Welstandsnota Eijsden-Margraten 2013

Hoofdstuk 1 Leeswijzer

Harmoniseren van de welstandsnota 1 januari 2013

Op 1 januari 2011 zijn de gemeenten Eijsden en Margraten gefuseerd. In dit kader dienen de welstandsnota's te worden geharmoniseerd en waarnodig aangevuld en of aangepast.

Doel van de nota

Het welstandsbeleid van de gemeente Eijsden-Margraten is specifiek toegesneden op de Eijsden-Margratense samenleving en haar omgeving. Het grondgebied van de gemeente Eijsden-Margraten is opgedeeld in deelgebieden. Deze gebieden zijn gekarakteriseerd, in beeld gebracht en verwoord in een duidelijke beoordelingscriteria. Aan deze gebieden is vervolgens een welstandsniveau toegekend. Er worden 4 niveaus onderscheiden.

Door deze heldere opzet van de nota en de beoordelingscriteria kan de welstandsbeoordeling efficiënt en eenduidig worden doorlopen. Dit onderschrijft de gewenste situatie: snellere processen en minder regeldruk met behoud van ruimtelijke kwaliteit.

Wettelijke grondslag

Conform de huidige Woningwet is een gemeentelijke welstandsnota een voorwaarde voor het uitvoeren van welstandstoezicht. Na vaststelling van de welstandsnota door de gemeenteraad kan de welstandsbeoordeling alleen nog maar worden gebaseerd op de criteria die in de welstandsnota zijn genoemd.

De Leeswijzer is te zien als de gebruiksaanwijzing en verklarende inhoud van de nota (hoofdstuk 1).

De Inleiding geeft het algemene kader aan waarbinnen deze welstandsnota tot stand is gekomen (hoofdstuk 2).

Art. A dient nog bij de daadwerkelijke vaststelling te worden ingevuld om een formele status te verkrijgen.

In de Preambule, worden de wettelijke randvoorwaarden van de Woningwet uitgewerkt wat betreft de gevolgen voor de individuele gemeenten en hun welstandsbeleid (hoofdstuk 3).

In de Beleidsbepalingen, participanten en procedures, worden de procedurele zaken en nieuwe mogelijkheden ingevolgde de Woningwet rondom de praktijk van het welstandstoezicht nader beschreven. Waar van toepassing wordt verwezen naar de wet en de bouwverordening (hoofdstuk 4).

Art. B is als Overgangsbepaling opgenomen om de overgang naar het nieuwe gemeentelijke beleid te formaliseren.

In de Beschrijving specifieke onderdelen van kernen en woonbuurten, worden onderdelen van de bebouwing die door het gehele gebied voorkomen nader belicht, waardoor de beschrijving bij de specifieke gebieden van hoofdstuk 6 meer beknopt kan blijven (hoofdstuk 5).

In de Gebiedsbeschrijvingen deelgebieden, worden alle onderscheidene gebieden van het gehele gebied Eijsden-Margraten beschreven (hoofdstuk 6).

De Bijlagen zijn opgenomen in hoofdstuk 7. In verband met de volledigheid en praktische werkbaarheid zijn hier de algemene of vangnetcriteria en de loketcriteria vermeld. Ook zijn hier alle monumenten van de gemeente te vinden. Ter verduidelijking van de compacte beschrijvingen is een begrippenlijst ter completering aan dit hoofdstuk toegevoegd.

De procedurele aspecten van de welstandsnota zijn verwerkt in de Bouwverordening van de gemeente Eijsden-Margraten.

Hoofdstuk 2 Inleiding

De Woningwet ‘verplicht’ gemeenten om welstandsbeleid vast te stellen. Zonder welstandsnota is geen welstandstoezicht mogelijk. Primair doel van de wet is het vereenvoudigen van de bouwregelgeving waardoor de regeldruk voor burger en bouwpraktijk vermindert.

Welstandsdistrict Mergelland

De gemeenten Eijsden-Margraten, Gulpen-Wittem, Vaals en Valkenburg aan de Geul vormen samen het welstandsdistrict Mergelland. In dit district zijn een afzonderlijke dorpsbouwmeester en een monumentencommissie werkzaam.

Het districtsbestuur heeft (destijds) bij de totstandkoming van de welstandsnota opdracht verleend de uitwerking van gebiedsbeschrijvingen in het Mergelland en de daaraan gekoppelde specifieke gebiedsgerichte criteria, zoals bedoeld in de gewijzigde Woningwet, op te stellen in maximale afstemming tussen de gemeenten. Bij de uitwerking is een evenwicht nagestreefd tussen het maximaal recht doen aan de lokale parameters en een optimalisatie en standaardisatie van de randvoorwaarden. Conclusie is dan ook dat het gebied Mergelland met recht één samenhangend gebied met duidelijke overeenkomsten en gelijke regelgeving is.

Harmoniseren van de welstandsnota Eijsden-Margraten 2013

In elke kern van de gemeente zal een beschermd deel worden aangewezen waar het welstandstoezicht blijft ge lden. De rest van de kern zal welstandsvrij worden (met uitzondering van de hoofdbebouwing aan de straatzijde). Om aan deze wens te voldoen zijn de beschermde gedeelten van de kernen opnieuw aangewezen. Vervolgens zijn nieuwe gebiedsbeschrijvingen gemaakt en is de welstandsnota inhoudelijk aangepast. Hiertoe is hoofdstuk 7 van nieuw kaartmateriaal voorzien.

Tevens zijn tijdens deze harmonisatie, criteria voor de plaatsing van hagelnetten opgenomen, criteria voor reclame gewijzigd en is een excessenregelin g toegevoegd ten behoeve van het repressieve welstandstoezicht. De loketcriteria zijn komen te vervallen.

Samenspel Beleidskeuzes en Gebiedsgebonden criteria

In de hoofdstukken 3 tot en met 4 zijn keuzes gemaakt als basis voor het te voeren welstandsbeleid. Dit was de eerste stap in de totstandkoming van verantwoord en transparant welstandsbeleid zoals vereist volgens de Woningwet.

De gemaakte beleidskeuzes zijn de basis voor het welstands- en ruimtelijk kwaliteitsbeleid van de gemeente. Hierbij is het van groot belang dat iedereen (bestuurders, ambtenaren, dorpsbouwmeester en burgers) zich bewust is van de huidige ruimtelijke kwaliteit van de dagelijkse woon-, werk- en leefomgeving.

Ontwikkel een visie, heb ambitie en maak vooral gebruik van alle reeds aanwezige kwaliteiten! Ga bewust om met het erfgoed van vele eeuwen en draag er uw steentje aan bij!

In de hoofdstukken 5 tot en met 6 zijn zo objectief mogelijk beschrijvingen gegeven van het gehele projectgebied, specifieke onderdelen en alle deelgebiedjes.

Uitvoerige verkenningen van het gebied aan de hand van systematische methodieken zijn omgezet in objectieve beschrijvingen van karakteristieken van de afgebakende gebiedjes. Deze gebiedsbeschrijvingen met bestaande waarden leiden samen met de politieke ambities tot zo duidelijk mogelijke criteria voor alle bouwinitiatieven in dit gebied.

Een waarschuwing is hier echter op zijn plaats: met een goed welstandsbeleid kan niet worden “goedgemaakt” wat op een ander schaalniveau (zoals bestemmingsplan) niet of niet goed geregeld is. Afstemming, en zonodig bijstelling van beleid, op de diverse schaalniveaus van structuurvisie, bestemmingsplan, welstandsbeleid en lokale verordeningen, is onontkoombaar.

Hoofdstuk 3 Preambule Welstandstoezicht – een verantwoordelijkheid van het gemeentebestuur

Gemeenten zijn wettelijk verplicht beleid op te stellen waarin aangegeven wordt hoe het welstandsbeleid wordt geregeld en welke criteria van toepassing zijn per gebied, aan de hand van een beschrijving per gebied en/of object. Zonder regelgeving en beschrijving kan immers geen welstandsbeleid gevoerd worden.

Het hebben van een welstandsnota blijft noodzakelijk, gelet op artikel 12a, eerste lid van de Woningwet, inhoudende dat een gemeente enkel welstandsbeleid kan uitoefenen indien dat gebaseerd is op een welstandsnota. De welstandsbeoordeling mag uitsluitend berusten op de criteria als opgenomen in de welstandsnota.

De Woningwet stelt in artikel 12a, derde lid dat de welstandscriteria zoveel mogelijk zijn toegesn eden op de onderscheidene categorieën bouwwerken en standplaatsen. De criteria kunnen verschillen naargelang de plaats waar een bouwwerk of standplaats ligt (de noodzaak voor duidelijke gebiedsgerichte criteria).

Burgemeester en wethouders hebben nog steeds de mogelijkheid om bij strijdigheid van een bouwplan met redelijke eisen van welstand, toch de omgevingsvergunning te verlenen indien zij van mening zijn dat daarvoor redenen aanwezig zijn (artikel 6.2 Bor “tenzij B&W van oordeel zijn dat de omgevingsgunning niettemin moet worden verleend”). In het besluit tot vergunningverlening zal dit uiteraard moeten worden onderbouwd.

Daarnaast kan de welstandsnota worden gezien als een verzameling beleidsregels. Op grond van artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht bestaat de mogelijkheid om van de welstandsnota af te wijken, indien toepassing daarvan voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de welstandsnota te dienen doelen.

De gemeenteraad kan gebieden en bepaalde typen bouwwerken op grond van artikel 12, tweede lid Woningwet welstandsvrij verklaren.

In deze nota hebben we gebruik gemaakt van deze bepaling. In elke kern van de gemeente zal een beschermd deel word en aangewezen waar het welstandstoezicht onverkort blijft gelden. De rest van de kern wordt welstandsvrij met uitzondering van de hoofdbebouwing (gevel of dakvlak) aan de straatzijde (voorkant of zijkant in hoeksituaties; h ierbij worden terugspringende bij gebouwen niet meegerekend tenzij vergunningplichtige verbouwingen aan dergelijke bijgebouwen in strijd zijn met het bestemmingsplan. In dergelijke situaties wordt als onderdeel van de integrale belangenafweging een oordeel van de dorpsbouwmeester gevraagd . )

De dorpsbouwmeester zal bovendien in veel gevallen ook een taak hebben bij het uitoefenen van repressief welstandstoezicht omdat dit gericht is op excessen die ook voor niet-deskundigen storend zijn. In combinatie met de aanzienlijke uitbreiding van de categorie vergunningsvrije bouwwerken, betekent dit alles dat voor veel minder bouwwerken een advies van de dorpsbouwmeester zal worden gevraagd. Zodoende kan de dorpsbouwmeester zich concentreren op plannen en ontwikkelingen binnen de waardevolle kernen van de gemeente met meer importantie en impact (zie hoofdstuk 6, de gebiedsbeschrijvingen).

Jaarlijks moeten zowel burgemeester en wethouders als de dorpsbouwmeester verslag uitbrengen aan de gemeenteraad over de wijze waarop zij het welstandstoezicht hebben uitgevoerd.

De gemeentelijke welstandsnota

De Woningwet bepaalt dat burgemeester en wethouders en de dorpsbouwmeester hun welstandsoordeel alleen mogen baseren op criteria die worden genoemd in een door de gemeenteraad vastgestelde welstandsnota.

Rol en verantwoordelijkheden van B&W

De bestuurlijke verantwoordelijkheid voor de afgifte van de omgevingsvergunning ligt bij burgemeester en wethouders. Dat betekent dat zij een eigen verantwoordelijkheid hebben voor het welstandsoordeel en indien nodig van het advies van de dorpsbouwmeester kunnen afwijken. Indien burgemeester en wethouders afwijken van het welstandsadvies moet dit in hun beslissing op de aanvraag van de omgevingsvergunning worden gemotiveerd.

Burgers kunnen rechtsmiddelen aanwenden tegen het besluit van burgemeesters en wethouders ten aanzien van de afgifte van een omgevingsvergunning. Indien sprake is van een vergunning in twee fasen, kan al na de eerste fase van de aanvraag om omgevingsvergunning (waarin het welstandsadvies wordt uitgebracht, nog voordat verdere technische uitwerking heeft plaatsgevonden) rechtsmiddelen worden aangewend.

In een dergelijke procedure wordt vooral de zorgvuldigheid van de procedure en niet de inhoudelijke kwaliteit van het welstandsadvies getoetst door de beroepsinstantie. Daarom hebben sommige gemeenten de mogelijkheid voor een second opinion, ofwel tweede advies geïntroduceerd, waarbij burgemeester en wethouders in geval van twijfel (binnen de wettelijke termijnen) een tweede welstandsadvies kunnen vragen aan een dorpsbouwmeester van een andere gemeente.

Naast het afwijken van het welstandsadvies op welstandsgronden, hebben burgemeester en wethouders bovendien de wettelijke mogelijkheid om bij strijd van een bouwplan met redelijke eisen van welstand, toch de omgevingsvergunning te verlenen indien zij van oordeel zijn dat daarvoor zwaarwegende redenen zijn.

Burgemeester en wethouders kunnen, eventueel op advies van de dorpsbouwmeester, ook afwijken van de welstandscriteria zelf. Dit kan gebeuren bij plannen die niet voldoen aan de vastgelegde criteria maar wél aan redelijke eisen van welstand. Deze afwijkingsmogelijkheid (die inherent is aan de rechtsfiguur ‘beleidsregels’) voorkomt dat plannen van uitzonderlijke kwaliteit of bijzondere projecten niet gerealiseerd zouden worden.

Taken Dorpsbouwmeester

De wettelijke taak van de dorpsbouwmeester is het uitbrengen van advies over voorgelegde vergunningplichtige plannen en het opstellen van een jaarverslag. Daarnaast worden, in het belang van integrale ruimtelijke kwaliteitszorg, andere taken aan de dorpsbouwmeester toebedeeld. Deze taken betreffen de betrokkenheid bij het ontwikkelen en implementeren van een integraal beleid ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, zoals het adviseren over bestemmingsplannen en beeldkwaliteitplannen.

Het beoordelen van bouwplannen en het goed verwoorden van het welstandsadvies is een specifieke deskundigheid. Het vaststellen van een profiel van de dorpsbouwmeester is een belangrijk onderdeel van de politieke besluitvorming. Dit is deels vastgelegd in de werkwijze van de dorpsbouwmeester zoals opgenomen in de bouwverordening.

Welstandscriteria

Aan de hand van de welstandscriteria wordt getoetst of het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk of de standplaats, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan in strijd is met redelijke eisen van welstand (art. 12a lid 1 WW). De criteria zijn zoveel mogelijk toegesneden op de onderscheidene categorieën bouwwerken en standplaatsen en kunnen verschillen naar gelang de plaats waar een bouwwerk of standplaats is ge legen (art. 12a lid 3 WW).

De welstandscriteria vormen de kern van het welstandsbeleid. De welstandscriteria vormen het door de gemeenteraad vastgestelde kader waarbinnen het college van burgemeester en wethouders en de dorpsbouwmeester de welstandsbeoordeling moeten uitvoeren.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen:

• ·

  algemene welstandscriteria (vangnetcriteria, zie bijlage 1);

• ·

  welstandscriteria bij ingrepen in bestaande gebieden (op basis van gebiedsbeschrijvingen);

• ·

  welstandscriteria bij grotere ontwikkelingsprojecten (nader uit te werken beeldkwaliteitplannen);

• ·

  welstandscriteria voor specifieke typen bouwwerken (object- of themagerichte criteria).

Het opstellen van welstandscriteria is een voortdurende zoektocht naar de balans tussen zekerheid en flexibiliteit. Bij de kleinere bouwplannen, die meestal door burgers worden ingediend en waar vaak geen architect aan te pas komt, voert het bieden van zekerheid vóóraf de boventoon.

Bij de grotere projecten, die vaak een lange looptijd hebben en waarbij professionele opdrachtgevers en architecten zijn betrokken, moeten de welstandscriteria bij voorkeur de nodige ruimte laten, en moet de mogelijkheid worden geboden voor vooroverleg zodat de planindiener zekerheid krijgt over de interpretatie van de criteria in de concrete situatie van het bouwplan.

De welstandscriteria worden per gebied gespecificeerd, waarbij ook de intensiteit van het welstands toezicht wordt bepaald. Er worden vier welstandsniveaus onderscheiden:

• 1.

  van rijkswege beschermde stads- en dorpsgezichte n (en monumenten) zijn van algemeen belang wegens hun schoonheid, hun onderlinge ruimtelijke of structurele samenhang dan wel hun wetenschappelijke of cultuurhistorische waarde. Aanwijzing gebeurt op grond van de Monumentenwet (van rijkswege beschermde dor psgezichten). De welstandsbeoordeling in dit soort en vergelijkbaar gewaardeerde gebieden is gericht op het handhaven, herstellen en versterken van de ruimtelijke karakteristiek en de samenhang van het gebied.

• 2.

  Reguliere gebieden (waaronder het buitengebied , de kernen, voorzover als welstandsplichtig aangewezen en deze niet onder 1 vallen, en de van gemeentewege beschermde stads- en dorpsgezichten). De welstandsbeoordeling is gericht op het handhaven van de basiskwaliteit van het gebied.

• 3.

  Bedrijventerrein. Hi erbij geldt een minimale sturing van de ruimtelijke kwaliteit.

• 4.

  Welstandsvrij m.u.v. voorkant/voorgevel van de hoofdbebouwing (incl. dakvlak) in welstandsvrije gebieden ( in hoeksituaties ook de zijgevel aan straatzijde).

  Hierbij worden terugspringende bijge bouwen niet meegerekend tenzij vergunningplichtige verbouwingen aan dergelijke bijgebouwen in strijd zijn met het bestemmingsplan. In dergelijke situaties wordt als onderdeel van de integrale belangenafweging een oordeel van de dorpsbouwmeester gevraagd.

In het door de gemeente aangewezen beschermd dorpsgezicht geldt voor het plaatsen van:

• 1.

  daklichten in het voordakvlak en het naar het openbaar gebied gekeerde zijdakvlak: dit specifiek over de toegestane hoogte van de daklichten (artikel 2, onderdeel 5, o nder b, onder 2o Bor) of;

• 2.

  erfscheidingen op minder dan 1 meter van het openbaar toegankelijk gebied (artikel 2, onderdeel 12, onder b, onder 3o Bor) of;

• 3.

  dakkapellen in het voordakvlak of een naar het openbaar gebied gekeerde zijdakvlak (artikel 3, onder 3B or);

  dat deze ter beoordeling voorgelegd moeten worden aan de dorpsbouwmeester.

Vangnet

Door het opnemen van algemene architectonische criteria in de welstandsnota kan de beoordeling van de culturele waarde door de dorpsbouwmeester en burgemeester en wethouders door de gemeenteraad vooraf worden afgebakend en bestaat altijd een vangnet voor plannen die voor het overige niet binnen beschrijvingen passen.

Dynamisch proces

Burgemeester en wethouders hebben ingevolge de Woningwet de plicht om jaarlijks aan de gemeenteraad te rapporteren hoe zij uitvoering hebben gegeven aan het welstandstoezicht. De dorpsbouwmeester is eveneens verplicht een jaarverslag op te stellen over de advisering. Aan de hand van deze rapportages evalueert de gemeenteraad het beleid en stelt het bij.

Bij nieuwe, grotere (her)ontwikkelingsprojecten worden de welstandscriteria verwoord in andere plandocumenten zoals een stedenbouwkundig programma van eisen of een beeldkwaliteitplan, dat eventueel in een bestemmingsplan kan worden verwerkt.

Systematiek van het welstandsbeleid

Bij het opstellen van welstandscriteria kan in grote lijnen een driedeling worden aangebracht, gebaseerd op de aard van de ingrepen:

• ·

  de veel voorkomende kleine aanpassingen en veranderingen van en bij bestaande bouwwerken;

• ·

  de kleine en middelgrote projecten die zich voegen binnen de bestaande ruimtelijke structuur; en

• ·

  de grotere (her)ontwikkelingsprojecten die dieper ingrijpen in, of totaal afwijken van de bestaande ruimtelijke structuur.

Het accent in het algemene welstandsbeleid ligt op het geven van welstandscriteria voor de veel voorkomende kleine bouwplannen en de kleine en middelgrote projecten die zich voegen binnen de bestaande ruimtelijke structuur. De welstandscriteria voor deze ingrepen zijn gebaseerd op de ruimtelijke kwaliteit zoals die in de bestaande situatie wordt aangetroffen en op uitgangspunten van duurzaamheid en vakmanschap. Voor de kleine, veel voorkomende bouwplannen hoeft het welstandsoordeel niet bij elk bouwplan opnieuw te worden uitgevoerd. Veelal kan eenmalig worden vastgesteld wanneer zo’n ingreep voldoet aan redelijke eisen van welstand. Afwijkingen blijven natuurlijk mogelijk, maar dan is een specifiek welstandsoordeel nodig.

De welstandscriteria bij de grotere (her)ontwikkelingsprojecten hebben in principe een tijdelijk karakter. Zolang de ontwikkeling duurt worden specifieke welstandscriteria gebruikt, die het beste per project kunnen worden opgesteld in het kader van de stedenbouwkundige planvoorbereiding en vervolgens door de gemeenteraad moeten worden vastgesteld. Het gaat hierbij niet altijd om nieuwbouwlocaties, ook herstructurering kan aan de orde zijn. Is de ontwikkelingsfase afgerond dan kunnen reguliere welstandscriteria gericht op het beheer van het gebied worden vastgesteld.

Werkwijze criteria

Wat betreft de schifting van plannen tussen vergunningvrije bouwwerken en bouwwerken waarvoor een omgevingsvergunning is vereist wordt verwezen naar het Besluit omgevingsrecht (Bor).

De dorpsbouwmeester kijkt allereerst of het plan voldoet aan de algemene criteria, daaraan moeten immers alle plannen voldoen. Daarna wordt bekeken in welk gebied het plan ligt. Getoetst wordt of het plan aan die gebiedsgerichte criteria of het betreffende beeldkwaliteitplan voldoet. Parallel wordt bezien of het plan nog binnen een object of thema valt en deze criteria worden dan eveneens getoetst (deze verwijzing is bij de gebiedsgerichte criteria opgenomen).

Elke afwijking van welk criterium dan ook is voldoende argument om een negatief advies uit te brengen. In het belang van klantvriendelijkheid, snelle processen en heldere advisering is het echter van belang dat de dorpsbouwmeester alle criteria bij een plan doorneemt. Bij afwijking van de criteria wordt dit in het advies opgenomen. Dit om te voorkomen dat bij een bouwplan dat een negatief advies ontving op basis van de algemene criteria enkel daarop is herzien en bij volgende behandeling aan het plan “nieuwe” randvoorwaarden op basis van de gebiedsgerichte of themagerichte criteria worden gesteld.

Behandeling dorpsbouwmeester

dan 

Toetsing aan algemene criteria (1) 

Strijdig punt 1, 2 of 3                     Niet strijdig

dan                                               dan

Negatief advies t.b.v.                     Toetsing (2) aan gebiedsgerichte

Omgevingsvergunning                     criteria (nota of BKP)

                                                     Indien niet strijdig

                                                     dan

                                                     Toetsing (3) aan object of thema

                                                     criteria (indien van toepassing)

                                                     Niet strijdig

                                                     dan

                                                     Positief advies t.b.v.

                                                     omgevingsvergunning    

Hoofdstuk 4 Beleidsbepalingen Participanten en Procedures

Beginsel

Het welstandsbeleid is geformuleerd vanuit de overtuiging dat de lokale overheid het publieke belang van een aantrekkelijke gebouwde omgeving dient te behartigen. De overheid grijpt met welstandstoezicht in in de individuele vrijheid van burgers en ondernemers omdat de verschijningsvorm van een bouwwerk geen zaak is van het individu alleen. Een bouwwerk maakt deel uit van de publieke ruimte, de voorbijganger wordt ermee geconfronteerd of hij wil of niet. Een aantrekkelijke, goed verzorgde omgeving is van belang voor het welbevinden van de gebruikers, maar verhoogt ook de waarde van het onroerend goed en versterkt het vestigingsklimaat. Het welstandstoezicht moet daaraan, in alle openheid, een bijdrage leveren.

De welstandscriteria in deze nota dienen om bouwplannen zoveel mogelijk te laten voldoen aan de beoogde kwaliteit. Goede opdrachtgevers en ontwerpers gebruiken ze echter als opstapje naar betere plannen en om een discussie te voeren over de schoonheid en de uitstraling van het gebouw in zijn context.

Bij onverwachte plannen van uitzonderlijke aard en kwaliteit kan het voorkomen dat de specifieke gebiedsgebonden welstandscriteria ontoereikend zijn. In zo’n geval kunnen burgemeester en wethouders, eventueel na advies van de dorpsbouwmeester, gemotiveerd afwijken van die welstandscriteria. Met andere woorden: de criteria in deze welstandsnota gelden tenzij er sprake is van een bijzondere situatie en er gerede twijfel mag bestaan aan de toepasbaarheid ervan. In elk geval gelden de algemene of vangnetcriteria.

In elke kern van de gemeente zal een beschermd deel worden aangewezen waar het welstandstoezicht blijft gelden. De rest van de kern zal welstandsvrij worden met uitzond ering van de voorgevel van de hoofdbebouwing respectievelijk de gevel van het bouwwerk aan de straatzijde. Om aan deze wens te voldoen zijn de beschermde gedeelten van de kernen opnieuw aangewezen. Vervolgens zijn nieuwe gebiedsbeschrijvingen gemaakt en is de welstandsnota inhoudelijk aangepast. Tevens zijn tijdens deze actualisatieronde criteria voor de plaatsing van hagelnetten opgenomen en er is een nieuwe excessenregeling toegevoegd ten behoeve van het repressieve welstandstoezicht .

Aan de hand van een jaarlijks schriftelijk verslag van burgemeester en wethouders en de dorpsbouwmeester zal de welstandsnota worden geëvalueerd en zonodig aangepast. Voor een dergelijke aanpassing geldt de inspraakverordening.

Tussentijds kunnen aanvullingen op de welstandsnota worden vastgesteld in de vorm van concrete welstandscriteria voor bepaalde (her)ontwikkelingsprojecten. Voor dergelijke aanvullingen geldt dat de inspraak wordt gekoppeld aan de reguliere inspraakregeling bij de stedenbouwkundige planvoorbereiding.

Het welstandsoordeel

De bestuurlijke verantwoordelijkheid voor de afgifte van de omgevingsvergunning ligt bij burgemeester en wethouders. Zij hebben een eigen verantwoordelijkheid voor het welstandsoordeel dat tot stand komt aan de hand van de in de welstandsnota opgenomen criteria.

Advies van de dorpsbouwmeester wordt gevraagd bij omgevingsvergunningplichtige plannen (tenzij het een plan in een door de gemeenteraad aangewezen welstandsvrij gebied of een door de gemeenteraad aangewezen welstandsvrij bouwwerk betreft; in dat geval is geen advies noodzakelijk).

Het welstandsadvies wordt opgenomen in de integrale correspondentie van de gemeente over alle aspecten van het ingediende ontwerp.

Welstandsplichtig of welstandsvrij

1. Welstandsplichtig

Welst andplichtige bouwplannen die getoetst moeten worden aan redelijke eisen van welstand, voor zover gelegen in/betrekking hebbende op:

• ·

  het buitengebied, voorzover gelegen in het bestemmingsplannen buitengebied Eijsden en buitengebied Margraten inclusief het p langebied van Golfbaan Backerbosch;

• ·

  van gemeentewege of rijkswege aangewezen beschermde dorpsgezichten (Noorbeek, Sint Geertruid, Mheer en Eijsden);

• ·

  gemeentelijke of rijksmonumenten;

• ·

  objecten/panden met een inhoud van meer dan 2000 m³;

• ·

  de kernen Cadier en Keer, Margraten (incl. Aan de Fremme en Heiligerweg), Banholt, Bemelen, Eckelrade, Scheulder, Eijsden, Gronsveld, Rijckholt, Oost-Maarland, Mariadorp en Mesch voor zover aangewezen;

• ·

  bedrijvenzones;

• ·

  voorgevel (of dakvlak) van hoofdbebouwing (in hoeksituatie s ook zijgevel) in welstandsvrije gebieden zoals onder 2 genoemd (excl. bijgebouwen tenzij in strijd met bestemmingsplan).

2. Welstandsvrij

• ·

  De kern Noorbeek, de kern St. Geertruid, Mheer en Eijsden voor zover niet als beschermd dorpsgezicht aangewezen;

• ·

  de kernen Cadier en Keer, Margraten (incl. Aan de Fremme en Heiligerweg), Banholt, Bemelen, Eckelrade, Scheulder, Eijsden, Gronsveld, Rijckholt, Oost-Maarland, Mariadorp en Mesch, voor zover niet als welstandsplichtig aangewezen;

• ·

  met uitzondering van voorgev el (en dakvlak) hoofdbebouwing (in hoeksituaties ook zijgevel) in welstandsvrije gebieden zoals onder 1 en 2 genoemd (excl. bijgebouwen tenzij in strijd met bestemmingsplan).

Het welstandsadvies

Het advies van de dorpsbouwmeester geeft aan of ‘het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk of een standplaats, zowel op zichzelf als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan’, niet is strijd is met redelijke eisen van welstand. Dit te beoordelen aan de hand van de criteria zoals opgenomen in de welstandsnota (artikel 12b, eerste lid juncto artikel 12a, eerste lid, onder a Woningwet).

Een welstandsadvies kan de volgende uitkomsten hebben:

• ·

  Positief. Het ingediende plan is niet strijdig met redelijke eisen van welstand, zowel op zichzelf als in relatie tot zijn (te verwachten) omgeving, zoals omschreven in de welstandscriteria.

• ·

  Positief mits... . Dit houdt in een kleine ondergeschikte bijstelling van het ontwerp of nadere eisen aan kleur- en/of materiaalgebruik, waarvoor de tekening niet hoeft te worden aangepast; een gemandateerd ambtenaar controleert invulling van de voorwaarde.

• ·

  Negatief. Het ingediende plan is strijdig met redelijke eisen van welstand, zowel op zichzelf als in relatie tot zijn (te verwachten) omgeving, zoals omschreven in de welstandscriteria. Hierna volgt een duidelijke schriftelijke argumentatie. Deze motivering bevat een korte omschrijving van het ingediende plan, een verwijzing naar de van toepassing zijnde welstandscriteria en een samenvatting van de beoordeling van het plan op die punten.

Het kan voorkomen dat de dorpsbouwmeester zich op grond van de ingediende gegevens geen goed beeld van de ingreep kan vormen. In het verleden werd het advies “Aanhouden” dan gebruikt. Dit is formeel geen advies en zou ook niet meer mogen voorkomen als aan de indieningvereisten is voldaan. In voorkomende gevallen dient het advies als weigeringgrond worden geformuleerd.

De dorpsbouwmeester

De dorpsbouwmeester heeft als wettelijke taak het uitbrengen van welstandsadviezen aan burgemeester en wethouders over de voorgelegde bouwplannen in de omgevingsvergunningprocedure en het opstellen van een jaarlijks verslag van de werkzaamheden.

De gemeente raadpleegt de dorpsbouwmeester ook voor andere taken waarbij de ervaring en deskundigheid van de dorpsbouwmeester wordt ingeroepen bij de ontwikkeling en implementatie van een integraal ruimtelijk kwaliteitsbeleid. Dit betreft niet-wettelijke taken die hieronder zijn opgesomd. Er is tegen deze uitbreiding van taken geen wettelijke belemmering; de verantwoordelijkheid daarvoor ligt echter volledig bij de gemeente. Het ligt echter voor de hand de dorpsbouwmeester bij uitstek ook bij andere aan de ruimtelijke kwaliteit gerelateerde onderwerpen te raadplegen.

De niet-wettelijke taken waarvoor de gemeente de dorpsbouwmeester kan raadplegen, zijn de volgende:

• -

  het onder regie van de gemeente voeren van noodzakelijk geacht overleg met betrokkenen bij de voorbereiding van bouwplannen, waarbij de rechtszekerheid van de planindiener wordt gegarandeerd, onder meer door goede verslaglegging.

• -

  Het uitbrengen van adviezen aan burgemeester en wethouders over de welstandsaspecten van in voorbereiding zijnde bestemmingsplannen, stedenbouwkundige plannen, beeldkwaliteitplannen en andere relevante beleidsstukken.

• -

  Overleg over het opstellen van welstandscriteria en welstandsbeleid.

• -

  Het bevorderen van de openbaarheid van het welstandstoezicht, het zorg dragen voor het maatschappelijke draagvlak en het stimuleren van de discussie over ruimtelijke kwaliteit in de gemeente.

• -

  Het zorg dragen voor regelmatig overleg met het gemeentebestuur.

• -

  Het gevraagd en ongevraagd signaleren van stedenbouwkundige en architectonische ontwikkelingen die van belang zijn voor de ruimtelijke kwaliteit in de gemeente.

De dorpsbouwmeester, alsmede zittingsduur, inrichting, werkwijze en andere procedurele aspecten zijn vastgelegd in de gemeentelijke bouwverordening en de Woningwet.

Bezwaarmogelijkheden

Indien een opdrachtgever of architect nadere toelichting op het welstandsadvies behoeft of het niet eens is met het advies, is de eerste stap contact opnemen met de secretaris van de dorpsbouwmeester (ambtelijke medewerker). De secretaris kan zelf nadere toelichting geven of een afspraak met de dorpsbouwmeester maken.

In geval het college van B&W twijfelt aan het welstandsadvies kan een zogenaamd tweede advies worden ingewonnen bij een dorpsbouwmeester van een andere gemeente. Ook bestaat de mogelijkheid om als opdrachtgever zelf een gerenommeerd architectenbureau of stedenbouwkundig bureau om een deskundig advies te vragen. Het college van B&W zal dit tegenadvies moeten meewegen in hun besluitvorming.

Een negatief welstandsadvies kan een weigeringsgrond opleveren voor de omgevingsvergunning. Indien het college van B&W daadwerkelijk op basis van het welstandsadvies de omgevingsvergunning weigert, kan de aanvrager hiertegen rechtsmiddelen aanwenden.

Om deze mogelijkheid eerder toegankelijk te maken, voorziet de Wabo in een vergunning in twee fasen.

Hoofdstuk 5 Beschrijving specifieke onderdelen van kernen en woonbuurten

In de beschrijvingen van de deelgebieden worden bepaalde aspecten van woongebieden in het kort aangeduid. Omdat diverse aspecten in meerdere situaties voorkomen, zijn deze aspecten uitgewerkt bij de algemene beschrijving. Afgezet tegen welstandszorg en dynamiek van bouwplannen wordt in principe een uniforme benadering geboden voor het benoemen van de ruimtelijke kwaliteit.

Landelijke kernen

De specifieke kenmerken van veelal historische objecten en landschappelijke elementen zijn soms niet meer beeldbepalend of zijn geheel verdwenen. Dit komt door het effect van invulling van jongere bebouwing tussen historische structuren: het “klonter” effect, waarbij de basisstructuur aangetast of geheel ontkend wordt. De specifieke relaties ontbreken of zijn als harde tegenstelling ingebouwd. De belevingswaarde van de markante oudere delen wordt bepaald door de mate waarin de deels historische structuur van bouwvorm, perceelverdeling en rooilijn aangetast wordt door jongere invullingen van veelal woningen. De uitbreidingen van jongere datum in straatblokken of woningen in decenniumvormgeving (zie toelichting woonbuurten) vertoont voor alle kernen een gelijksoortig beeld, afhankelijk van het tijdstip van realisatie. De zichtrelaties met de historische basis zijn soms beperkt of afwezig en de uitbreiding mist vaak een typerend eigen kenmerk waardoor een “vervaging” optreedt. Dit betekent dat de beleving of het besef van “een onderdeel vormen van een bepaalde kern” vervalt doordat zichtlijnen op de kern of het landschap te beperkt zijn of ontbreken. Het is op zich wel bekend maar de specifieke kwaliteit is niet meer beeldbepalend of beleefbaar.

Markant zijn de harde randen van kernen waar de voorkanten van woningen het beeld bepalen dat wordt waargenomen vanuit het landschap of de toegangsweg. Deze beleving is van een andere en hogere kwaliteit dan die van een strook achterkanten van woningen met bijgebouwen. De uitgroei langs de verbindingswegen tussen de landelijke kernen heeft als negatief effect dat de grenzen vervagen. De kenmerkende scheiding van compact en kleinschalig bebouwd gebied, ingesloten door een duidelijk zichtbaar en aaneengesloten groene en onbebouwde ruimte met uitzicht op dorpsranden, dreigt te vervagen.

Uitbreiding buiten de “rode” contouren is in beginsel niet aan de orde. Alleen als er sprake is van een kwaliteitsverbetering kan onder voorwaarden (Limburgs c.q. Gemeentelijk Kwaliteitsmenu)  uitbreiding buiten de "rode" contouren mogelijk zijn.

Vooral het “klontereffect” aan radialen dient te worden tegengegaan. Het herstellen van de openheid en positieve kwaliteit van de scheidingszones verdient aanbeveling. De potentiële uitbreidingen in de stijl van landgoederen en stedelijke dynamiek dient in eerste instantie uit te gaan van de bestaande structuur van landschap en bestaande inrichtingskenmerken.

Woonbuurten

Een woonbuurt ontleent haar beeldwerking aan de gemeenschappelijke contour van bebouwing die aaneengesmolten is met een historische kern tussen relatief open en onbebouwd landschap of met andere woonbuurten en barrières. Binnen het bebouwde gebied bestaan veel afzonderlijke gebiedjes, gescheiden door barrières en zonder relaties zoals zichtlijnen en stedelijke ordening. Het gebied is een bonte verzameling van kleinschalige buurten of straten die incidenteel zeer waardevol zijn maar zeker niet als één kleinstedelijke zone gepland zijn. De toegangswegen, spreiding van open ruimte en concentratie van (kleinstedelijke) bebouwing liggen versnipperd waardoor geen heldere structuur, kenmerken en relaties ontstaan die een gemeenschappelijke basis kunnen bieden. Wat wel gemeenschappelijk is, is dat het gebied lijkt op een groter geheel omdat door de historische ontwikkeling een beeld is ontstaan van gelijkheid of beter gezegd: de verschillen zijn vervaagd (een organisch gegroeid geheel). Door barrières en de uitbreiding van de gebieden naar elkaar toe zijn wel gemeenschappelijke conflictpunten ontstaan die in het gehele bebouwde gebied terugkomen als gemeenschappelijke factor.

Historische groei stedelijke zone

De historische ontwikkeling en structuren zijn nog herkenbaar in het gebied en vormen waardevolle incidenten. In het gehele bebouwde gebied liggen zowel historische linten, vroege wooncomplexen en stedelijke buurten die een duidelijke kwaliteit hebben: heldere ordening van straten en oriëntatie, centrumvorming met relaties en zichtlijnen, kenmerkende structuur van bebouwing en open ruimten. De belevingswaarde is meestal hoog omdat alles klopt: stedenbouwkundig patroon en korrelgrootte, straatpatroon, rooilijn en dichtheid zijn op elkaar afgestemd. De toekomstwaarde is relatief goed omdat de buurt kan voldoen aan de verschillende vragen en eisen in opeenvolgende perioden. De beeldvorming kan echter negatief uitpakken omdat heersende trends in stedenbouw en inrichting van het openbaar gebied aan slijtage lijden, al dan niet gekoppeld aan de sociale en culturele situatie in een buurt of straat.

De mate waarin een gebied welstandsgevoelig is, wordt bepaald door de veelheid aan factoren die gezamenlijk het beeld uitmaken en de belevingswaarde zo versterken. Een gebied met een bepaalde stedenbouwkundige structuur (korrelgrootte) en uitwerking met misschien saaie architectuur kan hoog scoren omdat de factoren samen relatief sterk zijn en dat bij incidentele veranderingen al sprake is van aantasting van de beeldstructuur. Incidentele waardevolle architectuur of monumentale gebouwen kunnen in een straatwand beeldbepalend zijn maar als de omringende bebouwing een te groot contrast vormt en de basisstructuur de beeldvorm binnen een grotere context minimaal ondersteunt, kan de score minder hoog blijken.

Bouwstenen woonbuurten

De veelheid aan onderdelen in woonbuurten wordt vereenvoudigd tot drie hoofdgroepen:

• 1.

  woonbuurten rond historische relicten;

• 2.

  woonbuurten met blokvormige straatpatronen (specifiek jaren twintig tot vijftig); en

• 3.

  nieuwbouw decenniumbuurten (vanaf jaren zestig tot heden).

1. Woonbuurten rond historische relicten

Deze hebben nog de meeste kernmerken ten opzichte van de andere delen. De gebieden liggen vaak centraal in de buurt of rond een radiaal die uit de kern loopt. Relaties met de historische groei en directe omgeving zijn nog aanwezig. De opbouw is kleinschalig en divers van vormgeving door invulling en verbouwing binnen de oudere structuur. Typerend is de manier waarop de gebieden ingesloten zijn door jongere woonblokken (afhankelijk van de schaal en omvang ook van toepassing bij landelijke kernen).

2. Woonbuurten uit de jaren twintig tot vijftig

Deze zijn herkenbaar aan een duidelijk stedenbouwkundig blokkenpatroon van straten en stroken bebouwing, een lage woningdichtheid met grote binnenterreinen en relatief veel open ruimte en groene lanen. Kenmerkend is de snelle ontwikkeling van buurten die in schaal en omvang groter zijn dan de bestaande dorpen en geen relaties met de bestaande structuren hebben. Vanaf de jaren twintig komen de woonbuurten snel van de grond door de opkomst van industrie met sterke verschillen in situering en omvang. De grootschalige woningbouwcomplexen voor arbeiders vormden een eenzijdige sociale bewonersopbouw die momenteel nog van invloed is op de belevingswaarde. Kaalslag en herinrichting in de jaren zeventig tot en met stadsvernieuwing in de jaren tachtig waren kapitale ingrepen met wisselend succes. De latere invullingen die zo ontstaan zijn vormen een inbreuk op het blokpatroon. De hogere dichtheid, kleinere percelen en binnenterreinen, afwijkende inrichting van openbaar gebied en de intieme en kleinschalige vormgeving vormen een groot contrast met de oudere buurtonderdelen.

3. Decenniumwoonbuurten

Deze buurten ontlenen hun naam aan de periode van realisatie:

• ·

  die uit de jaren vijftig en zestig met wederopbouwblokken zijn veelal gebaseerd op een ruim blokkenpatroon met grote binnenterreinen, relatief lage dichtheid, smalle percelen en strokenbouw, in stedelijke stijl als stempelplan met schakering van bouwblokken in hoog en laagbouw met ruim open gebied.

• ·

  Die uit de jaren zeventig en tachtig hebben kleinschalige verblijfsgebieden, zijn in zichzelf gekeerd en optimaal herkenbaar voor de bewoners per straat of blok, met meanderende straten en geknikte blokpatronen (“verdwaalerven”), smalle en ondiepe percelen, zeer kleinschalige individualistische vormgeving (“truttigheid”). Ze zijn vaak uitgevoerd op herinrichtinggebiedjes en restgebieden. De ruimte rond de woningen is minimaal en het gebied oogt overvol. Per straat of buurt kan de beleving waardevol zijn maar kenmerkend is de “eilandwerking” omdat de gebieden besloten zijn en weinig of geen relaties hebben met de bestaande omgeving. Ordening en beeldvorming vervagen omdat soortgelijke projectmatige buurten overal ontstaan per tien of honderd woningen.

• ·

  In deze periode ontstaan naast projectbouw de typerende eigenbouw-buurten in alle variëteiten in een adembenemende wildheid van wonen. De wilde toepassing van materialen, kleuren en bouw- en dakvormen en de situering op te krappe percelen met te weinig open ruimte zijn net de kenmerken van deze gebiedjes. Doordat de objecten in kleinschalige ingerichte gebieden relatief dicht opeen staan wordt de grote verscheidenheid extreem benadrukt: incidenteel waardevolle objecten staan verloren in een massa en komen niet tot hun recht.

• ·

  De jaren negentig buurten zijn relatief grootschalig van opzet met grote stedenbouwkundige vormen en open ruimte, woningen in eenvormige bouwstroken en uniforme bouwstijlen, kleur en materialen. Zij bieden een rustiger beeld en getuigen van een streven naar hoogwaardige kwaliteit. Doordat relaties met de bestaande omgeving en oriëntatie op een stedelijke ordening hier ook ontbreekt (opgesloten door harde terreingrenzen, ontsluitingslussen die doodlopen en stedelijke vormelementen die nergens heengaan), komen de waardevolle onderdelen bijna niet tot hun recht. Ondanks een hoogwaardige stedenbouwkundige opzet en architectuur is dit eveneens het wilde bouwen maar dan van een schaalorde hoger.

Typerend aan de decenniumbuurten is dat ze overal in verschillende omvang te vinden zijn. In dorp of stedelijke gebied lijken ze op elkaar en daardoor vervagen de specifieke kenmerken van de gebieden. Hierdoor gaan gebiedseigen kenmerken verloren en resteert onvoldoende identiteit en herkenbaarheid.

Uitbreidingsgebieden

Zowel voor de kleinstedelijke zone als voor de kernen in het landelijk gebied heeft in hoofdlijnen een gelijksoortige uitbreiding van bebouwing plaatsgevonden rond of naast bebouwing van oudere datum, variërend van bouwblokken tot straten. Deze gebieden vertonen alle vormelementen in architectuur en stedenbouw van de laatste decennia. In de beschrijving wordt een verdeling in historische opzet en jongere uitbreiding binnen kernen aangeduid. Verdere onderverdeling kan gebeuren op basis van stedenbouwkundige planopzet, architectuur, functionele invulling of voorzieningenniveau van de uitbreidingsgebieden. Voor de beschrijving en regelgeving ten behoeve van uitbreidingsgebieden wordt uitgegaan van de basisstructuur van omringend gebied.

Hoofdstuk 6 Gebiedsbeschrijvingen deelgebieden

Praktische gebruiksaanwijzing

Per deelgebied staat naast een beschrijving van het betreffende gebied op de volgende pagina aangegeven aan welke welstandscriteria een bouwplan moet voldoen. De criteria verwijzen naar de gebiedseigen karakteristieken.

De beschrijving bevat uitleg over de algemene karakteristiek van het gebied in de grotere omgeving van landschap of stedenbouwkundige structuren. Hierop volgt een toelichting van de stedenbouwkundige structuur van het gebied zelf. De welstandscriteria geven de specifieke karakteristieken en beeldeigenschappen van de bebouwing in het gebied weer, ondersteund door fotobeelden.

Afhankelijk van het welstandsniveau zijn gebiedsgerichte beoordelingskaders opgesteld waardoor de invloed van het gebouw op zijn omgeving in een specifiek toetsingskader geplaatst wordt.

Voor de gemeente Eijsden-Margraten geldt voor de gebieden die aangewezen zijn als een beschermd dorpsgezicht als gevolg van de Monumentenwet 1988, het welstandsniveau 1 met de thematische welstandscriteria voor “beschermde dorpsgezichten.

De thematische criteria staan vermeld bij de welstandscriteria per gebiedsbeschrijvingen per kern waar de bijzondere gebieden deel van uitmaken. De specifieke thematische criteria zijn apart opgenomen als laatste onderdeel achter in de gebiedsbeschrijvingen.

In hoofdstuk 7 zijn in de bijlagen “Lijst van monumenten ingevolge de Monumentenwet 1988 inclusief eventuele Beschermde stads- en dorpsgezichten” opgesomd.

De gebieden met thematische criteria zijn hoofdzakelijk in de gebiedsbeschrijvingen en de welstandscriteria benoemd. In het indicatieve kaartmateriaal kunnen deze gebieden vanwege de schaalgrootte van de kaarten niet altijd makkelijk waarneembaar zijn.

De dorpsbouwmeester toetst de aanvraag aan de criteria. Het welstandsadvies kan alleen gebaseerd zijn op de criteria. Deze criteria zijn van tevoren voor elke aanvrager, architect of andere betrokkene in te zien.

In het kader van de integrale benadering van de ruimtelijke kwaliteit in een deelgebied wordt onder de criteria (indien in een gebied bijzondere beleidsaspecten van toepassing zijn) een opsomming gegeven van de betreffende beleidsterreinen (Monumentenwet, ontwikkeling woongebieden, beeldkwaliteitplannen, beleidskaders van hogere overheid zoals het Provinciaal omgevingsplan Limburg, of de nota ruimte, et cetera).

Overzicht welstandsgebieden

Welstandniveau

• 1.

  bijzonder welstandsgebied (van rijkswege beschermd stads- en dorpsgezicht of monumentaal)

• 2.

  regulier welstandsgebied (tevens van gemeentewege beschermd stads- en dorpsgezicht)

• 3.

  minimale welstandsgebied (industrieterreinen)

• 4.

  vrij welstandsgebied m.u.v. voorkant/voorgevel hoofdbebouwing (incl. dakvlak)

Kaarten welstandsgebieden en welstandsniveaus

Verwezen wordt naar de website gemeente Eijsden-Margraten

Hoofdstuk 7 Bijlagen

1. Algemene criteria (vangnetcriteria)

Deze criteria dienen een tweeledig doel: ze fungeren als informatiebron voor opdrachtgever en architect, en als toetsingskader voor dorpsbouwmeester en gemeente.

A. de plaatsing van het gebouw in de (te verwachten) omgeving moet voldoen aan de volgende punten:

• 1.

  de specifieke terreinomstandigheden moeten worden benut (denk aan: helling van het terrein, speciale locatie, ligging in het landschap);

• 2.

  het gebouw moet passen in, zich aanpassen aan of een antwoord vormen op de karakteristiek van de bestaande omgeving (denk aan straatwand, open/ gesloten bebouwing, hoeksituatie, openbare ruimte, stedenbouwkundige context), en/ of het gebouw moet passen in, zich aanpassen aan of een antwoord vormen op de toekomstige omgeving (denk aan: stedenbouwkundige visie, reeds goedgekeurde belendingen).

B. het uiterlijk van het gebouw op zichzelf moet voldoen aan de volgende punten:

1. met betrekking tot de hoofdvormen:

• a.

  de massa opbouw moet overeenstemmen met de structuur van de plattegronden;

• b.

  de bouwmassa's moeten harmonieus zijn van vorm, afmetingen en verhoudingen en ze moeten duidelijk samenhang en richting vertonen;

• c.

  de plattegronden moeten duidelijk gestructureerd en harmonieus zijn van vorm, afmetingen en verhoudingen;

• d.

  de dakvorm(en) moeten passen bij het ontwerp en aansluiten bij de gekozen (richting van) de plattegrond(en);

2. met betrekking tot de gevels:

• a.

  het algemeen karakter van alle gevels moet met elkaar overeenstemmen.,

• b.

  de vorm, afmetingen en verhoudingen van de gevelelementen (zoals ramen en deuren) moeten in harmonie en verhouding zijn tot het totale gevelvlak;

• c.

  er moet eenheid of verwantschap bestaan tussen de gevelelementen;

• d.

  de plaatsing van de gevelelementen moet relatie vertonen;

• e.

  de vormgevende details moeten in overeenstemming zijn met de stijl van het ontwerp;

3. met betrekking tot de daken:

• a.

  de dakhelling en het dakvlak moeten in goede verhouding staan tot de gevels;

• b.

  schoorstenen e.d. moeten zoveel mogelijk gestructureerd. in het dakvlak worden opgenomen;

• c.

  de vorm, afmetingen en verhoudingen van dakkapellen moeten relatie vertonen met en ondergeschikt zijn aan het dakvlak en de totale bouwmassa;

• d.

  de aansluitingen op de gevels dienen zorgvuldig te worden vormgegeven;

4. met betrekking tot kleur- en materiaalgebruik:

• a.

  het kleur- en materiaalgebruik moet in overeenstemming zijn met het karakter van het ontwerp;

• b.

  het materiaal moet goed (technisch) toepasbaar zijn voor de gekozen vormgeving en detaillering.

C. het uiterlijk van het gebouw in relatie tot de (te verwachten) omgeving moet voldoen aan de volgende punten:

• 1.

  de hoofdvorm en het algemeen karakter van de gevels moet passen in, zich aanpassen aan of een antwoord vormen op de (te verwachten) omgeving zoals vastgelegd in het bestemmingsplan;

• 2.

  het kleur- en materiaalgebruik van met name gevels en daken moet passen in de (te verwachten) omgeving.

2. Repressieve criteria (excessenregeling )

Excessenregeling

In de aangewezen welstandsvrije gebieden is geen enkel bouwwerk meer aan vooraf gaande welstandsgoedkeuring onderworden (m.u.v. voorgevel en dakvlak hoofdbebouwing voorzijde/straatzijde tenzij hoeksituatie; exclusief Bijgebouwen tenzij bijgebouw in strijd met bestemmingsplan). Voor de daartoe aangewezen gebieden waarvoor de welstandsg oedkeuring behouden blijft (de kerngebieden) geldt enkel dat omgevingsvergunningvrije bouwwerken van voorafgaande welstandsgoedkeuring zijn vrijgesteld, tenzij het daartoe aangewezen kerngebied tevens een beschermd dorpsgezicht of monument is. In dat geval worden de omgevingsvergunningvrije bouwwerken aangemerkt als omgevingsvergunningplichtig en vindt alsnog een welstandsbeoordeling plaats.

Voor alle bouwwerken (behalve tijdelijke bouwwerken) heeft de gemeenteraad bepaald dat deze niet in ernstige mate in strijd mogen zijn met dergelijke eisen van welstand, ongeacht of deze in een welstandsplichtig of een welstandsvrij gebied zijn gelegen. Het zogenoemde “repressieve welstandstoezicht” wordt dus behouden voor de als zodanig aangewezen welstandsvrije gebied en. Het repressieve welstandstoezicht vindt zijn grondslag in artikel 12, eerste lid Woningwet:

“het uiterlijk van:

• -

  een bestaand bouwwerk, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk als bedoeld in artikel 45, eerste lid,Woningwet;

• -

  een bestaande standplaat s;

• -

  een te bouwen bouwwerk voor het bouwen waarvan op grond van artikel 43 Woningwet, geen omgevingsvergunning is vereist,

mag niet in ernstige mate in strijd zijn met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid onder b (de welstandsnota)”.

Criteria over wanneer sprake is van ernstige strijd met redelijke eisen van welstand, moeten zijn terug te vinden in deze paragraaf van de welstandsnota. Wanneer geen toepasselijk criterium kan worden gevonden in deze para graaf van de welstandsnota, kan de gemeente niet optreden tegen het betreffende bouwwerk. Voor alle duidelijkheid moet worden opgemerkt dat in dit kader aan andere criteria moet worden getoetst dan in het kader van een omgevingsvergunningprocedure. Wanneer dit in rapportcijfers wordt uitgedrukt, is bij een 5 (net niet voldoende) sprake van strijd met redelijke eisen van welstand en pas bij een 3 (ruim onvoldoende) sprake van ernstige strijd met redelijke eisen van welstand. Wanneer bouwwerken voldoen aan de eveneens in dit hoofdstuk opgenomen algemene (vangnet)criteria of loketcriteria, dan is in elk geval geen sprake van ernstige strijd met redelijke eisen van welstand als bedoeld in deze excessenregeling.

De excessenregeling is gericht op het uiterlijk va n een bouwwerk of standplaats, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan. Het gaat niet over aspecten als locatie en plaatsing. Dit blijkt uit artikel 12a, eerste lid, onderdeel b Woningwet.

De in d eze paragraaf vastgelegde excessenregeling is voor het hele grondgebied van de gemeente Eijsden-Margraten van toepassing.

Criteria

De gemeente hanteert bij het toepassen van deze excessenregeling het criterium dat er sprake moet zijn van een buitensporige afwijking in het uiterlijk van een bouwwerk of standplaats, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, die ook voor niet-deskundigen overduidelijk is. Het gaat hierbij dus om zaken die zeer evident afbreuk doen aan het uiterlijk van een bouwwerk of standplaats.

Ernstige strijd met redelijke eisen van welstand bestaat in ieder geval door:

• 1.

  het visueel of fysiek afsluiten van een bouwwerk voor zijn omgeving, bijvoorbeeld door het dichttimmeren of afpl akken van raam- en of glasopeningen.

• 2.

  Gehele of gedeeltelijke onherstelbare vernietiging van een bouwwerk door een calamiteit zoals brand of door algehele bouwvalligheid.

• 3.

  Grootschalig achterstallig onderhoud, te merken aan bijvoorbeeld:

  • -

    betonrot;

  • -

    scheurvorm ing in gevels;

  • -

    een gevel waarvan de stenen afbrokkelen;

  • -

    afgezakte goten of andere loszittende onderdelen;

  • -

    afbladderend schilderwerk.

• 4.

  Het ontkennen of vernietigen van architectonische bijzonderheden door wijzigingen bij verbouw of onderhoud van een monument aal bouwwerk.

• 5.

  armoedig materiaalgebruik.

• 6.

  Toepassing van felle of contrasterende kleuren of geheel van de omgeving afwijkende kleuren zoals:

  • -

    het toepassen van kleuren die niet aansluiten c.q. passen bij de architectuur van het bouwwerk c.q. niet aansluiten of passen in de omgeving;

  • -

    het wijzigen van een kleur van een individuele woning die deel uitmaakt van een blok of een complex met een bepaalde kleurstelling;’

  • -

    graffiti.

• 7.

  Een veelvoud aan reclames, te opdringerige reclames en intermitterende reclames.

• 8.

  Een re clame-uiting die een grove inbreuk maakt op:

  • -

    wat als passend bij de aard of omvang van het bouwwerk moet worden beschouwd;

  • -

    wat voor de omgeving kenmerkend is.

• 9.

  Het op of nabij een bouwwerk hebben van goederen, stoffen en voorwerpen die vanaf de openbare weg zichtbaar zijn, zoals bijvoorbeeld:

  • -

    vlaggen en banieren aan gevels

  • -

    het aanstralen van gevels

  • -

    het inrichten van terrassen of voortuinen

  • -

    airco’s en andere installaties op gevels

  • -

    schotelantennes aan gevels

  • -

    terrasverwarmers aan gevels

  • -

    zonwering en rolluiken a an gevels

  • -

    voor zover deze goederen/voorwerpen ene grote negatieve invloed hebben op het uiterlijk van dat bouwwerk.

• 10.

  Afwijkend voegwerk voorzover dat een grote negatieve invloed heeft op het uiterlijk van dat bouwwerk.

• 11.

  Het op het bouwwerk toepassen van aan het bouwwerk vreemde materialen, zoals bijvoorbeeld:

  • -

    industriële materialen, zoals stalen profielplaten:

  • -

    juten zakken;

  • -

    dekzeilen verwijderen: of kunststoffen materialen.

Let op; op bovenstaande zaken gaan ook over activiteiten die wellicht niet als bouwen in de zin van de Woningwet kunnen worden gekwalificeerd; ten aanzien van het schilderen van een bouwwerk is in de jurisprudentie geaccepteerd dat hiertegen repressief kan worden opgetreden. Deze lijn wordt ook voor de overige zaken doorgetrokken.

Bovenst aande is geen limitatieve opsomming. Er kunnen zich ook andere situaties voordoen waarbij sprake is van ernstige strijd met redelijke eisen van welstand.

Indien sprake is van een bijzondere, motiveerbare, architectonische meerwaarde of als kan worden getw ijfeld aan de toepasbaarheid van de bovenstaande criteria, kan aan de criteria worden voorbij gegaan, na een positief en gemotiveerd advies van de dorpsbouwmeester.

Voor de duidelijkheid wordt opgemerkt dan het in het kader van het repressieve welstandsto ezicht niet uitmaakt of een bouwwerk is gelegen in een welstandsplichtig of een welstandsvrij gebied. Het repressieve welstandstoezicht geldt immers voor het hele grondgebied van de gemeente Eijsden-Margraten.

3. Criteria hagelnetten

De afgelopen jare n is de Limburgse fruitteeltsector geregeld door hagelschade getroffen. Deze problematiek was voor het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Limburg reden om in het najaar van 2002 een pilot hagelnetten op te starten. In dat kader zijn in 2003 h agelnetten geplaatst bij diverse fruitteeltbedrijven. De resultaten van de pilot zijn geëvalueerd, waarbij de (visuele)effecten van het plaatsen van

hagelnetten op de leefomgeving zijn beschreven.

Gezien de opgedane ervaring met de plaatsing van hagelnett en is in 2011 provinciale beleid voor de plaatsing van hagelnetten vastgesteld. Voor het toepassen van hagelnetten wordt verwezen naar de provinciale beleidsregel teeltondersteunende voorzieningen 2011, vastgesteld op 13 december 2011.

Welstandscriteria hagelnetten

Plaatsing van hagelnetten binnen de hiervoor genoemde gebieden is mogelijk onder de navolgende (rand)voorwaarden:

• -

  in het kader van de landschappelijke inpassing mogen de hagelnetten niet doorlopen tot aan de grond;

• -

  voor de hagelnetten en de pale n worden een (constructie)materiaal gekozen dat een zo groot mogelijke onzichtbaarheid en openheid bewerkstelligt;

• -

  de kleurstelling en het materiaalgebruik van de hagelnetten en de palen is zodanig dat een zo goed mogelijke inpassing in het landschap wordt bewerkstelligd;

• -

  rekening wordt gehouden met de ligging ten opzichte van wegen, paden, dorpen en andere bebouwing. Dit kan inhouden dat een (voorste)deel van de te beschermen gewassen onoverdekt moet blijven.

4. Reclame criteria

Algemeen

Reclames kunnen een positieve bijdrage leveren aan de kwaliteit van de bebouwde omgeving. Het beoogde doel van deze reclamerichtlijnen en het hieraan toetsen van de plannen door de dorpsbouwmeester of monumentencommissie is, tot een openbare ruimte te komen waarin de rec lame-uitingen niet overheersen, maar zich ondergeschikt maken aan de architectuur van de – al of niet historische – gevels, met name in de dorpskernen. Een rustig en stijlvol beeld maakt de omgeving aantrekkelijker en beïnvloed niet alleen de waarde van he t omringend goed, maar is ook van belang uit oogpunt van toerisme en een hoogwaardig vestigingsklimaat.

Gevelreclames kunnen de openbare ruimte ernstig verstoren als ze geen passende toevoeging zijn die aansluit bij het gevelontwerp en de straat, het plei n of context, waar deze deel van uitmaakt. Een goed reclamebeleid voorkomt dat winkeliers tegen elkaar op gaan bieden met nog grotere en

opvallender reclame waardoor de omgeving als geheel achteruitgaat. Bij nieuwbouw is het raadzaam de reclame mee te late n ontwerpen door de architect.

Definitie reclame

Ieder bouwwerk met openbare aanprijzing van goederen en diensten, waarmee kennelijk beoogd wordt een commercieel belang te dienen.

Beleidsuitgangspunten welstand

Welstandsniveau

Reclame is ingedeeld in de categorie welstandsniveau 1. De onderstaande reclamecriteria gelden voor de hele gemeente Eijsden-Margraten

Algemene beoordelingscriteria voor reclame

• -

  Reclame qua plaats, schaal, maat, vorm en kleur afstemmen op de architectuur van het gebouw en/ of d e bestaande omgeving. Hierbij dient de reclame ondergeschikt te zijn aan de architectonische kwaliteit van het betreffende pand.

• -

  Uitgangspunten zijn:

  • o

    bij nieuwbouw reclame integreren in het ontwerp.

  • o

    bij bestaande bouw is de reclame een verrijking van de ge vel, of tenminste een aanvaardbare toevoeging;

  • o

    reclame dient beperkt te worden tot het hoogst noodzakelijke.

• -

  Uiterste terughoudendheid dient te worden betracht bij reclame aan of bij woningen in een woonwijk, bij monumentale en karakteristieke panden en/of beschermde dorpsgezichten en in het buitengebied.

• -

  Reclames op onbebouwde percelen en mobiele reclamevoeringen (voor zover deze zijn aan te merken als bouwwerk) zijn niet toegestaan.

• -

  De verkeerssituatie ter plaatse mag niet nadelig beïnvloed worden.

• -

  Reclam es dienen een directe relatie te hebben met de onderneming op het betreffende perceel.

• -

  Beplakking of bestikkering van gevelopeningen met reclame is slechts toelaatbaar indien hier in het ontwerp rekening mee gehouden is.

• -

  Beperk de hoeveelheid tekst per rec lame.

Aanvullende beoordelingscriteria voor plaatsing reclame

• -

  Geen enkel onderdeel van een reclame mag zich bevinden op minder dan:

  • o

    2.20 meter boven het voor voetgangers bestemde gedeelte van de weg, gemeten vanaf het ter plaatse aansluitende terrein, we g of trottoir tot de onderzijde van de reclame;

  • o

    0,50 meter van het voor rijverkeer bestemde gedeelte van de weg.

• -

  Reclame-uitingen dienen bij voorkeur geplaatst te worden aan de voorgevel en nabij de entree van het pand.

• -

  Loodrecht op, of evenwijdig en vlak aan, de gevel.

• -

  Bij voorkeur geplaatst onder de dorpellijn van de eerste etage of daarmee gelijk te stellen hoogte.

• -

  Bij plaatsing van de reclame dient rekening gehouden te worden met de belendende percelen.

• -

  Geen reclame-uitingen die het uitzicht op de openb are ruimte ernstig belemmeren.

Aanvullende beoordelingscriteria voor aantal reclame-uitingen

Het aantal toe te laten reclames aan of bij een gebouw is afhankelijk van de aard en architectuur van het gebouw, alsmede van de ligging, omvang en grootte van h et gebouw.

Aanvullende beoordelingscriteria voor vormgeving reclame

• -

  Reclame dient te worden uitgevoerd in een hoogwaardig materiaal, vorm en kleur.

• -

  Reclame dient bij voorkeur uitgevoerd te worden in open letters of in losse letters en tekens plat op de gevel of luifel, zodat de achterliggende gevel zichtbaar blijft.

• -

  Overige toelaatbare reclame:

  • o

    een in het gevelvlak geïntegreerd, onverlicht reclamevlak;

  • o

    een in het gevelvlak geïntegreerde lichtbak;

  • o

    uitsteekreclame (lichtbak) haaks op de gevel;

  • o

    reclamebele ttering op een zonwering;

  • o

    een losstaande reclamezuil;

  • o

    een banier bevestigd haaks op de gevel;

  • o

    een vlaggenmast (aantal en plaatsing in overleg met dorpsbouwmeester of monumentencommissie).

• -

  Elektrische leidingen en de hulpconstructies ten behoeve van de recl ame dienen indien mogelijk onzichtbaar te worden aangebracht. Indien dit niet mogelijk is dienen deze leidingen en hulpconstructies geschilderd te worden in dezelfde kleur als het gevelvlak, waartegen de reclame wordt aangebracht;

• -

  Terughoudend dient te wor den omgegaan met verticale gevelreclames.

Beoordelingscriteria voor afmetingen reclame

• -

  De reclame dient in verhouding te zijn met de gevelindeling en met de eventueel reeds aanwezige reclame aan de gevel.

• -

  Maximale hoogte van de gevelreclame 1,0 m.

• -

  Breedt e van reclame-uiting is maximaal 50% van de gevelbreedte met een totale maximale breedte van 7,0 m. Bij grootschalige panden kan een bredere reclame-uiting gerealiseerd worden, mits de totale breedte ervan niet meer bedraagt dan 20% van de gevelbreedte én mits deze uitgevoerd is in losse stijlvolle letters.

• -

  Reclame niet groter dan de contouren van de luifel.

• -

  Enkelzijdige lichtbakken: Alleen toepassen indien deze goed geïntegreerd zijn in het ontwerp van het pand. Maximale afmeting: 2,5 m. breed - 0,5 m. hoo g. Achtergrond en zijkanten in beginsel voorzien van zgn. lichtwerende blokfolie.

• -

  Uitsteekreclame haaks op de gevel. Maximale afmeting: 0,75 m. hoog -0,75 breed - 0,15 m dik. Maximale uitsteekmaat 0,85 m. Achtergrond en zijkanten in beginsel voorzien van z gn. lichtwerende blokfolie.

• -

  Reclamebelettering op een zonwering, alleen op de volant (maximaal 0,15m. hoog).

• -

  De breedte van een losstaande reclamezuil is niet meer dan 1/3 van de hoogte. Niet hoger dan 2,5 meter.

• -

  Maximale afmetingen banier: 0,85 meter uit gevel en maximaal 1,60 meter hoog

Aanvullende Beoordelingscriteria voor verlichting reclame

• -

  Eventuele verlichting van reclames van binnenuit, dan wel vanuit de achterzijde.

• -

  Niet verlichte belettering kan ook aangestraald worden, mits niet hinderlijk voo r de omgeving en verkeer. Maximale uitval van aanstraalverlichting ten opzichte van gevel 0,5 meter.

• -

  Geen lichtcouranten of lichtreclame met veranderlijk licht.

• -

  Geen daglicht reflecterende reclame.

Reclame uitingen in strijd met redelijke eisen van welstand

• -

  Panelen of beplating met bedrijfskleuren of logo’s op de gevel;

• -

  Mechanisch bewegende reclame.

• -

  Reclame in de vorm van licht reflexborden of licht- en geluidseffecten, projecties.

• -

  Losstaande borden op eigen erf aan de openbare weg, tenzij niet groter dan 1,0 x 1,0 meter in een metalen frame van maximaal 2,0 meter hoog en 1,0 meter breed.

• -

  Geen reclame-uitingen op het dak (horizonvervuiling).

• -

  Verticale reclames over verschillende bouwlagen.

• -

  Meer dan twee reclamelantaarns aan of bij een pand.

• -

  Reclame boven h ekwerken of andere erfafscheidingen.

In specifieke gevallen kan van de genoemde criteria afgeweken worden, indien naar oordeel van de dorpsbouwmeester of monumentencommissie de reclame uiting naar aard,omvang, kleurstelling en situering, in relatie tot de schaal van het gebouw en zijn omgeving, toelaatbaar is.

5. Monumentenlijst

ingevolge de Monumentenwet 1988 inclusief eventuele beschermde stads- en dorpsgezichten