Toegestane bedrijven op Bedrijventerrein Wijchen Oost

1. Aanleiding

In haar vergadering van 17 januari 2012 heeft het college aangegeven inzicht te willen hebben in de leegstand en invullingmogelijkheden van deze leegstand op bedrijventerrein Wijchen Oost. Zij zou graag willen zien hoe in deze tijd van economische neergang, het goed functioneren van het recent gerevitaliseerde bedrijventerrein overeind kan blijven en duurzaam in stand gehouden kan worden.

In deze notitie wordt een uiteenzetting gegeven van de ruimtelijk functionele structuur van het terrein.

Ook wordt bezien binnen welke kaders een flexibeler beleid mogelijk is. Als laatste wordt de huidige leegstand in beeld gebracht.

2. De karakteristiek van het bedrijventerrein

Het bedrijventerrein is gelegen ten oosten van de kern Wijchen en vormt een onderdeel van het verstedelijkt gebied tussen Wijchen en Nijmegen. Het gebied wordt globaal begrensd door de Gagelvenseweg, Zesweg, Einsteinstraat, Woeziksestraat, Celsiusstraat, Graafseweg, Havenweg en het woongebied aan de westzijde van het terrein.

Figuur 1, Globale begrenzing

Bedrijventerrein Wijchen Oost kent vanuit historisch oogpunt twee te onderscheiden deelgebieden:

het deel ten noorden van de spoorlijn Nijmegen – ’s-Hertogenbosch en het deel ten zuiden van de spoorlijn. Beide deelgebieden kennen een verschil in ontstaansgeschiedenis en een verschil in invulling.

Het noordelijke deel is van latere oorsprong dan het zuidelijke deel en kent relatief veel kleine kavels die als woonwerkeenheid zijn ontwikkeld. Dit komt onder meer tot uitdrukking aan de Zesweg, Koolbergseweg en de Marconistraat, waar zich veel woningen bevinden en zich vooral kleinere bedrijven hebben ontwikkeld. In een aanzienlijk aantal gevallen is de werkfunctie op het eerste gezicht zelfs ondergeschikt aan de woonfunctie. Het zuidelijke deel is als eerste ontwikkeld. Daar hebben zich in de loop der jaren een behoorlijk aantal grote bedrijven gevestigd, vooral in de productiesfeer.

Verspreid in dit deelgebied zijn woningen gerealiseerd, vooral als directie- of portierswoning.

Vanuit functioneel oogpunt is een meer verfijnde indeling te maken, die ook als zondanig in de verschillende bestemmingen terugkomt. Daarbij is de toegestane milieucategorie een belangrijke leidraad.

De toegestane categorie komt enerzijds voort uit de ter plaatse aanwezige bedrijven, maar ook de mate van functiemenging en de nabijheid van hindergevoelige objecten in de omgeving.

Figuur 2, zonering

Zoals blijkt uit bovenstaande figuur zijn er een aantal verschillende locaties met verschillende functie te onderscheiden. Van west naar oost zijn dit de volgende deelgebieden:

• 1.

  Ten zuiden van de Nieuweweg, ten westen van de Kamerlingh Onne Straat: Milieucategorie 1, 2 en 3: diverse industriële en ambachtelijke bedrijven, bouwmaterialen, mening met woningen, opvallend veel autobedrijven.

• 2.

  Rondom rotonde Nieuweweg: gemengd, bouwmarkten, detailhandel in wit en bruingoed mogelijk.

• 3.

  Ten oosten en ten westen van de Kamerling Onnestraat en ten oosten van de Buys Ballotstraat, direct grenzend aan het gebied rondom de rotonde: Milieucategorie 1, 2 en 3: diverse industriële en ambachtelijke bedrijven, nauwelijks woningen, sporthal, binnenspeeltuin.

• 4.

  Centrale gebied ten noorden en ten zuiden van de Nieuweweg: Milieucategorie 3 en 4: Zware industriële bedrijven, nauwelijks woningen, hoogst toegestane milieucategorie op Bedrijventerrein Oost.

• 5.

  Oostelijke deel, grenzend aan de Graafseweg: Milieucategorie 1, 2 en 3: diverse industriële en ambachtelijke bedrijven, een aantal woningen, opvallend veel detailhandel in meubels

• 6.

  Zone ten noorden van het spoor, ten zuiden van de Edisonstraat/Celciusstraat: Milieucategorie 2 en 3: zwaardere industriële en ambachtelijke bedrijven, nauwelijks woningen.

• 7.

  Zone ten noorden van de Edisonstraat/Celciusstraat: Milieucategorie 1, 2 en 3: diverse kleinschalige industriële en ambachtelijke bedrijven, diverse woningen.

Zo ontstaat eigenlijk een mooi gezoneerd bedrijventerrein: centraal en rondom het spoor de zwaarste categorie en daaromheen clusters van lagere categorieën, die allemaal hun eigen specifieke karakter en kenmerk hebben. Iedereen profiteert van een dergelijke heldere en eenduidige structuur:

zittende bedrijven kunnen ongestoord hun bedrijfsactiviteiten uitoefenen zonder te hinderen of gehinderd te worden, combinatiebezoek tussen bedrijven uit dezelfde categorie is makkelijk mogelijk, bezoekers weten waar ze voor welk bedrijf moeten zijn en nieuwvestigers weten waar wat mogelijk is. Het juiste bedrijf op de juiste plek in optima forma!

3. Flexibiliteit

Natuurlijk is iedere vorm van zonering of begrenzing arbitrair. En uiteraard zijn er altijd uitzonderingen op de regel wenselijk. Hiertoe kan het college flexibiliteitinstrumenten inzetten. De toetsing of een bedrijf op een bepaalde locatie is toegestaan bestaat uit twee delen: past het bedrijf binnen de toegestane milieucategorie en staat het bedrijf op de lijst van bedrijven die zijn toegestaan? Immers niet alle bedrijven zijn wenselijk op bedrijventerrein Oost. Denk bijvoorbeeld aan een agrarisch bedrijf, of een detailhandelsbedrijf dat eigenlijk in het centrum thuishoort (bijvoorbeeld een supermarkt, kledingzaak of drogisterij). De afweging om ontheffing te verlenen voor een bedrijf dat binnen het bestemmingsplan is toegestaan sluit aan bij deze twee componenten:

• •

  Is er sprake van een bedrijf dat wel qua milieucategorie past, maar niet op de bedrijvenlijst staat: Ontheffing is te verlenen voor bedrijven eigenlijk best op het bedrijventerrein passen maar om een of andere reden niet op de lijst staan. Bijvoorbeeld een helemaal nieuw type bedrijf.

• •

  Is er sprake van een bedrijf dat al dan niet op de lijst staat, maar in iedergeval niet binnen de toegestane milieucategorie past: wat is de feitelijke activiteit van het bedrijf en wat is de afstand van de locatie tot hindergevoelige objecten? Indien vestiging ruimtelijk en milieutechnisch toch mogelijk blijkt, is ontheffing te verlenen.

Diverse mogelijkheden voor ontheffing en flexibiliteit zijn dus mogelijk. Wel dienen we er voor te waken dat de waardevolle en heldere zonering van het terrein niet verloren gaat, evenals de rol van het terrein als echt bedrijventerrein. Geen ontheffing zou verleend moeten worden voor bedrijven die echt niet passen, zoals de genoemde agrarische bedrijven of vormen van kleinschalige detailhandel.

Ook maatschappelijke functies zoals scholen, huisartsen, horeca horen niet op het bedrijventerrein thuis. Deze functies zijn erg hindergevoelig en werken als zondanig belemmerd voor de industriële bedrijven. Om die reden is ook het toevoegen van woningen op het bedrijventerrein onwenselijk.

Afwijken van de toegestane milieucategorie hangt erg af van de locatie, de specifieke vorm van bedrijvigheid en de nabijheid van hindergevoelige objecten.

4. Toegestane en wenselijke bedrijven

Zonder direct een geheel nieuwe “lijst van bedrijven” op te stellen wordt in deze alinea getracht een kader te scheppen voor soorten bedrijfsactiviteiten die wel en niet wenselijk zijn op BT Oost.

Het is bij de analyse van de wenselijke bedrijfsactiviteiten belangrijk om in gedachte te houden dat BT oost in de basis en bovenal een bedrijventerrein is. Dus bedoelt voor ambachtelijke, industriële en productiegerichte bedrijven die niet of slecht mengbaar zijn met andere functies elders in de gemeente.

Wenselijk zijn derhalve in ieder geval:

• •

  Productiebedrijven van grondstoffen, halffabricaten en/of eindproducten

• •

  Ambachtelijke bedrijven

• •

  Industriële bedrijven

• •

  Drukkerijen en reprobedrijven

• •

  Bouwbedrijven

• •

  Transport en logistieke bedrijven

• •

  Milieudienstverlening

• Daarnaast

  is het belangrijk te kijken welke bedrijven je niet in het dorp, centrum of buitengebied kan of wil faciliteren. Denk daarbij aan:

• •

  Groothandelsbedrijven (business to business)

• •

  Garagebedrijven

• •

  Reparatiebedrijven

• •

  Volumineuze detailhandel (auto’s, boten, caravans)

• •

  Keuken- en sanitairbedrijven

• •

  Internetbedrijven zonder winkel

• Wat

  ook specifiek te benoemen is, zijn de bedrijven die in iedergeval niet op het bedrijventerrein thuis horen. Dat zijn bedrijven die je juist wel in het centrum, dorp of buitengebied wil accommoderen zoals:

• •

  Agrarische bedrijven

• •

  Detailhandelsbedrijven gericht op dagelijkse aankopen en funshoppen (voedsel, kleding, persoonlijke verzorging, huishoudelijke artikelen)

• •

  Horeca, tenzij het een zeer specifiek geschikte locatie betreft en een toegevoegde waarde voor het bedrijventerrein zijn zoals een truckstop/wegrestaurant achtige voorziening

• •

  Maatschappelijke functies zoals scholen, dokterspraktijken, apotheken, tandartspraktijken

• •

  Sport en recreatie

• •

  Woningen

Wat overblijft is een restcategorie van bedrijven die in sommige gevallen wel op het bedrijventerrein gefaciliteerd kan worden, maar ook mengbaar in een woon- of centrum milieu zijn. Hier zou terughoudend mee omgegaan kunnen worden, afhankelijk van de locatie:

• •

  Niet publiek gerichte zakelijke dienstverlening

• •

  Arbeidsbemiddeling met beperkte publieke functie

• •

  Kantoorfuncties

• •

  Advocaten en notarissen

5. Leegstand

Momenteel staan er 41 objecten te huur of te koop op bedrijventerrein Wijchen Oost (bron: funda.nl) met een totale omvang van bijna 41.000 m2. 7 panden maken onderdeel uit van hetzelfde bedrijfsverzamelgebouw.

Daarnaast is er niet in alle gevallen sprake van een leegstaand pand. Veel panden staan hetzij te koop met de bestaande gebruiker er in, hetzij worden nog gebruikt tot op het moment van verkoop. Ook staan er een aantal ontwikkelingslocaties te koop, zoals de locaties rondom de rotonde aan de Nieuweweg. Al met al staan er ca 20 gebouwen effectief leeg. Op een totale omvang van honderden bedrijfspanden is dat geen schokkend aantal. Er zijn geen historische gegevens voorhanden, waardoor niet te zeggen is of er sprake is van een toenemende leegstand.

Wel is het zo dat panden lang leeg staan. Meerdere jaren is geen uitzondering op dit moment. Gevoelsmatig lijkt er dan ook sprake te zijn van oplopende, of in iedergeval intensieve leegstand. Los van de omvang, dynamiek en intensiteit is leegstand natuurlijk een punt van aandacht. Een leegstaand pand heeft niet de gewenste uitstraling, brengt geen werkgelegenheid met zich mee en heeft het risico van verwaarlozing in zich. De rol van de gemeente in dit vraagstuk is echter beperkt. Immers

de gemeente is niet de partij die vraag en aanbod op de vastgoedmarkt bijeen hoort te brengen.

Daar hebben we makelaars voor. Wel kan de gemeente op een aantal aspecten een rol spelen, namelijk:

• •

  Flexibel omgaan met het toestaan van bedrijven op het bedrijventerrein

• •

  Restrictief omgaan met het toestaan van bedrijven of bedrijfsuitbreidingen buiten het bedrijventerrein

• •

  Terughoudend zijn in de uitgifte van nieuwe gronden, of in iedergeval eerst bedrijven begeleiden naar bestaande locaties, alvorens ze een nieuwe locatie te verkopen.

• •

  Een (eerste) aanspreekpunt zijn voor zowel locatie eigenaren als locatie zoekende bedrijven en eventuele doorgeleiding naar makelaars.

6. Uitvoering

Voor wat betreft het toepassen van de flexibiliteitinstrumenten, daarmee kan vanaf nu mee begonnen worden. Voor wat betreft het aanpakken van de leegstand, daar ligt de grootste “verantwoordelijkheid” bij de markt. Als gemeente kunnen we enkel sturen door op bedrijfsontwikkelingen niet buiten het bedrijventerrein toe te staan en terughoudend te zijn bij grondverkopen. Ook daar kan direct mee gestart worden. De bedrijfscontactfunctionaris kan een nadrukkelijkere rol spelen als intermediair, aanspreekpunt en coördinator voor bedrijven. Met de afdeling communicatie kan gekeken worden hoe we bijvoorbeeld onze website hiervoor intensiever kunnen gebruiken. Wel moeten we ervoor waken dat we als gemeente niet eindverantwoordelijk worden voor het voorkomen van leegstand of in dat kader een resultaatverplichting op ons nemen. Daartoe zijn we immers niet geëquipeerd.

7. Handhaving

Om de toekomst van BT oost te waarborgen zullen we niet alleen goed beleid moeten maken en uitvoeren, maar zullen we het ook moeten handhaven. Het komt regelmatig voor dat bedrijven zich niet van tevoren komen informeren of de locatie die ze op het oog hebben, ook geschikt is voor hun bedrijf. Of dat locatie eigenaren netjes van tevoren komen informeren aan welke bedrijven ze de locatie mogen aanbieden. Als gemeente zullen we hier continue alert op moeten zijn en zo nodig handhavend op moeten treden. Niet handhaven heeft in iedergeval twee belangrijke negatieve consequenties.

Enerzijds wordt afbreuk gedaan aan de gewenste structuur op het bedrijventerrein, anderzijds ontstaat er rechtsongelijkheid tussen bedrijven die zich wel netjes aan de regels houden en bedrijven die zich nergens iets van aantrekken. Wordt er strijdig gebruik gemeld of geconstateerd dan zal moeten worden onderzocht of dat gelegaliseerd kan worden en zo niet moeten we de ons beschikbare instrumenten (dwangsom, boete of zelfs bestuursdwang) inzetten. Niet handhaven is dweilen met de kraan open en zal uiteindelijk leiden tot een verrommeld en daardoor onaantrekkelijk bedrijventerrein met verdere leegstand tot gevolg.

8. Conclusie

De conclusie van deze memo is dat we een bedrijventerrein hebben met een heldere en eenduidige opzet en structuur, die zowel voor huidige als toekomstige gebruikers waardevol is. Dat moeten we koesteren! De huidige economische situatie kan ons soms in de verleiding brengen om korte termijn keuzes te maken of ondernemers “tegemoet te komen” waar we later spijt van hebben. Wel kunnen we flexibiliteitinstrumenten inzetten daar waar het bestemmingsplan onnodig knellend werkt. Dat geeft meer ruimte voor maatwerk zonder dat we daar meteen de structuur en daarmee het functioneren van het bedrijventerrein op de lange termijn aantasten.

Ten aanzien van (het voorkomen van) leegstand ligt de belangrijkste verantwoordelijkheid bij de markt en de makelaars. Wel kunnen we een rol spelen als intermediar, daar waar mogelijk soepel omgaan met vestigingsvoorschriften en voorkomen dat bedrijfsontwikkeling buiten het bedrijventerrein plaatsvindt.