Plan van aanpak legale en veilige kamerbewoning

Onttrekkingen

Bij onttrekking kan de woonfunctie verloren gaan, bijvoorbeeld door van een woning een bedrijfsruimte te maken. Omdat dit een ernstig verlies is, wordt gewerkt aan een aanwijzing om alle woonruimte aan te wijzen als vergunningplichtig. Hieronder vallen dan ook de vrije sector woningen (in huur en in koop).

Bij onttrekking kan de woonfunctie ook behouden blijven, dat heet samenvoegen of omzetten.

In Uithoorn gelden de volgende bepalingen:

• •

  bij onttrekking van woonruimte aan de bestemming tot bewoning, alle woonruimte als vergunningsplichtig aan te wijzen

• •

  bij samenvoeging en omzetting alle woonruimte tot € 631 als vergunningplichtig aan te wijzen voor de regiogemeenten.

• •

  de voorwaarde dat een nieuwe samengevoegde woning in het betaalbare segment moet vallen.

• •

  de eis dat een aanvrager de nieuwe samengevoegde woning < € 631 of € 535 passend moet gaan bewonen.

• •

  financiele compensatieregels

• •

  het is niet mogelijk een vergunning te verlenen voor tijdelijke onttrekking voor maximaal 5 jaar, met mogelijkheid tot verlening van 5 jaar alsmede het opnemen van een tijdelijke onttrekking voor short stay met een termijn van maximaal 10 jaar.

Splitsing

Met uitzondering van het buitengebied leent de woningvoorraad zich niet direct voor splitsing. Het komt in de praktijk niet of nauwelijks voor. Er wordt geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om splitsingsbeleid op te stellen.

In het buitengebied is het beleid ten aanzien van splitsing opgenomen in de vigerende bestemmingsplannen. Daarvoor zijn strikte regels opgesteld, bijvoorbeeld ten aanzien van bedrijfswoningen.

Zolang de nieuwe zelfstandige woonruimtes op een reguliere wijze worden bewoond, is er geen sprake van kamerverhuur en vallen zij buiten de reikwijdte van dit plan van aanpak.

Tot slot kan onrechtmatige bewoning leiden tot leefbaarheidsproblemen (bijvoorbeeld sociale onveiligheid, overlast, onveilige huisvestingssituaties en uitbuiting) en er ligt mogelijk een relatie met fiscale en/of sociale zekerheidsfraude.

(Il)legale bewoning

Met het begrip onrechtmatige bewoning worden verschillende situaties geduid, welke ook in combinatie kunnen voorkomen.

In de eerste plaats kan het gaan om ‘onrechtmatige verhuur’, dat wil zeggen dat een woning buiten de formele toewijzingsregels aan een derde wordt verhuurd, die hiervoor volgens de regels niet in aanmerking zou komen. De tweede verschijningsvorm is ‘onrechtmatige doorverhuur’. Daarvan is sprake wanneer een woning en/of ander gebouw geheel of gedeeltelijk zonder medeweten en toestemming van de verhuurder wordt doorverhuurd.

‘Afwijkend gebruik’ is de derde verschijningsvorm. Dit is aan de orde wanneer een gebouw voor andere doelen wordt gebruikt dan in een bestemmingsplan wordt toegelaten. In een woning mag op reguliere wijze worden gewoond. In een bedrijfspand mag een passend bedrijfsmatige activiteit plaatsvinden.

Indien het gebruik in strijd met het bestemmingsplan is, wordt in dit plan van aanpak gesproken van illegaal gebruik c.q. illegale bewoning. Een concreet voorbeeld: bewoning van een kantoorruimte op het bedrijventerrein.

Het ministerie van VROM ontwikkelt beleid en publiceert “best practices” om gemeenten zodoende handvatten aan te reiken om onrechtmatige bewoning tegen te gaan. Door middel van brieven en circulaires worden gemeenten gewezen op de problematiek en vraagt het ministerie hen actie te ondernemen. Ook heeft het ministerie diverse handreikingen en rapporten uitgebracht waarin staat beschreven op welke wijze gemeenten onrechtmatige bewoning kunnen opsporen en hoe dat vervolgens is te bestrijden [1].

Er is heel veel informatie te vinden op het internet. Veel gemeenten worstelen in meer of mindere mate met de problematiek van kamerverhuur. Helaas is er een grote verscheidenheid aan oplossingen. Het pannacee is niet gevonden.

Het inventariseren en aanpakken van onrechtmatige bewoning is arbeidsintensief en complex. Niet alleen zijn verschillende gemeentelijke organisatieonderdelen maar ook andere partijen (bijvoorbeeld de Woongroep Holland, politie, brandweer, SZW en Belastingdienst maar ook eigenaren, verhuurders en buurtbewoners) hierbij betrokken, moeten complexe en soms vervuilde bestanden worden geanalyseerd en gekoppeld en dienen woningen en bedrijfsgebouwen fysiek geïnspecteerd te worden.

Bovendien kan het tegengaan van onrechtmatige bewoning in individuele gevallen leiden tot een acuut en als schrijnend ervaren huisvestingsprobleem. Aangezien de gemeente geen invloed heeft op het toewijzen van vervangende huurwoningen, kan voor dit probleem op korte termijn geen oplossing worden aangedragen.

Een integrale en goed voorbereide aanpak van het fenomeen is dan ook noodzakelijk om het te kunnen bestrijden.

Aan het begin van dit jaar is de wereld getroffen door een kredietcrisis. Dat heeft ook voor Uithoorn consequenties. De werkgelegenheid staat onder druk. Het is niet uit te sluiten dat als gevolg van een afnemende vraag naar (tijdelijke) arbeid ook de druk op tijdelijke en goedkope huisvesting afneemt. Merkwaardig genoeg kan een negatief verschijnsel dus ook een positieve kant hebben. Wellicht heeft deze ontwikkeling zich in Uithoorn vertaald in een afname van het aantal kamerverhuurbedrijven.

Het is dus van belang om snel een tweede quickscan uit te (laten) voeren, zodat er sprake is van aktuele gegevens.

Vanuit de controles van de thans bekende adressen is gebleken dat er (nog) geen sprake is van accuut brandgevaarlijke bewoningssituaties. Wel is een aantal zorgelijke situaties aangetroffen. Een gefaseerde aanpak is dus mogelijk.

Voorstel:

volgorde van aanpak:

• 1.

  hercontrole middels een quickscan van de bekende adressen

• 2.

  accuut (brand) gevaarlijke situaties

• 3.

  bewoning van bedrijfsgebouwen op het bedrijventerrein plus agrarische bedijfsbebouwing

• 4.

  zorgelijke situaties van eengezinswoningen en flats *)

• 5.

  “minder-zorgelijke”kamerbewoning van eengezinswoningen en flats **)

*) zorgelijk = Aantal personen per kamer > 2 en geen veiligheidsvoorzieningen = Herhaaldelijke klachten vanuit de directe buurt

**) minder zorgelijk = Een persoon per kamer en veiligheidsvoorzieningen = Geen klachten vanuit de directe buurt

6.1 (On)mogelijkheden

De juridische mogelijkheid tot vestiging van een kamerverhuurbedrijf en de wijze waarop de gemeente dit kan reguleren, is onderzocht.

De eerste beoordeling of een een bewoningsituatie tot de mogelijkheden behoort, vindt plaats op basis van het geldende bestemmingsplan en eventueel het voorgaande bestemmingsplan.

Of er sprake is van een kamerbewoningspand wordt primair bepaald door de Bouwverordening Uithoorn 2007, 12e serie wijzigingen. Er is sprake van een kamerbewoningspand indien zich in een pand meer dan 2 onzelfstandige woonruimtes bevinden.

- een onzelfstandige woonruimte is: een woonruimte bewoont door een huishouden dat afhankelijk is van gezamenlijke wezenlijke voorzieningen zoals keuken, douche, toilet buiten die woonruimte.

Bij eventuele onduidelijkheden zal aansluiting worden gezocht bij de geldende jurisprudentie.

Voor een kamerverhuurbedrijf is een vergunning van burgemeester en wethouders noodzakelijk.

Bovendien is een gebruiksvergunning verplicht indien:

• *

  aan meer dan 10 personen bedrijfsmatig nachtverblijf wordt verschaft

• *

  aan meer dan 5 personen, geen gezinsleden, woonruimte wordt verschaft in onzelfstandige woonruimtes

Noot: voor geen van de thans onderzochte panden is een dergelijke vergunning afgegeven

Pas nadat duidelijk is dat de bewoning passend is (algemene regel is dat aan een verzoek om legalisatie achteraf via een ontheffingsprocedure niet wordt meegewerkt) of valt onder het overgangsrecht en voldoet aan de definities van de Bouwverordening, komt een beoordeling van de technische staat van het bouwwerk aan de orde.

De technische eisen te stellen aan een kamerbewoningspand staan vermeld in het Bouwbesluit.

6.2 Problemen: illegaliteit en overlast

Ongecontroleerde kamerbewoning veroorzaakt voornamelijk de navolgende problemen:

• 1.

  Overlast: indien meerdere individuele personen/ huishoudens in een pand wonen kan de leefbaarheid in het geding komen. Dit komt onder andere tot uitdrukking in geluidsoverlast, afval, hoge mutaties van bewoners en een grote parkeerdruk.

• 2.

  Veiligheidsrisico: deze bewoning kan een gevaar voor de veiligheid zijn. Kamerverhuurpanden voldoen veelal niet aan de brandveiligheidseisen. Daarnaast hoeven, in tegenstelling tot gezinsbewoning, de bewoners elkaar niet te kennen, zodat bij brand onvoldoende sociale controle is over de aanwezigheid van medebewoners van het pand. Verder is het niet ongebruikelijk dat de kamers afgesloten zijn waardoor de vluchtmogelijkheden beperkt zijn of zelfs ontbreken. Hulpdiensten (brandweer en ambulance) kunnen een juiste inzet van menskracht en materieel niet tijdig bepalen.

• 3.

  De woning is onttrokken aan de reguliere woningvoorraad. Dit kan de beleidsdoelen (doorstroming, woningdifferentiatie e.d.) uit het beleidsplan Wonen frusteren en is dus ongewenst.

6.3 Bewoningssituaties verdelen in categorieen

Om overzicht te krijgen op de problemen, zijn de aangetroffen bewoningssituaties verdeeld in drie categorieen:

• -

  bedrijfsterrein

• -

  woongebieden

• -

  agrarisch gebied

Agrarische gebied

De bedrijven die zich in deze gebieden bevinden, zijn gericht op:

• -

  tuin- of akkerbouw,

• -

  veehouderij- en weidebedrijven,

• -

  het kweken/ bewerken van bloemen en planten,

• -

  het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen met behulp van kassen,

• -

  het leveren van goederen aan agrarische bedrijven of het bewerken/verhandelen van producten die afkomstig zijn van agrarische bedrijven (agrarisch nevenbedrijf).

Meestal is bij een agrarische bedrijf een bedrijfwoning voor de eigenaar dan wel beheerder aanwezig. Kamerverhuur past niet binnen de bepalingen van het bestemmingsplan. Tegen een te hoge bezettingsgraad (aan meer dan 10 personen bedrijfsmatig nachtverblijf verschaffen of aan meer dan 5 personen, geen gezinsleden, woonruimte verschaffen in onzelfstandige woonruimtes) zal uiteraard wel handhavend worden opgetreden.

Buiten het kader van dit plan van aanpak valt de relatie die de bewoners met het bedrijf c.q. de sierteeltsector hebben. Hoewel deze problematiek zeker aktueel is (bijvoorbeeld bij de problematiek Iepenlaan en het ontbreken van alternatieve huisvesting), wordt hieraan op een andere wijze aandacht aangegeven.

De bij het bedrijf behorende bedrijfsgebouwen zijn bestemd voor opslag en productiedoeleinden. Tijdelijke bewoning van (een deel van) een bedrijfsgebouw is functioneel in strijd met het bestemmingsplan. In zijn algemeenheid geldt dat het achteraf legaliseren van deze vorm van afwijkend gebruik door middel van een ontheffingsprocedure op basis van de Wet ruimtelijke ordening niet gewenst is. Slechts in zeer bijzondere situaties behoort het starten van een legaliseringstraject tot de mogelijkheden.

Voorstel: Elke vorm van kamerverhuur in bedrijfspanden, met uitzondering van de centraal geformuleerde mogelijkheid in het bestemmingsplan Landelijk gebied om een pension op te richten, in het agrarische gebied handhaven wegens strijd met de bestemmingsplanvoorschriften.

Bedrijfsterrein

In alle bekende gevallen is sprake van een aanvang van de bewoning nadat het thans geldende bestemmingsplan van kracht is geworden. Het betreft hoofdzakelijk bewoning van recent gerealiseerde bedrijfsverzamelgebouwen. In deze gebouwen is sprake van een werkruimte op de begane grond met op de verdieping een administratieve ruimte van circa 60 m2. In een aantal gevallen is deze verdiepingsvloer in afwijking van de bouwvergunning en de bestemmingsplanmogelijkheden ingericht en in gebruik genomen als woonruimte.

Deze vorm van bewoning (er is hier feitelijk geen sprake van een kamerbewoningspand) is zeer ongewenst. Het gebied is primair bestemd voor bedrijfsmatige activiteiten.

Bewoning (met uitzondering van de reeds van oudsher aanwezige bedrijfswoningen) leidt tot planologische conflictsituaties. Bovendien gaat er een zeer ongewenste precedentwerking vanuit.

Voorstel: elke vorm van bewoning van bedrijfsruimten op het bedrijventerrein moet worden beëindigd.

Woongebieden

Kamerverhuur in een woongebied zal veelal plaatsvinden in bestaande woningen. Dat is alleen toegestaan in kamerverhuurpanden welke aantoonbaar vallen onder de regels van het overgangsrecht van het “vorige” bestemmingsplan of welke rechtstreeks toelaatbaar zijn op basis van het geldende bestemmingsplan. De panden zullen bovendien moeten voldoen aan de geldende veiligheidsvoorwaarden. Het niet voldoen aan deze eisen zal alsnog betekenen dat er gehandhaafd zal worden.

Dit standpunt houdt ook in dat nieuwe kamerverhuurbedrijven welke niet rechtstreeks voldoen aan het geldende bestemmingsplan, niet zijn toegestaan. Hiertegen zal direkt een handhavingstraject worden gestart.

Op een overzichtskaart (zie een van de bijlagen) is door middel van rondjes aangegeven waar de (thans bekende) kamerverhuursituaties zich voordoen.

Voorstel:

Per bewoningssituatie controleren wat de feitelijke juridische status is. Nagaan of het gebruik van de woning valt aan te merken als kamerverhuurbedrijf en of dit rechtstreeks voldoet aan de voorschriften van het geldende bestemmingsplan of valt onder het overgangrecht.

• *

  Zo ja: nagaan welke veiligheidsmaatregelen noodzakelijk zijn en op welke wijze deze, eventueel onder een last onder dwangsom, daadwerkelijk moeten worden aangebracht.

• *

  Als dit niet zo is, wordt een handhavingstraject gestart om de kamerverhuur te beeindigen

• *

  Tegen nieuwe kamerverhuurbedrijven, welke niet rechtstreeks voldoen de voorschriften van het geldende bestemmingsplan, wordt direkt een handhavingstrajekt gestart. Tegen een vestiging zonder vergunning(en) zal direkt een handhavingstrajekt worden gestart.

6.4 Alle legale kamerverhuurpanden in een bestand

Om onder andere het veiligheidsrisico en de overlast van legale kamerverhuurpanden te beperken, is het veelal noodzakelijk om aan deze panden (nadere) eisen te stellen. Naast de (brandtechnische) eisen die gesteld worden in de Bouwverordening en het Bouwbesluit is het voorgeschreven om per kamerverhuurpand een beheerder aan te (laten) stellen die als aanspreekpunt en verantwoordelijke voor het pand en zijn gebruikers kan optreden. Met de beheerder worden afspraken gemaakt om de overlast in en rondom het kamerverhuurpand zoveel mogelijk te beperken.

Zoals eerder geschreven, zijn er circa 50 panden waarbij het vermoeden bestaat dat er sprake is van illegale kamerverhuur en/of strijdig gebruik.

Toezicht en handhaving van de kamerverhuur is niet een op zich zelf staand fenomeen. Het raakt op veel onderdelen het reguliere werk van de gemeente. Op dit moment wordt gewerkt aan een integraal handhavingsbeleid en een hierop gebaseerd uitvoeringsprogramma 2010 en verder.

Dit plan van aanpak zal worden ingebed in dit beleid. Omdat het beleid veel meer de algemene kaders en strategieen beschrijft, is er voor gekozen om dit specifieke onderwerp er uit te lichten en nader te concretiseren.

Gelet op de urgentie van het onderwerp, is er daarnaast voor gekozen om dit vooruitlopend op het integrale beleidsstuk, dat eind dit jaar ter vaststelling en goedkeuring wordt aangeboden, nu uit te werken in een plan van aanpak.

Het op orde maken van dit bestand (veilig maken of handhaven) zal veel tijd vergen. Binnen de bestaande reguliere formatie is voor dit project volstrekt onvoldoende capaciteit. Om het project daadkrachtig aan te kunnen pakken, is via een Consultancy bureau een trainee aangetrokken met een bestuurskunde opleiding op universitair niveau. De trainee zal gedurende een jaar werkzaam zijn op het plan van aanpak legale en veilige kamerbewoning. Naast deze inzet zal de coordinator van het cluster Veiligheid en Handhaving zorgen voor begeleiding en ondersteuning.

De uiteindelijk gelegaliseerde kamerverhuurbedrijven worden opgenomen in het programmatisch toezichtprogramma. Alle gelegaliseerde bedrijven zullen jaarlijks tenminste een keer worden gecontroleerd.

Op overtredingen van de afspraken, zal handhavend worden opgetreden. De huidige verwachting is dat, zodra deze gelegaliseerde situatie is bereikt, het toezicht binnen de reguliere formatie kan worden opgepakt.

Daarnaast kunnen aan de vergunning nadere voorschriften verbonden worden om de overlast zoveel mogelijk te beperken. Hierbij kan gedacht worden aan nadere parkeervoorschriften, milieuvoorschriften, aantal personen etc.

Op basis van de voorschriften van deze vergunning kan bij overtreding gericht gehandhaafd worden.

Deze voorschriften zullen op een later moment nader uitgewerkt moeten worden. Daarnaast zijn deze voorschriften afhankelijk van het specifieke kamerverhuurpand. Bij het ene pand zal bijvoorbeeld de parkeersituatie meer te reguleren zijn dan bij het andere pand.

Voorstel: nadere eisen stellen aan kamerverhuurpanden en het opstellen van spelregels voor kamerverhuur. Alle gelegaliseerde kamerverhuurbedrijven jaarlijks controleren.

6.5 Overgangsrecht

In beginsel moet tegen alle vormen van illegale bewoning handhavend worden opgetreden. Dit zal in enkele gevallen niet (meer) mogelijk zijn door het overgangsrecht. De peildatum (publicatiedatum) van het thans geldende bestemmingsplan is hierbij van groot belang. Kan het kamerverhuurbedrijf aantonen dat het al in werking was vóór deze datum? Zo ja, dan valt de bedrijfsvoering mogelijk onder het overgangsrecht. Zo niet, dan valt de bedrijfsvoering onder de werkingssfeer van het vigerende bestemmingsplan en zal bij strijdigheid hiermee worden aangestuurd op een beeindiging van de bedrijfsvoering.

De bewijslast ligt bij de eigenaar/verantwoordelijke van het kamerverhuurpand. Hij/zij zal de datum van vestiging door middel van objectieve bewijsmiddelen moeten aantonen. Een enkele verklaring van de eigenaar en/of de bewoners is onvoldoende. Het dient te worden aangetoond door middel van zoveel mogelijk bewijsstukken. Hierbij kan gedacht worden aan bankafschriften van betaalde huursommen door de huurders, gas- water- en lichtrekeningen, foto’s, verklaringen van omwonenden en dergelijke.

6.6 Toekomstige ontwikkelingen

Mede naar aanleiding van de medio vorig jaar gevoerde discussie omtrent het particuliere initiatief voor de ontwikkeling van een Flexhotel aan de Stommeerkade en gelet op het gewijzigde standpunt van VROM ten aanzien van de LIB regelgeving is het wenselijk dat voor een (deel) oplossing van de huisvestingsproblematiek voor buitenlandse werknemers gekeken gaat worden of er mogelijkheden (in Aalsmeer en/of Uithoorn) zijn om tot een /enkele centrale concentraties van kamerverhuur te komen.

Hierbij kan gedacht worden aan pensions of meerdere kamerverhuurbedrijven bij elkaar of grootschalige verblijfsmogelijkheden in semi-permanente woonverblijven.

Deze oplossingsvorm is niet alleen afhankelijk van particulier initiatief maar ook van bestemmingsplantechnische ontwikkelingen. De gemeente zal ook bij deze oplossingsrichting een faciliterende rol vervullen.

Voor de kortere termijn biedt dit echter geen oplossing.

Voorstel: Conform het bepaalde in de structuurvisie beleid ontwikkelen om samen met andere overheden en particuliere (markt)partijen gezamenlijk te komen tot huisvesting van tijdelijke werknemers in de (glas) tuinbouw.