Beleidsregels inzake vergunning voor tijdelijke verhuur ingevolge de Leegstandwet bij sloop of vernieuwbouw

Geldend van 01-01-2008 t/m heden

Intitulé

Beleidsregels inzake vergunning voor tijdelijke verhuur ingevolge de Leegstandwet bij sloop of vernieuwbouw

Besluit vast te stellen de navolgende:

Gemeenteblad 2008

Beleidsregels inzake vergunning voor tijdelijke verhuur ingevolge de Leegstandwet bij sloop of vernieuwbouw

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam,

Gelezen het voorstel van de directeur van de dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting van 19 februari 2008, dS+V 07/4741;

gelet op artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht, de artikelen 15 en 16 van de Leegstandwet en hoofdstuk 8 van de Bouwverordening Rotterdam 1993;

Beleidsregels inzake vergunning voor tijdelijke verhuur ingevolge de Leegstandwet bij sloop of vernieuwbouw

Artikel 1

De eigenaar overlegt bij de aanvraag een verklaring waaruit blijkt dat het gebouw of de woning leeg staat.

Artikel 2

Van de eigenaar kan in redelijkheid niet worden gevergd dat hij het gebouw of de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een of meer tijdelijke huurovereenkomsten dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting, indien:

  • a.

    bij vernieuwbouw: de eigenaar daartoe heeft besloten;

  • b.

    bij sloop: de vergunning tot woonruimteonttrekking ten behoeve van sloop op grond van paragraaf 3.2 van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 en paragraaf 3.1 van de Huisvestings-verordening aangewezen gebieden Rotterdam is verleend.

Artikel 3

Een gebouw of een woning wordt in voldoende mate bewoond, indien dat gebouw of die woning wordt bewoond door ten minste één persoon.

Artikel 4

Van ingrijpende vernieuwbouw is sprake bij een investeringsbedrag van ten minste € 25.000,-.

Artikel 5

De afdeling Vergunningen van de Dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting (dS+V) stelt het aanvraagformulier ter beschikking, samen met een kopie van deze beleidsregels.

Artikel 6

De aanvraag wordt ingediend bij de afdeling Vergunningen van de Dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting.

Artikel 7

Artikel 7

De Beleidsregels voor aanvragen van een vergunning voor tijdelijke verhuur bij sloop of vernieuwbouw op grond van de Leegstandwet d.d. 7 augustus 2007 (Gemeenteblad 2007-130) worden ingetrokken.

Deze beleidsregels treden in werking op de eerste dag na de dagtekening van het Gemeenteblad waarin zij worden geplaatst en werken terug tot en met 1 januari 2008.

Aldus vastgesteld in de vergadering van 19 februari 2008.

De secretaris, De burgemeester,

A.H.P. van Gils I.W. Opstelten

Dit gemeenteblad is uitgegeven op 11 juni 2008 en ligt op werkdagen van 8.30 tot 16.30 uur ter inzage bij het Kenniscentrum Bestuursdienst Rotterdam (KBR), Stadskantoor ingang Rodezand 18, begane grond.

(Zie ook: www.bds.rotterdam.nl – Gemeentebladen)

Toelichting bij de beleidsregels inzake vergunning voor tijdelijke verhuur ingevolge de Leegstandwet bij sloop of vernieuwbouw

Inhoud Leegstandwet

Hoofdstuk 5 van de Leegstandwet bevat bepalingen omtrent de huur en verhuur van leegstaande woningen en gebouwen. Kort samengevat luiden deze bepalingen als volgt:

Tijdelijke verhuur, zonder de normale huurbescherming, is mogelijk bij:

  • 1.

    woonruimte in een gebouw (bijv. verzorgingshuis, school, kantoor of hotel);

  • 2.

    voor de verkoop bestemde woningen die nog nooit zijn bewoond;

  • 3.

    voor de verkoop bestemde woningen die tenminste 1 jaar door de eigenaar zijn bewoond;

  • 4.

    voor de verkoop bestemde woningen die gedurende de afgelopen 10 jaar korter dan 3 jaar zijn verhuurd;

  • 5.

    voor afbraak of vernieuwbouw bestemde huurwoningen.

Toetsingscriteria in de Leegstandwet

  • 1.

    de woning moet tot één van de categorieën woonruimte behoren die voor tijdelijke verhuur in aanmerking komen (zie hiervoor);

  • 2.

    de woning moet leegstaan;

  • 3.

    van de eigenaar kan in redelijkheid niet worden gevergd, dat de woning na leegkomst op normale wijze wordt verhuurd;

  • 4.

    de eigenaar moet aantonen dat de woning in voldoende mate zal worden bewoond;

  • 5.

    bij een voor vernieuwbouw bestemde woning moet de eigenaar aantonen dat de vernieuwbouw van ingrijpende aard zal zijn;

  • 6.

    bij een voor afbraak of vernieuwbouw bestemde woning moet de eigenaar aantonen dat de afbraak of vernieuwbouw binnen een redelijke termijn zal plaatsvinden.

De vergunning wordt verleend voor maximaal twee jaar. Op verzoek van de eigenaar kan de vergunning nog maximaal drie keer met een jaar worden verlengd. Dus een totale werkingsduur van maximaal vijf jaar.

Aanvraagformulier

De vergunning voor tijdelijke verhuur moet worden aangevraagd op een formulier dat door de gemeente beschikbaar wordt gesteld overeenkomstig een door het ministerie van VROM vastgesteld model (te downloaden van de VROM-website).

Bevoegdheden van burgemeester en wethouders

De bevoegdheid van burgemeester en wethouders tot het al dan niet verlenen van de vergunning voor tijdelijke verhuur is geregeld in de Leegstandwet.

Beleidsregels inzake vergunning voor tijdelijke verhuur bij sloop of vernieuwbouw

Deze beleidsregels geven aan op welke wijze Burgemeester en wethouders gebruik maken van de bevoegdheid bij sloop of vernieuwbouw. In deze toelichting wordt uitgegaan van de situatie van een herstructureringsproces met betrekking tot een complex woningen van een woningbouwcorporatie.

Met betrekking tot andere eigenaren zijn deze beleidsregels voor zover mogelijk van overeenkomstige toepassing.

De vergunning voor tijdelijke verhuur is gekoppeld aan de vergunning tot woonruimteonttrekking ten behoeve van sloop op grond van paragraaf 3.2 van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 en paragraaf 3.1 van de Huisvestingsverordening aangewezen gebieden Rotterdam. Deze vergunning is nodig, omdat een woning aan de woningvoorraad wordt onttrokken, wanneer deze gesloopt wordt. Deze vergunning wordt aan het begin van het (herstructurerings)proces met betrekking tot het desbetreffende complex verleend.

Om tot daadwerkelijke sloop over te kunnen gaan is ook nog een sloopvergunning op grond van de Bouwverordening Rotterdam nodig. Deze vergunning regelt de wijze waarop gesloopt wordt (bescherming van de openbare orde en veiligheid) en wordt aan het eind van het proces verleend.

Verlening van de vergunning tot woonruimteonttrekking ten behoeve van sloop gaat uit van overeenstemming tussen de gemeente en eigenaar, bijvoorbeeld een woningbouwcorporatie over de sloop van de woningen.

Het verlenen van een vergunning tot woonruimteonttrekking ten behoeve van sloop is een bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders. Het verlenen van een vergunning tot tijdelijke verhuur is een bevoegdheid van Burgemeester en Wethouders welke bevoegdheid is gemandateerd aan de directeur van de dS+V. Het verlenen van een sloopvergunning op grond van de Bouwverordening Rotterdam is een bevoegdheid van de deelgemeenten. Deze bevoegdheid kan worden gemandateerd aan de directeur van de dS+V.

Overeenstemming over de sloop van woningen

Het startpunt voor de beleidsregels tijdelijke verhuur is dat er overeenstemming dient te zijn over de sloop van bepaalde woningen. Deze overeenstemming kan bijvoorbeeld worden teruggevonden in de gebiedsafspraken tussen de gemeente en de corporatie(s) over de ontwikkeling van een bepaald (herstructurerings)gebied. Om te kunnen concluderen dat er voldoende zekerheid is dat bepaalde woningen gesloopt gaan worden, dienen deze sloopafspraken voldoende specifiek te zijn.

Wanneer er voldoende zekerheid is dat woningen gesloopt gaan worden, is vervolgens het uitgangspunt dat corporaties deze voor sloop bestemde woningen zo lang mogelijk regulier verhuren. Echter, om corporaties voldoende vrijheid te geven in het sociale proces van herhuisvesting en om de leefbaarheid in tot sloop bestemd gebied op peil te houden, wordt corporaties de mogelijkheid geboden een vergunning voor tijdelijke verhuur aan te vragen. De Leegstandwet geeft aan dat de vergunning voor tijdelijke verhuur voor de duur van ten hoogste 2 jaar kan worden verleend. De gemeente kan de vergunning echter op verzoek van de eigenaar drie keer met 1 jaar verlengen, waardoor tijdelijke verhuur voor een totale periode van maximaal 5 jaar plaats kan vinden. Deze mogelijkheid tot verlengen van de vergunning komt tegemoet aan de complexiteit van herstructureringsprocessen die ervoor kan zorgen dat de uitvoering van het project vertraagd wordt.

Doelgroep

Woningen kunnen tijdelijk worden verhuurd aan bijvoorbeeld starters, jongeren, studenten en tijdelijke werknemers uit Midden- en Oost-Europa. Wanneer het gaat om kamergewijze verhuur zijn de regels ten aanzien van verblijfsinrichtingen onverkort van toepassing.

Tijdelijke verhuur kan derhalve twee doelen dienen:

  • -

    het op peil houden van de leefbaarheid in een tot sloop bestemd gebied;

  • -

    het bieden van extra mogelijkheden op de woningmarkt voor starters, jongeren, studenten en tijdelijke werknemers uit Midden- en Oost-Europa.

Vergunning tot woonruimteonttrekking ten behoeve van sloop

Een vergunning tot tijdelijke verhuur kan alleen worden verleend wanneer er overeenstemming is tussen gemeente en woningcorporatie over de sloop van de desbetreffende woningen. De beleidsregels tijdelijke verhuur vullen dit praktisch in met de eis dat een vergunning tot woonruimteonttrekking ten behoeve van sloop is verleend voor de desbetreffende woningen.

Het verlenen van deze vergunning is, zoals reeds gezegd, een bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders. Bij de aanvraag van de vergunning tot woonruimteonttrekking ten behoeve van sloop kan de aanvrager verwijzen naar de reeds bestaande overeenstemming tussen de gemeente en de corporatie over de sloop. Dit kan onder andere door een kopie van de sloopafspraak uit de van toepassing zijnde gebiedsafspraak bij de vergunningaanvraag aan te leveren.

In de gebiedsafspraken kunnen eventueel ook afspraken gemaakt worden over het tijdstip van indienen van een aanvraag van een onttrekkingsvergunning en over het tijdstip waarop een aanvraag van een vergunning tot tijdelijke verhuur wordt ingediend bij de gemeente.

De verleende vergunning tot woonruimteonttrekking ten behoeve van sloop wordt gepubliceerd door het college van burgemeester en wethouders.

Het moment waarop de onttrekkingsvergunning is verleend is niet het moment waarop de desbetreffende woning uit het woningbestand van de gemeentelijke vastgoedregistratie wordt geschrapt. Dat gebeurt pas nadat de woning daadwerkelijk is gesloopt.

Actieve herhuisvesting

In de Overeenkomst Woonruimteverdeling Stadsregio Rotterdam 2006 is vastgelegd, dat de woningcorporaties niet eerder dan 18 maanden vóór de geplande datum van de sloop of de ingrijpende vernieuwbouw herhuisvestingsverklaringen afgeven of beginnen met directe toewijzingen van vervangende woonruimte aan de te herhuisvesten huishoudens.

Vergunning tot tijdelijke verhuur

Wanneer het college van burgemeester en wethouders de onttrekkingsvergunning heeft verleend, kan de aanvrager een vergunning voor tijdelijke verhuur aanvragen. De toetsingscriteria voor deze vergunning staan genoemd in de Leegstandwet en worden als volgt nader ingevuld:

  • 1.

    de categorieën woonruimte die voor tijdelijke verhuur in aanmerking komen, zijn sluitend in de wet omschreven; hierop is geen nadere invulling nodig;

  • 2.

    de eis dat de woning op het moment van de aanvraag leeg moet staan wordt praktisch ingevuld met een verklaring van de eigenaar dat de woning leeg staat. De gemeente controleert steekproefsgewijs en kan de verleende vergunning intrekken, wanneer blijkt dat de woning op het moment van de aanvraag in werkelijkheid niet leegstond;

  • 3.

    de onmogelijkheid om na leegkomst op normale wijze te verhuren kan worden geacht altijd aanwezig te zijn nadat er een definitief besluit tot afbraak of vernieuwbouw is genomen;

  • 4.

    aan de eis m.b.t. het “in voldoende mate” bewonen van de woning wordt altijd voldaan, ook als het gaat om bewoning door één persoon. In de normale woonruimteverdelingsregels bestaan immers voor de meeste sociale huurwoningen geen bezettingsnorm meer;

  • 5.

    voor de bepaling of van ingrijpende vernieuwbouw sprake is, gaan wij voorlopig uit van een investeringsbedrag van € 25.000,-. Dit bedrag wordt ook gehanteerd bij de meting van de collegetarget m.b.t. de verbetering van corporatiewoningen;

  • 6.

    zekerheid dat een woning ingrijpend vernieuwbouwd of afgebroken wordt, is er wanneer definitief besloten is tot de ingreep. Dit is het geval:

    • a.

      bij vernieuwbouw: nadat de desbetreffende corporatie daartoe heeft besloten. Omdat de woning al leeg moet zijn op het moment dat de vergunning voor tijdelijke verhuur wordt aangevraagd (zie criterium 2), is overeenstemming met de huurder niet aan de orde;

    • b.

      bij sloop: nadat de vergunning tot woonruimteonttrekking ten behoeve van sloop (op grond van paragraaf 3.2 van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 en paragraaf 3.1 van de Huisvestingsverordening aangewezen gebieden Rotterdam) is verleend;

  • 7.

    zekerheid dat een woning binnen een redelijke termijn ingrijpend vernieuwbouwd of afgebroken wordt, is er wanneer voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: Gelet op de maximale werkingsduur volgens de wet moet de geplande datum van de vernieuwbouw of de sloop ten hoogste 2 jaar, met een uitloop naar 5 jaar, na de aanvraag van een vergunning voor tijdelijke verhuur bedragen.

Procedureregels

Voor het aanvragen van een vergunning tot tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet gelden de volgende procedureregels:

Voor het aanvragen van een vergunning tot tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet gelden de volgende procedureregels:

  • 1.

    de aanvraag moet worden ingediend bij de afdeling Vergunningen van de dS+V;

  • 2.

    de afdeling Vergunningen stelt het formulier ter beschikking;

  • 3.

    het modelformulier gaat ervan uit, dat per woning de naam van de toekomstige tijdelijke huurder(s) bekend is, want deze moet op het formulier zijn ingevuld. Het eenvoudigste is het om één formulier per woning in te vullen, maar meer woningen op één formulier mag ook, mits de informatie maar per woning wordt gespecificeerd;

  • 4.

    van iedere aanvraag en beslissing wordt de gebiedsgerichte opdrachtmanager van de afdeling Stedenbouw van de dS+V in kennis gesteld;

  • 5.

    er worden geen leges over de aanvraag geheven;

  • 6.

    er hoeft niet gewacht te worden met het aanvragen en verlenen van de vergunning tot tijdelijke verhuur totdat alle eventuele bezwaar- en beroepsprocedures tegen de vergunning tot woonruimteonttrekking ten behoeve van sloop zijn doorlopen;

  • 7.

    de aanvrager stelt belanghebbenden op de hoogte van het verlenen van de vergunning voor tijdelijke verhuur. De verleende vergunning voor tijdelijke verhuur wordt niet gepubliceerd.

Bij de aanvraag van verlenging van de vergunning voor tijdelijke verhuur dient de reden voor deze verlenging te worden aangegeven.

Wat betreft de huurprijs van woningen welke tijdelijk verhuurd worden, wordt opgemerkt dat deze huurprijs niet hoger kan zijn dan de door ons in de vergunning vermelde huurprijs. De vaststelling van laatstgenoemde huurprijs geschiedt aan de hand van het woningwaarderingsstelsel van het Besluit huurprijzen woonruimte. De in de vergunning vastgelegde huurprijs treedt in de plaats van een hogere huurprijs, indien deze door partijen zou zijn overeengekomen.

Bij ingrijpende vernieuwbouw en bij andere categorieën van woonruimte die voor tijdelijke verhuur in aanmerking komen, gelden dezelfde procesafspraken en procedureregels als bij sloop.

Anti-kraak

Wanneer in het sociale proces van herhuisvesting voor bepaalde woningen de tijdspanne te kort is geworden om woningen tijdelijk te verhuren, kunnen woningcorporaties ten behoeve van de leefbaarheid in het gebied ook gebruik maken van een andere mogelijkheid om woningen tijdelijk in gebruik te geven, zoals ‘ingebruikgeving om niet' ten behoeve van anti-kraak. Woningcorporaties zullen deze mogelijkheid niet lang en op grote schaal gebruiken, omdat er voor hen geen inkomsten tegenover staan. De corporaties dienen te allen tijde op verzoek van de gemeente Rotterdam een overzicht te kunnen overleggen van de woningen die op een andere manier in gebruik zijn gegeven.

Ingebruikgeving om niet is geen verhuur. De vergunning tot tijdelijke verhuur is derhalve niet van toepassing. Het is ook geen woonruimteonttrekking in de zin van de Huisvestingswet, omdat het daarbij alleen om de geschiktheid voor bewoning gaat. De gemeente heeft derhalve geen bevoegdheid met betrekking tot het al dan niet ‘in gebruik geven om niet’ van woningen door woningeigenaren.