Verordening houdende de voorwaarden waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden

Artikel 1. Algemene begripsbepalingen

• a.

  In deze verordening wordt verstaan onder:

  • 1.

    afstand van de gronden aan de gemeente: eigendomsoverdracht van gronden aan de gemeente.

  • 2.

    exploitant: de eigenaar, erfpachter of rechthebbende wiens in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaak in exploitatie wordt gebracht;

  • 3.

    exploitatiegebied: het als zodanig door de gemeenteraad aangewezen gebied, dat gebaat wordt door de te treffen voorzieningen van openbaar nut;

  • 4.

    exploitatieopzet een gedetailleerde, in eerste instantie voorcalculatorische, en lopende het exploitatieproces telkens bij te houden berekening van de baten en lasten in de grondexploitatie, op basis waarvan de begroting wordt vastgesteld die behoort bij het bekostigingsbesluit en op basis waarvan een exploitatiebijdrage wordt berekend;

  • 5.

    exploitatieovereenkomst de overeenkomst, onder welke naam dan ook gesloten, waarin de gemeente met de exploitant de voorwaarden overeenkomt waaronder zij onroerende zaken in het exploitatiegebied in exploitatie brengt of daaraan medewerking verleent;

  • 6.

    grondexploitatie: de door de gemeente vastgelegde en dynamisch bij te houden financieel-economische onderbouwing en verantwoording van de ontwikkeling en realisatie van het exploitatiegebied, waarin alle baten en lasten, investeringen en opbrengsten ten opzichte van elkaar worden verrekend en waaruit eerst voorcalculatorisch en uiteindelijk definitief een exploitatieresultaat kan worden berekend.

  • 7.

    (medewerking verlenen aan) in exploitatie brengen: het (medewerking verlenen aan het) treffen van voorzieningen van openbaar nut waardoor onroerende zaken die in het exploitatiegebied liggen gebaat worden, dat wil zeggen geschikt of beter geschikt voor bebouwing worden, dan wel anderszins in een voordeliger positie komen te verkeren;

  • 8.

    (treffen van) voorzieningen van openbaar nut: (het verrichten van) onder andere de in lid 2 vermelde werken en werkzaamheden binnen een exploitatiegebied, alsmede het verrichten daarvan buiten het exploitatiegebied voor zover deze werken direct dan wel indirect profijt opleveren voor de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken.

• b.

  De volgende werken en werkzaamheden worden tenminste beschouwd als voorzieningen van openbaar nut in de zin van deze verordening:

  • 1.

    het dempen van sloten en verrichten van grondwerk met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven van percelen;

  • 2.

    de aanleg, vernieuwing en wijziging van riolering, met inbegrip van het realiseren van de daarbij behorende werken, alsmede waterhuishoudkundige werken zoals drainage;

  • 3.

    het realiseren van alle weg- en waterbouwkundige werken, waaronder wegen, parkeervoorzieningen, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, straatmeubilair, alsmede waterpartijen, watergangen, drainages, bruggen, tunnels, viaducten en alle andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken;

  • 4.

    de aanleg van plantsoenen en andere groenvoorzieningen waaronder begrepen de aanleg en inrichting van openbare speelplaatsen en speelweiden alsmede de sierende elementen welke rechtstreeks voortvloeien uit een juiste uitvoering van een verzorgd bestemmingsplan;

  • 5.

    de plaatsing van openbare verlichting, verkeers- en andere borden, verkeersregelinstallaties en brandkranen met de nodige aansluitingen;

  • 6.

    het verrichten van bodemonderzoek en -sanering van de ondergrond van openbare voorzieningen, voor zover die niet op andere wijze verhaald of gesubsidieerd kunnen worden;

  • 7.

    het treffen van milieutechnisch en ecologisch noodzakelijke maatregelen en voorzieningen ter uitvoering van een bestemmingsplan, waaronder geluidsvoorzieningen en noodzakelijke verplaatsing van milieuhinderlijke bedrijven buiten het exploitatiegebied;

  • 8.

    de verwerving van de ondergrond van openbare voorzieningen, vrij van persoonlijke en zakelijke rechten en lasten;

  • 9.

    het slopen van opstallen op, in of boven de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut;

  • 10.

    alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor een doeltreffende aanleg van voorzieningen van openbaar nut.

• c.

  Voorzieningen van openbaar nut worden door de gemeente aangelegd, tenzij de aanleg behoort tot de taken van een ander overheidslichaam, of het college uitdrukkelijk heeft ingestemd met gehele of gedeeltelijke aanleg door de exploitant.

• Het college neemt geen besluit om aanleg door de exploitant toe te staan dan nadat gebleken is, dat een kwalitatief goede uitvoering zowel feitelijk als financieel is gewaarborgd, daartoe voldoende garantie is gesteld, de door de gemeente noodzakelijk geachte regierol voldoende kan worden gevoerd en ook overigens geen zwaarwegende of beleidsmatige belemmeringen voor een zodanige werkwijze bestaan.

• De gemeente kan besluiten om de openbare voorzieningen in samenwerking met een marktpartij te ontwikkelen en realiseren, in welk geval de gemeente kan besluiten de regierol in samenwerking met die marktpartij te voeren, of door die marktpartij te laten voeren.

Artikel 2. Kosten van exploitatie

Voor de berekening van kosten en de vaststelling van exploitatiebijdragen, wordt onder kosten van in exploitatie brengen begrepen:

• a.

  De inbrengwaarde van alle binnen het exploitatiegebied gelegen gronden, bestaande uit:

  • 1.

    de waarde van de grand;

  • 2.

    de waarde van de opstallen die voor de verwezenlijking van de bestemming niet gehandhaafd kunnen worden;

  • 3.

    de kosten van het vrijmaken van de gronden van opstallen;

  • 4.

    de kosten van verwijdering van zich in de grand bevindende funderingen, leidingen, kabels e.d., alsmede de kosten van boscompensatie;

  • 5.

    de kosten van planschade en overige schadevergoedingen en schadeloosstellingen en de kosten van het teniet doen gaan van persoonlijke en zakelijke rechten en lasten.

• b.

  De kosten van aanleg of uitvoering door de gemeente van de onder artikel 1, lid b omschreven voorzieningen van openbaar nut binnen het exploitatiegebied.

• c.

  De kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied inclusief de verwervingskosten voor de ondergrond, voor zover de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken door deze voorzieningen direct dan wel indirect gebaat zijn, waaronder voorzieningen zoals bedoeld in artikel 1, lid b en artikel 2, sub a.

• d.

  Alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, in ieder geval:

  • 1.

    de kosten van planontwikkeling, planvoorbereiding, planbeheer en plantoezicht; onder deze kosten wordt ten minste verstaan: de in en externe kosten verband houdende met het opstellen of vervaardigen van structuurplannen, bestemmingsplannen, planmatige uitwerkingen of -wijzigingen, besluiten tot het verlenen van vrijstelling van een bestemmingsplan alsmede van overige planologische maatregelen voor zover deze nodig zijn voor het in exploitatie brengen;

  • 2.

    de in- en externe kosten verband houdende met onderzoeken, voorbereidingen en toezicht ten behoeve van de voorzieningen van openbaar nut voor zover deze verband houden met in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied;

  • 3.

    de in- en externe kosten terzake van het sluiten van exploitatieovereenkomsten, alsmede de overige kosten van het gemeentelijk apparaat, voor zover die rechtstreeks aan het in exploitatie brengen van gronden kunnen worden toegerekend;

  • 4.

    de rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten;

  • 5.

    de kosten van tijdelijk beheer van de ondergrond van openbare voorzieningen, zijnde de beheerkosten die ten gevolge van een noodzakelijk actief verwervingsbeleid worden gemaakt en niet dan wel niet geheel door middel van huur- of pachtopbrengsten worden gedekt;

  • 6.

    overige kosten die in beginsel ten laste van de grondexploitatie binnen het plangebied behoren te worden gebracht.

• e.

  De bij de gemeente bestendig gebruikelijke omslagfondsen voor zover deze aan het plangebied kunnen worden toegerekend.

Artikel 3. Vaststelling bekostigingsbesluit

• a.

  Voordat met het treffen van voorzieningen van openbaar nut in een exploitatiegebied wordt begonnen, stelt de gemeenteraad een bekostigingsbesluit voor dat exploitatiegebied vast.

• b.

  Het bekostigingsbesluit bevat de volgende wettelijke onderdelen:

  • 1.

    een tekening van het gebied waarvoor het bekostigingsbesluit geldt, waarop is aangeduid welke onroerende zaken gebaat zijn door de aanleg van voorzieningen vanopenbaar nut;

  • 2.

    een aanduiding van de mate waarin de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, op de eigenaren, erfpachters of gerechtigden van of op van de in het vorige lid bedoelde onroerende zaken kunnen worden verhaald;

    en wordt daarnaast aangevuld met:

  • 3.

    een omschrijving van de van gemeentewege uit te voeren voorzieningen van openbaar nut en daarmee verband houdende werkzaamheden;

  • 4.

    een aankondiging dat de betrokken eigenaren binnen een genoemde termijn een aanbod voor een exploitatieovereenkomst zullen kunnen ontvangen;

  • 5.

    de bepaling dat, in geval met een exploitant niet tot overeenstemming kan worden gekomen over een exploitatieovereenkomst, kostenverhaal zal kunnen plaatsvinden door middel van heffing van baatbelasting of enige daarvoor in de plaats komende belasting;

  • 6.

    een op basis van de exploitatieopzet vervaardigde globale begroting van de ten laste en ten gunste van de onroerende zaken in het exploitatiegebied komende kosten en baten in de grondexploitatie.

    De baten bestaan uit:

    • a.

      subsidies;

    • b.

      de verwachte verkoopopbrengsten van gronden;

    • c.

      bijdragen in de kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut, hetzij via overeenkomst hetzij via baatbelasting;

    • d.

      overige bijdragen.

  • Van deze begroting maakt eveneens deel uit een bepaling waarin is opgenomen wanneer en op welke wijze de toerekening zal worden vastgesteld van de totale kosten en opbrengsten aan de onroerende zaken in het exploitatiegebied. De toerekening zal zoveel mogelijk plaatsvinden naar de mate van het profijt dat de onroerende zaken hebben van het samenhangend geheel van voorzieningen van openbaar nut.

• c.

  Voor de berekening van de in lid b. sub 6. bedoelde kosten wordt uitgegaan van de veronderstelling dat het exploitatiegebied in zijn geheel door de gemeente in exploitatie kan worden gebracht.

• d.

  In het bekostigingsbesluit kan worden bepaald dat de begroting later door de gemeenteraad wordt vastgesteld. De begroting kan periodiek worden bijgesteld indien loon- of prijswijzigingen of andere optredende wijzigingen met betrekking tot het in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied daartoe aanleiding geven.

• e.

  Het bekostigingsbesluit wordt voor de start van de aanleg van de te bekostigen voorzieningen bekend gemaakt op de wijze zoals bedoeld in artikel 139 en verder van de Gemeentewet.

Artikel 4. Wijze van toerekening naar mate van profijt

• a.

  Voor de toerekening van het profijt wordt uitgegaan van de gemiddelde kosten per m² van het kadastrale oppervlak van het exploitatiegebied, te vermenigvuldigen met een factor voor ligging, een factor voor toekomstige bestemming en een factor voor de objectieve gebruiksmogelijkheid van de onroerende zaken waaraan het profijt wordt toegerekend.

• b.

  Indien op deze wijze de verschillen in profijt van de van gemeentewege getroffen voorzieningen van openbaar nut niet voldoende tot uitdrukking komen in de wijze van toerekening, geschiedt de toerekening op basis van een nader door het college te bepalen grondslag die beter uitdrukking geeft aan de aanwezige verschillen in profijt.

Artikel 5. Vaststelling exploitatiebijdrage

• a.

  De bijdrage in de kosten van exploitatie die de exploitant betaalt bestaat uit:

• het bedrag dat op basis van de exploitatieopzet, overeenkomstig de artikelen 1 tot en met 4 aan zijn onroerende zaak kan worden toegerekend,

• rekening houdend met de noodzakelijke periodieke bijstellingen, vermeerderd met de kosten van de afstand van de gronden bestemd voor de aanleg en/of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut en de kosten van kadastrale uitmeting, en verminderd met de inbrengwaarde van de bij de exploitant in eigendom zijnde en voor exploitatie bedoelde gronden, alsmede verminderd met de inbrengwaarde van de gronden die zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van openbaar nut en door exploitant aan de gemeente worden afgestaan.

• b.

  De waarde van de in lid a bedoelde, door de exploitant ingebrachte grand, wordt door de gemeente en de exploitant gezamenlijk door middel van taxatie vastgesteld. Indien hierover geen overeenstemming kan worden bereikt, wordt deze waarde vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie één aan te wijzen door de gemeente, een door de exploitant en een derde door de beide reeds aangewezen deskundigen of, indien zij het daarover niet eens kunnen worden, door de ter zake bevoegde kantonrechter.

• c.

  Indien de exploitant zelf conform artikel 6, lid c sub 5 voorzieningen van openbaar nut aanlegt, bestaat de exploitatiebijdrage uit de bijdrage, zoals deze op grand van lid a van dit artikel wordt bepaald, verminderd met de kosten van de door exploitant uit te voeren werkzaamheden, voor zover deze kosten corresponderen met de exploitatieopzet. In dit geval stelt de gemeente de exploitatieopzet bij het aangaan van de exploitatieovereenkomst aan de exploitant ter beschikking.

Artikel 6. Inhoud exploitatieovereenkomst

• a.

  Het verhaal van kosten van het in exploitatie brengen van gronden vindt plaats op basis van een exploitatieovereenkomst, vervaardigd met inachtneming van de voorgaande artikelen. Van de exploitatieovereenkomst wordt een akte opgemaakt die in ieder geval notarieel verleden wordt indien de exploitatieovereenkomst mede een grondtransactie initieert

• b.

  Het college besluit tot het aangaan van een exploitatieovereenkomst op initiatief van de gemeente slechts nadat een bekostigingsbesluit en de begroting zijn vastgesteld.

• c.

  De exploitatieovereenkomst bevat bepalingen over:

  • 1.

    de aard, omvang en kwaliteit van de door de gemeente of exploitant aan te leggen voorzieningen van openbaar nut, alsmede de mate waarin van duurzaam bouwensprake zal zijn;

  • 2.

    het tijdvak waarbinnen deze voorzieningen worden uitgevoerd;

  • 3.

    de ten laste van de exploitant komende bijdrage alsmede een sluitende waarborg voor tijdige betaling daarvan;

  • 4.

    in voorkomende gevallen de afstand van gronden aan de gemeente, voor zover die gronden zijn bestemd voor de aanleg of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut, en in deze gevallen het verrichten van onderzoek naar bodemverontreiniging op kosten van de exploitant;

  • 5.

    in gevallen waarbij het college besluit de gehele of gedeeltelijke uitvoering van de door de gemeente aan te leggen voorzieningen van openbaar nut aan de exploitant op te dragen: de opdracht of aanlegverplichting en sluitende waarborgen voor tijdige, kwalitatief goede en duurzame uitvoering en voor de nakoming van de financiële verplichtingen van de exploitant, zulks in overeenstemming met de exploitatieopzet;

  • 6.

    de wijze waarop de eventuele planschade drukkende op het exploitatiegebied wordt doorberekend;

  • 7.

    de wijze waarop door de gemeente desgewenst regie wordt gevoerd en de mate waarin door de exploitant grand beschikbaar wordt gesteld voor particulier opdrachtgeverschap

  • 8.

    een betalingsregeling;

  • 9.

    in voorkomende gevallen een taakverdeling;

  • 10.

    in voorkomende gevallen een regeling voor gewijzigde omstandigheden, wanprestatie, aansprakelijkheid en faillissement;

  • 11.

    in voorkomende gevallen een verklaring als bedoeld in artikel 10.

• d.

  Bij de aanbesteding van "voorzieningen van openbaar nut" is de exploitant verplicht de geldende aanbestedingsregels van de gemeente Aalsmeer te hanteren.

Artikel 7. Indiening aanvraag voor medewerking

• a.

  Een belanghebbende kan bij het college een aanvraag indienen voor medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden.

• b.

  Het college verleent slechts medewerking aan het op aanvraag van exploitant in bouwexploitatie brengen van gronden krachtens een exploitatieovereenkomst.

• c.

  Bij de aanvraag dient in ieder geval te worden gevoegd:

  • 1.

    een nauwkeurige omschrijving van de in exploitatie te brengen onroerende zaken;

  • 2.

    gegevens, waaruit afdoende blijkt dat de belanghebbende de eigendom van of het erfpachtsrecht op de in exploitatie te brengen onroerende zaken onherroepelijk heeft verkregen of kan verkrijgen;

  • 3.

    gegevens omtrent de door belanghebbende te treffen (bouw)werkzaamheden;

  • 4.

    gegevens waaruit blijkt dat de belanghebbende financieel in staat is tot exploitatie over te gaan en de benodigde zekerheden te stellen.

• d.

  Ingeval door het college een aanvraag voor een bouwvergunning, eventueel in combinatie met een aanvraag voor vrijstelling, wordt ontvangen, waarbij in geval van verlening van de vrijstelling en/of bouwvergunning van gemeentewege voorzieningen van openbaar nut moeten worden getroffen, wordt hiervan zo spoedig mogelijk, doch in ieder geval voor de beslissing op de aanvraag mededeling gedaan aan de aanvrager. Daarbij zal een zo nauwkeurig mogelijke raming van de voor rekening van de exploitant komende kosten, verband houdende met het in exploitatie brengen van gronden, worden verstrekt. Tevens zal daarbij aan de aanvrager de gelegenheid worden gegeven tot het indienen van een aanvraag voor medewerking.

• e.

  Het college reageert op de aanvraag om medewerking, hetzij met een weigering op grond van artikel 8, hetzij met een aanhouding op grond van artikel 9, hetzij met de aanbieding van een conceptovereenkomst, binnen 24 weken na de dag waarop de aanvraag is ontvangen. De bepalingen in hoofdstuk 2 van deze verordening zijn van overeenkomstige toepassing.

Artikel 8. Weigeringsgronden voor een exploitatieovereenkomst

De medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden behoeft onder meer niet te worden verleend indien:

• a.

  de in exploitatie te brengen grand is gelegen in een gebied waarvoor geen bestemmingsplan geldt;

• b.

  de door de exploitant aangegeven (bouw)werkzaamheden of de daartoe benodigde voorzieningen van openbaar nut zouden leiden tot strijd met het bestemmingsplan, de Woningwet of strijd met andere wet- of regelgeving;

• c.

  het treffen van de voorzieningen, hoewel overeenkomstig een bestemmingsplan, anderszins zou leiden tot strijd met belangen van een doeltreffende en duurzame uitbreiding van bebouwing of herinrichting;

• d.

  het in bouwexploitatie brengen van grand anderszins zou leiden tot ten laste van de gemeente blijvende kosten van voorzieningen van openbaar nut of tot bezwaren ten aanzien van het doeltreffend voorzien in watervoorziening, openbare verlichting, riolering en andere voorzieningen van openbaar nut;

• e.

  de exploitant niet bereid of in staat is om sluitende waarborgen te stellen voor tijdige, kwalitatief goede en duurzame uitvoering c.q. nakoming van zijn feitelijke en de financiële verplichtingen;

• f.

  exploitant geen afstand wil doen van gronden ten behoeve van aanleg van voorzieningen van openbaar nut;

• g.

  exploitant de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut niet wil onderzoeken op de aanwezigheid van bodemverontreiniging dan wel de bodem niet wil saneren wanneer dat noodzakelijk is;

• h.

  de exploitant niet bereid is de voorzieningen van openbaar nut door de gemeente te laten aanleggen;

• i.

  de door de gemeente noodzakelijk geachte regie niet kan worden gevoerd of de exploitant niet bereid is grand beschikbaar te stellen voor particulier opdrachtgeverschap.

Artikel 9. Aanhouding aanvraag

De reactie op een aanvraag kan worden aangehouden:

• a.

  indien de procedure tot goedkeuring of herziening van het bestemmingsplan dat van toepassing is nog niet is afgerond, tot vier weken na het onherroepelijk worden van dat bestemmingsplan of de herziening daarvan;

• b.

  ingeval voorzienbaar is dat de in artikel 8 genoemde belemmeringen op korte termijn zullen kunnen worden weggenomen, tot vier weken nadat deze belemmeringen zijn weggenomen.

Artikel 10. Relatie baatbelasting

In een gebied waarvoor een bekostigingsbesluit is genomen, zal, indien de exploitant een exptoitatieovereenkomst aangaat, in de overeenkomst worden bepaald dat, met betrekking tot de uitvoering van de in deze overeenkomst genoemde voorzieningen van openbaar nut, geen aanvullend kostenverhaal op basis van baatbelasting ten laste van de betreffende onroerende zaak zal plaatsvinden.

Artikel 11. Voorzieningen van ondergeschikt belang

De artikelen 3,5 en 6 lid a en b van deze verordening zijn niet van toepassing voor voorzieningen van openbaar nut van ondergeschikt belang, zoals een uitweg op de openbare weg of een aansluiting op het openbare riool, al dan niet in het buitengebied.

In dergelijke gevallen besluit het college onder welke voorwaarden deze voorzieningen van openbaar nut door of met medewerking van de gemeente zullen worden aangetegd.

Artikel 12. Overgangsbepalingen

Ten aanzien van exptoitatiegebieden waarvoor geldt dat op het moment van inwerkingtreding van deze verordening een bekostingsbesluit is genomen, een exptoitatieovereenkomst is afgesloten of de voorzieningen van openbaar nut reeds in uitvoering zijn, vinden de bepalingen van deze verordening voor dat exploitatiegebied, voor zover nodig, op een aan die situatie aangepaste wijze toepassing. In dat geval stelt de gemeenteraad, indien zulks nog niet zou hebben plaatsgevonden, bij wijze van nadere toelichting op het bestaande bekostigingsbesluit een begroting van kosten en opbrengsten als bedoeld in artikel 3, lid b sub 6, vast en wordt deze begroting aan de exploitant ter beschikking gesteld.

Artikel 13. Inwerkingtreding

• a.

  Deze verordening treedt in working 6 weken na de bekendmaking van het besluit tot vaststelling

• b.

  Op dat zelfde tijdstip vervalt de "Exploitatieverordening gemeente Aalsmeer 2001", vastgesteld bij besluit van de Raad van 19 juli 2001.

Artikel 14. Citeertitel

Deze verordening kan worden aangehaald als "Exploitatieverordening gemeente Aalsmeer 2004".