervult binnen Zeeuws-Vlaanderen (samen met Hulst) een belang­rijke functie voor Belgische consumenten, met haar specifieke assor­timent en zondagopenstelling. Belangrijke ontwikkelingen zijn de planvorming voor 'Sluis aan Zee' binnen het Zwingeulproject en de regiovisie voor West Zeeuws-Vlaanderen. Daarnaast is het centrum van Sluis heringericht.

**

Oostburg heeft vooral een verzorgingsfunctie voor de gemeente

De kern Oostburg telt ongeveer 4.900 inwoners. Het winkelaanbod heeft een omvang van bijna 20.800 m2 VVO, wat ruim vier keer zo­veel is als in plaatsen met hetzelfde aantal inwoners (gemiddeld 4.600 m2 vvo). Het ruime aanbod is terug te vinden in bijna alle branches. De grootste trekkers in het centrum zijn de supermarkten C1000 en Albert Heijn. Buiten het centrum ligt een perifeer detail­handelscluster, Stampershoek. Oostburg vervult met name een functie voor de eigen gemeente. De bezoekers zijn voor ruim drie­kwart afkomstig uit de eigen gemeente, waarvan de helft uit de eigen kern. Dit bezoekersprofiel is vergelijkbaar met Terneuzen. Oostburg zet met haar plannen in op een versterking van de regio­functie door concentratie van het aanbod.

Functie Terneuzen beperkt tot eigen gemeente

De gemeente Terneuzen telt bijna 55.400 inwoners en in de gelijk­namige kern wonen ongeveer 24.100 inwoners. Het winkelaanbod in de kern Terneuzen heeft een omvang van ruim 55.000 m2 vvo. Ook hier is het aanbod omvangrijk in vergelijking tot plaatsen met dezelfde omvang (gemiddeld 39.800 m2 vvo). Circa 50% van het aanbod ligt in Terneuzen-centrum, waaronder de Hema als trekker. Het filiaalbedrijf domineert het straatbeeld.

Terneuzen is ook sterk in winkels die zich richten op de laagfre­quente aankopen7, met onder andere PDV-locatie Kennedylaan (onder andere Leen Bakker, Super Keukens, Profijt Meubels, Trend­hopper, Gamma, Naeije Verstraten, Mikro Electro). Wat betreft de omvang van het winkelaanbod is Terneuzen het belangrijkste cen­trum van Zeeuws-Vlaanderen. De functie voor West en Oost Zeeuws-Vlaanderen is echter beperkt. Ruim driekwart van de be­zoekers van Terneuzen-centrum komt uit de eigen gemeente. Belgi­sche consumenten maken maar beperkt deel uit van het totaal aan bezoekers. Plannen zijn verwoord in het Masterplan Axelsedam waarin een integrale opwaardering voor de zuidelijke Binnenstad en het gebied Schuttershof, Kennedylaan en Schependijk wordt voorgesteld.

*

Brede palet van detailhandel wordt aangeboden

Hulst is sterk op zowel het gebied van boodschappen (onder andere levensmiddelen), laagfrequente aankopen (onder meer wonen en doe-het-zelf) als winkelen (zoals de branches kleding en mode, huishoudelijke en luxe artikelen). Tabel 2.1 maakt dit duidelijk. De bezoeker treft daarmee een breed palet aan winkels.

Complementaire elementen binnen de structuur

Kijken we vervolgens naar de detailhandelsstructuur binnen het centrum dan onderscheiden we de Binnenstad en de Buitenstad. De Binnenstad richt zich vooral op het kijken en vergelijken door de consument. De doelgroep bestaat uit zowel de inwoners van Hulst en Oost Zeeuws-Vlaanderen als bezoekers van elders (waaronder veel Belgen).

In de Buitenstad zijn verschillende elementen met een geheel eigen karakter te onderscheiden:

• •

  Het Stationsplein wordt vooral bezocht door de consument om boodschappen en laagfrequente aankopen te doen. Het gebied heeft ruime parkeermogelijkheden en is goed bereikbaar. De doelgroep bestaat vooral uit inwoners van Hulst, consumenten uit Oost Zeeuws-Vlaanderen en Belgen.

• •

  Morres richt zich ook voor een belangrijk deel op consumenten die met lage frequenties aankopen doen in de branche 'wonen', maar weet vooral bezoekers van buiten Hulst en Zeeuws­Vlaanderen te trekken (waaronder veel Belgen).

• •

  Aan het Scharnier bevinden zich naast de Stuntmarkt diverse horecazaken. Daarnaast vindt de consument er parkeerplaatsen. Ook aan de Stationsweg vindt de consument winkels.

• •

  Solitair functionerende detailhandel bevindt zich aan de Abs­daalseweg en de Zoetevaart.

Kaart 2: Trekkers en brondpunten in het centrum van Hulst

Gespannen parkeersituatie in het centrum

Kaart 2 geeft de bronpunten weer in het centrum. Op dit moment is op zondagen (piekmomenten) de parkeersituatie in Hulst ge­spannen ondanks de realisatie van parkeervoorzieningen bij deBACK-locatie. Daarnaast vindt er vanuit de Binnenstad uitwijk plaats door het betaald parkeren naar het Havenfort.8

Tabel 2.1: Branchering winkelaanbod Binnenstad en Buitenstad9

Bron: Locatus, globale toets door BRO in juli 2004.

**

Omvangrijk en kwalitatief goed aanbod in een compact gebied

In de Binnenstad van Hulst treft de bezoeker in een historische am­biance een omvangrijk pakket aan winkelvoorzieningen: bijna 115 winkels met een totale omvang van ruim 15.000 m2 vvo. Het gaat daarbij voor een deel om relatief kleine winkels met een omvang van 50 tot 100 m2 vvo.

Wat de prijsstelling betreft onderscheidt de Binnenstad zich na­drukkelijk van de overige deelgebieden inhet centrum: eenderde bedient het bovengemiddelde marktsegment. Over het algemeen zien de winkels er netjes uit, met name aan de Gentsestraat en de Grote Markt onderscheiden de gevels zich in positieve zin.

Duidelijke hoofdwinkelroute

De hoofdwinkelroute bestaat uit de Gentsestraat, de Steenstraat en de Overdamstraat. De winkelfunctie overheerst in deze straten. In de Steenstraat onderbreken een aantal kantoren en woningen ech­ter het winkelfront. Nabij de Overdamstraat bevinden zich de ver­ouderde winkelpassages het Trefpunt en het 's Gravenhof. In de eerste staan diverse units leeg (circa 1.100 m2 vvo)10.

Opvallend is dat alleen de Bierkaaistraat het domein is van de voet­ganger. In dit gebied is er veel leegstand en is de algemene presen­tatie van de panden slecht. Ook is er wat leegstand in de omgeving van de Basiliek. Plannen om de (ruimtelijke) kwaliteit in deze ge­bieden te verbeteren, verkeren overigens al in een vergevorderd stadium (meer daarover in hoofdstuk 4).

*

Kijken en vergelijken overheerst

De branches die zich richten op het kijken en vergelijken door de consument, overheersen in het straatbeeld. Het gaat dan vooral om de branches warenhuis, kleding en mode, juwelier en optiek, huis­houdelijke en luxe artikelen en antiek en kunst. Deze branches be­slaan ongeveer 50% van het totale winkelaanbod. De branche huishoudelijke en luxe artikelen is sterk vertegenwoordigd, met onder andere Anno 2, Djess, De Rozenboog, Blokker, Buijsse en Holland House.

Couleur locale onderscheidend kenmerk

Opvallend in de Binnenstad van Hulst is de 'couleur locale' door de aanwezigheid van verschillende zelfstandige ondernemers (ruim 70% van de winkels), zoals schoenenzaak Schirris, verswinkel Mar­lou Segers en Bosch Optiek. Daarnaast zijn er ook diverse landelijk bekende filiaalbedrijven (Hema, Xenos, Intersport) die zorgen voor herkenbaarheid bij de bezoeker.

Product Binnenstad is meer dan winkels alleen

Naast de winkels zijn er ook andere voorzieningen in de binnenstad te vinden. Banken zijn vanwege het banktoerisme van oudsher goed vertegenwoordigd. Van banktoerisme is echter op dit mo­ment nauwelijks meer sprake. Hierdoor sluiten enkele bankfilialen hun deuren. Ook de horeca is goed vertegenwoordigd. Het gaat daarbij onder meer om winkelondersteunende horeca (zoals lunch­rooms) en terrassen die met name aan de Grote Markt (centraal gelegen in de vesting) bijdragen aan de sfeer in de Binnenstad.

Niet alleen bewoners en regiobezoekers slagen in Hulst

De Binnenstad heeft een belangrijke verzorgende functie voor de inwoners van de gemeente Hulst. Daarnaast wordt de Binnenstad ook bezocht door consumenten uit Oost Zeeuws-Vlaanderen en toeristen van verder weg. Het gaat daarbij voor een belangrijk deel om Belgen. Onderzoek uit 2000 liet zien dat bijna 50% van de be­zoekers van buiten Hulst afkomstig is. Ruim 20% komt uit België. De zondagopenstelling in combinatie met het aantrekkelijke win­kelaanbod zijn daar debet aan; bijna 30% van de bezoekers komt dan uit België. Bezoekers aan Morres gaan slechts in beperkte mate ook naar de Binnenstad.

Historische setting draagt bij aan unieke ambiance

De Binnenstad kenmerkt zich door de historische setting met het authentieke stratenpatroon, de vestingwerken, stadswallen en poorten en de vele oude gevels en gebouwen (met het monumen­tale Stadhuis en de vermaarde Sint Willibrordus Basiliek als belang­rijkste iconen). Deze setting draagt voor een belangrijk deel bij aan de sfeer in de Binnenstad. Helaas zijn de entrees niet allemaal even aantrekkelijk.

Parkeren en bereikbaarheid zijn knelpunten

De consument moet in de Binnenstad betalen om te parkeren met uitzondering van de parkeerplaatsen op de vier bolwerken. Ver­schillende bezoekers wijken daarom uit naar de gratis parkeervoor­zieningen op het Havenfort11. Op zondagen staat echter (ook) de Binnenstad vol geparkeerd.

Met het te realiseren parkeerverwijssysteem wordt beoogd de be­staande parkeerterreinen beter te benutten. Daarnaast verwijst dit systeem door naar beschikbare plaatsen buiten de binnenstad. Ook moet het systeem het zoekverkeer verminderen. De bereikbaarheid van de Binnenstad is op piekmomenten een knelpunt.

*

Boodschappen en laagfrequente aankopen geclusterd

In de beleving van de consument vormen het winkelcentrum Stati­onsplein en de zogenaamde BACK-locatie één gebied. In het 'win­kelcentrum' bevinden zich naast de Edah-supermarkt een aantal winkels in de niet-dagelijkse artikelensector. Het winkelcentrum heeft een verouderde opzet, is introvert van karakter en heeft een matige presentatie. Er zijn plannen om het winkelcentrum op te waarderen om daarbij onder meer de presentatie sterk te verbete­ren.

Ook bevindt zich in dit gebied een modern cluster van supermark­ten (C1000 en Aldi, beiden circa 1.000 m2 vvo) en een Karwei­bouwmarkt en de Boerenbond. In totaal gaat het om ruim 14.000 m2 vvo. Op verdieping, boven de C1000, staat circa 1.400 m2 vvo (circa 1.700 m2 bvo) leeg (hiervoor zijn overigens wel kandidaten).

Link met de Binnenstad onvoldoende

Met een brug is een link gelegd naar de Binnenstad waardoor de parkeerplaatsen op het Stationsplein zich op loopafstand van de Binnenstad bevinden. Een goede aanduiding van de looproute naar de Binnenstad (met bestrating of bebording) ontbreekt echter.

Ruime parkeermogelijkheden direct bij de winkels

De winkels zijn direct gelegen nabij parkeervoorzieningen die goed bereikbaar zijn.

Winkels vooral bezocht door inwoners van Hulst en de regio

Het winkelaanbod is vooral gericht op de inwoners van de gemeen­te Hulst en bezoekers vanuit de regio Oost Zeeuws-Vlaanderen en het Belgische achterland. De consument komt meestal voor zijn boodschappen en laagfrequente aankopen. Het winkelcentrum biedt weliswaar mogelijkheden om te kijken en vergelijken, maar het aantal zaken en de inrichting van het winkelcentrum nodigt daar niet toe uit.

Leegstand aan de Stationsweg

Aan de Stationsweg bevinden zich een beperkt aantal winkels waarbij een aantal met een sterk verouderde presentatie. Ook staan er een aantal panden leeg (Er zijn initiatieven om te komen tot herstructurering van dit gebied). Hierdoor is de ruimtelijk­functionele relatie met zowel de Binnenstad als het Scharnier nau­welijks vormgegeven.

Horeca goed vertegenwoordigd aan Scharnier

Het Scharnier vormt de ruimtelijk-functionele link tussen Binnen­stad (via de Stationsweg) en Buitenstad. Dit wordt functioneel vorm gegeven door het parkeerterrein en de verschillende horecazaken aan de westelijke en noordelijke wand. De oostelijke wand bestaat uit woningen, de zuidelijke uit een winkel met een matige presen­tatie. Van een wand is aan de westelijke zijde slechts in beperkte mate sprake.

Link met Morres niet aanwezig

De beoogde scharnierfunctie wordt in functioneel opzicht nog niet optimaal ingevuld omdat er ruimtelijk noch functioneel een relatie is met Morres.

Bovenregionale publiekstrekker van formaat

Met bijna 30.000 m2 vvo biedt Morres volop keuzemogelijkheden op het gebied van woninginrichting, keukens en woonaccessoires. Naast Morres zelf, bestaat het concept uit de formules Otak, Prena­tal, Vivanti en Grandokeukens. Het winkelaanbod richt zich op con­sumenten die met een relatief lage frequentie aankopen in de branche 'wonen'. In de nabijheid van Morres Wonen is ook Beter Bed te vinden.

Morres Wonen is van oudsher een publiekstrekker van formaat ge­zien de 750.000 tot 800.000 bezoekers op jaarbasis. Ongeveer 5% tot 10% van de bezoekers komt uit Hulst, circa 20% komt elders uit Zeeuws-Vlaanderen en circa 30% elders uit Nederland. Het aandeel bezoekers uit België bedraagt 45% tot 50%. Morres trekt met name de Belgische consument omdat winkelconcepten zoals Morres en woonboulevards in België nauwelijks voorkomen. Morres heeft plannen om het concept door te ontwikkelen tot een Woonthema­centrum (meer daarover in hoofdstuk 4).

Goed bereikbaar

Morres is vanuit België via de N403 en vanuit Oost Zeeuws­Vlaanderen met de N60 goed bereikbaar. De verbinding naar Mor­res is echter wel een aandachtspunt. Inmiddels heeft een onderzoek oplossingsrichtingen aangedragen voor de ontsluitingsstructuur. Ook de parkeerbehoefte voor het nieuwe woonthemacentrum is onderzocht. Hier moeten ongeveer 1.100 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. De vereiste parkeercapaciteit voor de voorgestelde invullingen van Opslag 7 en het Tussengebied moeten nog nader worden onderzocht.

Verspreide bewinkeling aan de Absdaalseweg

Aan de Absdaalseweg bevinden zich een aantal wat grotere winkels in verschillende branches. Deze zaken, zoals Tapijtwereld Hulst, Zaman Sport en Brugman Keukens, functioneren solitair en richten zich vooral op de consument die laagfrequente aankopen wil doen.

Verouderd aanbod aan de Zoetevaart

Aan de Zoetevaart bevindt zich een sterk verouderde winkelcon­centratie met de bloemenzaak Geba, Mikro Electro en Textielsuper Discount.

Aantrekkingskracht van het winkelaanbod in het centrum

Tabel 2.2 geeft de aantrekkingskracht van het centrum van Hulst in termen van koopkrachtbinding en -toevloeiing weer. Tussen de haakjes zijn de percentages over 2000 opgenomen.Verspreide bewinkeling aan de AbsdaalsewegAan de Absdaalseweg bevinden zich een aantal wat grotere winkels in verschillende branches. Deze zaken, zoals Tapijtwereld Hulst, Zaman Sport en Brugman Keukens, functioneren solitair en richten zich vooral op de consument die laagfrequente aankopen wil doen.

Tabel 2.2: Koopkrachtbinding en -toevloeiing in 2004 (en 2000)

De koopkrachtbinding is het aandeel van de totale detailhandelsbe­stedingen door de inwoners van (de voormalige gemeente) Hulst dat wordt besteed in de winkels in het centrum. De koopkrachttoe­vloeiing geeft het aandeel in de totale omzet van alle winkels in het centrum weer, dat afkomstig is van consumenten van buiten Hulst. Het gaat daarbij voor een belangrijk deel om consumenten uit de regio Oost Zeeuws-Vlaanderen en consumenten vanuit Bel­gië. Daarnaast gaat het voor een deel om bezoekers van Morres die ook naar de winkels in de Binnenstad komen12.

Voor 2005 is door BRO een inschatting gemaakt op basis van de dynamiek in het winkelaanbod sinds 2000. Hieronder wordt deze kort toegelicht.

*

Versterking dagelijkse artikelensector in de Buitenstad

Sinds 2000 hebben zich verschillende ontwikkelingen voorgedaan die hebben geleid tot een versterking van de dagelijkse artikelen­sector in de Buitenstad. Samenvattend zijn de volgende zaken van belang om de aantrekkelijkheid in 2004 te bepalen:

• •

  De Aldi-supermarkt is van de Binnenstad naar het Stationsplein verhuisd.

• •

  Aan het Stationsplein is een aantrekkelijk cluster van super­markten ontstaan met C1000 (voorheen A&P aan de Absdaal­seweg), Aldi en Edah. Het cluster is goed bereikbaar en beschikt over voldoende parkeerplaatsen.

• •

  Het dagelijkse artikelenaanbod in de Binnenstad heeft ondanks het sterke aanbod aan levensmiddelen speciaalzaken en drogis­terijen aan aantrekkelijkheid ingeboet door het vertrek van de Aldi.

• •

  Het winkelaanbod van dagelijkse artikelen elders in de gemeen­te is vaak kleinschalig. In een aantal gevallen gaat het om ver­ouderd aanbod met een matige uitstraling. Consumenten zullen daardoor vaker dan voorheen de supermarkten aan het Stati­onsplein bezoeken voor de boodschappen.

• •

  Door de prijzenslag in de Nederlandse supermarkten, is de aan­trekkelijkheid van de dagelijkse artikelensector voor Belgen toegenomen.13

*

Laagfrequent aanbod sterk in de buitenstad

Ook in de niet-dagelijkse artikelensector heeft zich dynamiek voor­gedaan die van invloed is op de aantrekkingskracht van Hulst. De volgende zaken bepalen de aantrekkingskracht in 2004:

• •

  Het winkelaanbod in de Binnenstad heeft geen substantiële impuls gekregen sinds 2000.

• •

  Aan het Stationsplein is een aantrekkelijk cluster van winkels ontstaan die zich richten op laagfrequente aankopen door de consument (Karwei en Boerenbond).

• •

  Belgen kwamen aanvankelijk vanwege het banktoerisme als vanzelfsprekend naar Hulst. Dit banktoerisme is nagenoeg ver­dwenen en daarmee ook het combinatiebezoek met detailhan­del en horeca14. Voorheen kwamen Belgen verspreid over de week naar Hulst, tegenwoordig komen zij vooral in de weeken­den mede vanwege de zondagopenstelling. Ook het cluster van supermarkten op het Stationsplein trekt de Belgische consu­ment aan.

*

Winkelaanbod functioneert goed

Het winkelaanbod in Hulst functioneert op dit moment goed zoals de volgende tabel laat zien. In de eerste kolom is de omzet weer­gegeven, die de verschillende winkels per branche in het centrum gemiddeld nodig hebben om goed te functioneren. Confrontatie met de berekende vloerproductiviteit (de rechterkolom) in Hulst laat duidelijk het goede functioneren zien (de berekening van het economisch functioneren is opgenomen als bijlage).15

Tabel 2.3: Economisch functioneren detailhandel

De gepresenteerde waarden zijn gemiddelden: per deelgebied, per branche en per winkel verschilt de vloerproductiviteit. Hoewel het totaal goed functioneert, blijft aandacht voor de aantrekkelijkheid van het product centrum Hulst noodzakelijk. Het bijna verdwenen banktoerisme, het toenemen van concurrentie met andere aan­koopplaatsen en de algemene economische situatie zetten het functioneren namelijk wel onder druk. De ruimtelijk-functionele kwaliteiten en de dynamiek sinds 2000, vragen vooral aandacht voor de positie van de Binnenstad.

*

Aantrekkingskracht Morres op dit moment

Op dit moment realiseert Morres Wonen naar inschatting van BRO een omzet van € 38,5 tot € 44,4 miljoen euro. Ongeveer 5% tot 10% van de omzet komt uit Zeeuws-Vlaanderen. Ongeveer 30% tot 40% van de omzet is afkomstig vanuit België waarbij het accent ligt op de driehoek Antwerpen, Gent en Brussel. De overige omzet (50% tot 65%) is afkomstig van consumenten die elders in Neder­land wonen. 80% van deze bezoekers woont op een reisafstand tot 1 uur.

5% tot 10% van de bezoekers gaat ook naar de binnenstad

Het totale bezoekersaantal bedraagt 750.000 tot 800.000 bezoekers op jaarbasis. Dit komt neer op een gemiddelde besteding van € 48,­tot € 59,- per bezoeker. Een dagje 'Morressen' neemt gemiddeld 2 tot 4 uur in beslag. 5% tot 10% van de bezoekers gaat hierna nog naar de Binnenstad.

Benadering voor het centrum en voor Morres

Voor het kwantitatief ontwikkelingsperspectief is een onderscheid gemaakt naar centrum en Morres. Waar Morres zich vooral richt op consumenten buiten Zeeuws-Vlaanderen, richt het centrum zich vooral op de inwoners van Hulst, inwoners van Oost Zeeuws­Vlaanderen en Belgen.

Ambitie voor centrum vertaald in ontwikkelingsmogelijkheden

Voor het centrum zijn als startpunt de gegevens uit het consumen­ten- en bezoekersonderzoek van 2000 gebruikt. Toen zijn namelijk de koopkrachtbinding en -toevloeiing gemeten. Deze gegevens gelden voor de toenmalige gemeente Hulst. Sinds 2003 behoort echter ook de voormalige gemeente Hontenisse tot de gemeente Hulst. Voor de vergelijkbaarheid wordt uitgegaan van de voormali­ge gemeente Hulst. Daarvoor is op basis van de dynamiek sinds 2000 de huidige koopkrachtbinding en -toevloeiing benaderd. Tot slot is de ambitie voor het centrum vertaald in kwantitatieve ont­wikkelingsmogelijkheden.

Aantrekkingskracht Morres benutten voor versterking detailhandel

In het vorige hoofdstuk is de aantrekkingskracht van Morres in beeld gebracht. Morres weet nu op jaarbasis zo'n 750.000 tot 800.000 bezoekers naar Hulst te trekken. Een (beperkt) deel van deze bezoekers gaat ook naar winkels elders in het centrum. Door de doorontwikkeling naar een woonthemacentrum zal de aantrek­kingskracht vergroot worden. Vanuit de mogelijkheden om deze aantrekkingskracht te benutten zijn de ontwikkelingsmogelijkhe­den voor (aanvullende) detailhandel in beeld gebracht. Dit houdt uiteraard ook verband met de door de provincie gestelde rand­voorwaarde van het creëren van een ruimtelijk-functionele verbin­ding tussen de nieuwe ingang van Morres en het Scharnier.

Dagelijkse artikelensector

Hieronder is de ambitie doorvertaald naar uitgangspunten die de ontwikkelingsmogelijkheden voor de dagelijkse artikelensector bepalen.

• •

  Het boodschappenaanbod moet modern, volledig, sterk en evenwichtig zijn. Wat dat betreft zijn er nog mogelijkheden om het winkelaanbod te versterken. Daarmee kan de koopkracht­binding verhoogd worden tot maximaal circa 85%.

• •

  Het aantal consumenten van buiten Hulst dat in Hulst zijn boodschappen doet, zal in de toekomst niet veel meer stijgen. Daarom is het aannemelijk dat het aandeel in de omzet van de­ze consumenten ongeveer gelijk zal blijven op 37,5%. In absolu­te zin zal de omzet daarmee wel beperkt toenemen (Dit bete­kent dat deze ambitie geen structuurverstorende effecten heeft op regionaal niveau).

• •

  Het streven is de vloerproductiviteit te waarborgen op een ni­veau van € 7.000,- tot € 7.150,- zodat het huidige en eventueel toekomstig aanbod goed kan blijven functioneren.

Niet-dagelijkse artikelensector

Ook voor de niet-dagelijkse artikelensector is de ambitie doorver­taald naar uitgangspunten die de ontwikkelingsmogelijkheden bepalen.

• •

  Het winkelaanbod gericht op het kijken en vergelijken door de consument moet divers zijn om de inwoners van Hulst en de di­recte omgeving goed te binden.

• •

  Het recreatieve winkelaanbod is al ruim vertegenwoordigd in de Binnenstad, de ambitie is om de positie (in termen van ge­middelde vloerproductiviteit) te behouden. Om de positie te behouden moet Hulst investeren in de ruimtelijk-functionele kwaliteiten van de Binnenstad. Een dergelijke versterking kan leiden tot een hogere binding tot maximaal 65%.

• •

  Het winkelaanbod dat door de consument wordt bezocht voor laagfrequente aankopen (exclusief Morres) beschikt over een aantrekkingskracht die Hulst overstijgt. De doelstelling is om deze positie te behouden en waar dit kan te versterken zonder afbreuk te doen aan de regionale detailhandelstructuur.

• •

  Enige groei in de koopkrachttoevloeiing door versterking van de ruimtelijk-functionele structuur is mogelijk. Zeker wanneer er een voor de consument duidelijkere link wordt gelegd met Morres. Wanneer het aandeel Morres-bezoekers dat ook de binnenstad bezoekt gelijk blijft terwijl het aantal Morres­bezoekers toeneemt, betekent dat een meerwaarde voor de binnenstad. Deze meerwaarde kan logischerwijs vergroot wor­den door de consument beter te geleiden naar de binnenstad door de ruimtelijk-functionele inrichting van het Tussengebied te verbeteren. Het aandeel van de bestedingen door consumen­ten van buiten Hulst zal naar verwachting gelijk blijven (56%), absoluut neemt de koopkrachttoevloeiing daarmee wel toe.16

• •

  Het winkelaanbod moet ook in de toekomst goed blijven func­tioneren, een gemiddelde vloerproductiviteit van € 2.300,- tot

  € 2.500,- is daarbij het streven.

*

Indicatieve uitbreidingsruimte

Hiervoor zijn de ontwikkelingsmogelijkheden voor de koopkracht­binding en -toevloeiing verwoord. Deze ontwikkelingsmogelijkhe­den gaan uit van een toename van de detailhandelsomzet. De on­derstaande figuur geeft aan wat dit betekent voor de uitbreidings­ruimte die ontstaat door de extra omzet.

De uitbreidingsruimte is een indicatie

De te benaderen uitbreidingsruimte is indicatief. De uitbreidings­ruimte is namelijk sterk afhankelijk van de aard van het winkelaan­bod dat wordt toegevoegd. Bijvoorbeeld: het toevoegen van ver­koopvloeroppervlak in een branche met een gemiddelde vloerpro­ductiviteit van € 1.500,- heeft een ander effect dan het toevoegen van winkels in een branche met een gemiddelde vloerproductiviteit van € 2.500,-.

Wanneer de ontwikkelingsmogelijkheden (toename koopkracht­binding en -toevloeiing) worden vertaald naar extra omzet en ver­volgens wordt gedeeld door de gemiddelde vloerproductiviteit ont­staat een indicatie voor de uitbreidingsruimte (De berekening is opgenomen in de bijlage). Daarnaast moet rekening worden ge­houden met een beperkte toename van de bevolking in Hulst. Hierdoor zal het bestedingspotentieel toenemen. De onderstaande tabel geeft de indicatieve uitbreidingsruimte tot 2010 weer.

Tabel 3.1: Indicatieve uitbreidingsruimte tot 2010

Uitbreidingsruimte inzetten voor versterking Binnenstad

Wat betreft de invulling van de berekende indicatieve uitbreidings­ruimte heeft de Binnenstad prioriteit. Dit gezien de noodzaak om de ruimtelijk-functionele structuur van het centrum te versterken en de dynamiek sinds 2000.

Versterken positie door onderscheidend concept

Morres wil haar vooraanstaande positie op de Nederlandse en Bel­gische markt versterken door de huidige vestiging door te ontwik­kelen tot een woonthemacentrum. Onder andere om zich meer te onderscheiden van andere aankoopplaatsen, om de verblijfsduur te verlengen en het herhalingsbezoek te vergroten. Het verkoop­vloeroppervlak binnen de branche 'wonen' wordt vergroot met 20.400 m2 vvo.

Omvang omzetclaim woonthemacentrum

De totale omzet van het woonthemacentrum zal gezien de toe­komstige invulling € 65,- tot € 70,9 miljoen euro bedragen. De vol­gende tabel geeft de berekening weer.

Tabel 3.2: Benadering omzetclaim woonthemacentrum

Voor de berekening van het aantal bezoekers gaan we uit van een gemiddelde besteding van ongeveer € 60,- per bezoeker. Reke­ninghoudend met de hiervoor berekende omzetclaim komt dat neer op een bezoekersaantal van 1 tot 1,2 miljoen bezoekers.

De ontwikkeling van Morres tot een woonthemacentrum leidt dus tot 250.000 tot 450.000 extra bezoekers aan Hulst. Dat deze bezoe­kersaantallen reëel zijn, laat tabel 3.3 zien. Het is aannemelijk dat een deel van deze bezoekers ook overige winkels in het centrum zal bezoeken.

In de optiek van BRO kan de aantrekkingskracht van het woonthe­macentrum versterkt worden door het toevoegen van detailhandel. Deze winkels kunnen enerzijds profiteren van de autonome aan­trekkingskracht van Morres. Anderzijds kan de combinatie met Morres zorgen voor extra bezoekers waar het centrum als geheel van profiteert.

De mate waarin deze synergie bereikt kan worden hangt af van het aantal winkels, de aard (branche, formule) en de omvang van de detailhandel die wordt toegevoegd. Randvoorwaarden daarbij zijn:

• •

  Het moet gaan om detailhandel met een bovenregionale aan­trekkingskracht die aansluit bij het profiel van het woonthema­centrum.

• •

  De detailhandel moet naar aard en omvang aanvullend zijn aan het reeds aanwezige winkelaanbod. Het gaat daarbij om rela­tief grote zaken.

• •

  Het kan ook gaan om verplaatsing (en vergroting) van reeds in Hulst gevestigde bedrijven waarmee wordt ingespeeld op de trend van schaalvergroting.

Tabel 3.3: Bezoekersaantal Morres en Woonthemacentrum vergeleken

Versterken structuur en vergroten ruimtelijke kwaliteit

De gemeente Hulst wil in de historische Binnenstad het gebied dat wordt begrensd door het Godsplein, de Vismarkt, de Van Waes­berghstraat, de Kloostergang en de Vestingwal herontwikkelen17. Essentieel element van de plannen is het opnieuw introduceren van water in dit deel van het centrum.

Uitgangspunten voor de Nieuwe Bierkaai zijn:

• •

  Het evenredig versterken van de functies wonen, werken en recreëren.

• •

  Vergroten van de aantrekkelijkheid voor de toerist, door aan­trekkelijke functies en verbetering van de kwaliteit en inrichting van de openbare ruimte.

• •

  Versterking van de detailhandelstructuur.

• •

  Vergroting van het aanbod en de diversiteit aan woningen.

*

Geen toevoeging extra verkoopvloeroppervlak

Een deel van de bestaande commerciële ruimte in het gebied wordt gesloopt. Vervolgens wordt nieuwe commerciële ruimte gereali­seerd waarbij per saldo het aanbod in omvang afneemt. Het plan gaat er van uit dat het winkelaanbod hierbij min of meer gelijk blijft. Binnen de plannen wordt de Albert Heijn-supermarkt de mo­gelijkheid geboden om uit te breiden. De exacte invulling van de winkelmeters is nog niet bekend.

Plannen sluiten aan bij de ambitie

De plannen voor de Nieuwe Bierkaai vormen een noodzakelijke ingreep om de ruimtelijk-functionele structuur te versterken en de ruimtelijke kwaliteit van de Binnenstad te vergroten. Deze verster­king is ook nodig om de koopkrachtbinding en -toevloeiing voor de Binnenstad op peil te houden. De plannen dragen bij aan de reali­satie van de door de gemeente geformuleerde ambitie en sluiten aan bij het ontwikkelingsperspectief voor de Binnenstad. Vooral het terugbrengen van het water in de Binnenstad versterkt haar toeris­tische functie.

Invullingsmogelijkheden

Het plangebied heeft op dit moment geen duidelijke signatuur: winkelaanbod dat zich richt op zowel boodschappen doen als laag­frequente aankopen als winkelen door de consument is vertegen­woordigd. Het project biedt de mogelijkheid het gebied een duide­lijker karakter te geven door het accent te leggen op een van deze 'thema's'.

Variant 1: Accent op boodschappen

Een eerste mogelijkheid om de functionele kwaliteit te verhogen is door bij de invulling het accent te leggen op boodschappen doen in het gemiddelde en bovengemiddelde marktsegment. Een moderne supermarkt als trekker vormt daarbij de basis. Essentiële randvoor­waarden daarbij zijn een moderne maatvoering (vanaf circa 1.200 m2 vvo), voldoende parkeermogelijkheden en een goede bereik­baarheid. Speciaalzaken in de branches 'levensmiddelen' en 'per­soonlijke verzorging' vormen een goede aanvulling.

Variant 2: Accent op kijken en vergelijken

Een tweede mogelijkheid is om het accent te leggen op het thema 'kijken en vergelijken' in het gemiddelde en bovengemiddelde marktsegment. Met deze invulling wordt aangesloten bij de toe­komstige ruimtelijke kwaliteiten van het gebied, de toeristische functie en het profiel van de binnenstad. Kansrijke branches die zich richten op het kijken en vergelijken zijn 'kleding en mode', 'schoenen en lederwaren', huishoudelijke artikelen', 'kunst en an­tiek', maar ook bepaalde subbranches zoals woninginrichting en woningdecoratie.

Variant 3: Conceptmatige ontwikkeling

Een laatste mogelijkheid is om te kiezen voor een conceptmatige ontwikkeling. Op basis van de kwaliteiten en de identiteit van de locatie wordt een invulling gekozen waarbij het geheel meer is dan de som der delen. Een kleinschalige winkelformule van Morres zou een interessante (deel)invulling zijn, ook om de functionele relatie tussen de binnenstad en Morres vorm te geven.

Bij de invulling van het project moet allereerst worden gekeken naar zittende ondernemers. Zij moeten de mogelijkheid krijgen hun zaak te moderniseren enlof uit te breiden. Naast de in de varianten genoemde branches is er natuurlijk ook ruimte voor reeds in de Binnenstad gevestigde winkels die een uitbreidingswens hebben. Ook is het denkbaar dat in het gebied gevestigde ondernemers (met uitbreidingswensen) elders in Hulst een plek krijgen.

Uitbreiding leidt tot een hogere omzetclaim

De extra omzetclaim door toevoeging van 20.400 m2 verkoopvloer­oppervlak binnen de branche 'wonen' bedraagt circa € 26,5 miljoen euro. Het merendeel van de omzet zal gezien de bedrijfsstrategie van Morres afkomstig zijn van consumenten uit België en consu­menten die tot op 1 uur rijden van Hulst wonen.

Slechts een beperkt deel van de omzet zal afkomstig zijn uit Hulst en Zeeuws-Vlaanderen. Naar verwachting zal het aandeel in de omzet van deze consumenten gelijk blijven met de huidige situatie. Met andere woorden 5% tot 7,5% van de omzet. Dit betekent dat er ten opzichte van de huidige situatie € 1,3 tot € 2,0 miljoen euro extra uit Zeeuws-Vlaanderen komt.

Marktaandeel in Zeeuws-Vlaanderen neemt toe

De onderstaande tabel geeft aan wat de gevolgen zijn voor het marktaandeel van Morres in de branche 'wonen' in Zeeuws­-Vlaanderen.

Tabel 4.2: Aandeel Morres in de totale detailhandelsbestedingen

Dynamiek leidt niet tot verstoring in de regio

Het is duidelijk dat de doorontwikkeling van Morres tot een Woonthemacentrum leidt tot dynamiek in de regio. De consument in Zeeuws-Vlaanderen wordt beter aan het eigen aanbod gebon­den door de realisatie van een woonthemacentrum. Hierdoor blijft een deel van de omzet die voorheen de regio als het ware verliet, nu in de regio. Anderzijds zal een deel van de omzet die voorheen bij gevestigde aanbieders terechtkwam, nu naar het nieuwe woonthemacentrum gaan.

Nu is het de vraag wat dit betekent voor de omzet van reeds geves­tigde aanbieders.

Omdat de woonbranche in Nederland onder druk staat, zullen om­zeteffecten vooral gevoeld worden bij verouderde winkelconcepten die op dit moment ook al onder druk staan. Daardoor zal er dyna­miek binnen de detailhandelsstructuur ontstaan o.a. in de vorm van verplaatsingen.

Dit leidt tot de conclusie dat het realiseren van een woonthemacen­trum geen structuurverstorende effecten zal hebben.

Versterken relatie tussen Scharnier en Woonthemacentrum

Het gebied tussen het Scharnier en het nieuwe woonthemacentrum biedt de mogelijkheden de ruimtelijk-functionele relatie te verster­ken. De plannen voor dit gebied gaan uit van het realiseren van een centrale (verkeers)as met winkels met een kindervermaakscentrum en woningen op verdieping. Ook zijn er woningen gedacht aan de oostelijke zijde van deze as. Daarbij wordt aan de zuidzijde van het Scharnier gedacht aan een hotel met woningen op verdieping.

Ruimte voor verplaatsers

Qua detailhandel gaan de gedachten uit naar 4.250 tot 5.100 m2 vvo ingevuld met verplaatsers uit Hulst passend binnen het profiel van dit gebied. Deze zaken krijgen daarbij de mogelijkheid desge­wenst uit te breiden. Gezien de locatiekwaliteiten (bereikbaarheid, parkeermogelijkheden, nabijheid tot trekker Morres, ligging aan de route Morres - Scharnier - Stationsweg - Binnenstad) is het volgens BRO aannemelijk dat winkels die op dit moment elders in Hulst gevestigd zijn interesse hebben voor verplaatsing. Zeker in combi­natie met de mogelijkheid om uit te breiden.

De winkel die zich nu aan het Scharnier bevindt, kan verplaatst worden naar de centrale as tussen dit gebied en het woonthema­centrum. De ruimte die daarmee vrijkomt, kan worden benut voor de realisatie van een hotel met woningen op verdieping.

Nieuwvestigers moeten aansluiten op profiel Woonthemacentrum

Nieuwvestigers (4.250 tot 5.100 m2 vvo) moeten aansluiten bij het verzorgingsprofiel van het woonthemacentrum. Dit betekent dat het merendeel van de omzet van deze zaken ook van buiten de regio moet komen. Daarvoor is het noodzakelijk dat het gaat om formules die zich nadrukkelijk onderscheiden van het winkelaan­bod in Hulst en de regio. Het gaat met name om grootschalige for­mules binnen de branches 'sport en spel', 'bruin- en witgoed' en 'fietsen en autoaccessoires'. Hiermee wordt verstoring van de lokale en regionale detailhandelstructuur voorkomen.

Invulling Opslag 7

Het is mogelijk in Opslag 7 Outdoor-recreatie-centrum gericht op vrije tijd, kamperen te realiseren door herstructurering van het aanwezige kampeeraanbod. Dit betekent versterking van het aan­bod in de regio. Het is hier uitdrukkelijk niet de bedoeling een sportwinkel te vestigen, aangezien dit beter past binnen het Tus­sengebied.

Andere (eventuele) invullingen zijn (deels)detailhandelsinvullingen die naar aard en verzorgingsbereik aansluit bij de formule van het woonthemacentrum. Het kan daarbij gaan om een antiekmarkt, een veiling of een koopjeshal bijvoorbeeld op het gebied van wo­ninginrichting.

Invulling met bouwmarkten en/of tuincentrum is mogelijk als het gaat om verplaatsers. Voor de nieuwvestiging van een bouwmarkt en/of tuincentrum is nader onderzoek naar de effecten op de de­tailhandelsstructuur gewenst.