Beleidsregels planschade bij meerdere projecten

Binnen een stad als Breda worden vele projecten ontwikkeld. Bij een aantal van deze projecten gaat het steeds om dezelfde projectontwikkelaars. Indien de ruimtelijke initiatieven gerealiseerd worden met een vrijstelling op grond van artikel 19 WRO dan is er sprake van een wijziging van het planologisch regime en bestaat de kans dat er planschade ontstaat.

Alvorens medewerking wordt verleend aan de initiatieven, wordt in het kader van de economische uitvoerbaarheid een planschaderisicoanalyse verlangd. Indien uit deze analyse blijkt dat er inderdaad planschade te verwachten is, dan wordt een overeenkomst gesloten om deze planschade af te wentelen op de initiatiefnemer. In het kader van deze overeenkomst wordt dan een waarborg gevraagd, bijvoorbeeld in de vorm van een bankgarantie. Dit om, in geval van faillissement van de ontwikkelaar, toch de betaling van de planschade te garanderen. Ook om de constructie van een lege BV voor één aparte ontwikkeling tegen te gaan, waar geen geld in achterblijft voor de vergoeding/ uitkering van planschadeclaims.

Indien een projectontwikkelaar drie of meer projecten binnen Breda realiseert en bij al deze projecten is door middel van een planschaderisicoanalyse vastgesteld dat mogelijk planschade ontstaat dan zou de projectontwikkelaar op basis van het tot op heden gevoerde beleid per project een overeenkomst moeten sluiten en een waarborg moeten stellen. Deze werkwijze wordt door deze projectontwikkelaars als bezwaarlijk ervaren, aangezien dit een te groot beslag legt op hun financiële middelen en daarmee op hun liquiditeitspositie.

Om aan deze problematiek tegemoet te komen kan aanvullend beleid inzake planschade worden vastgesteld, waarbij het principe van volledig afwentelen van planschade op de initiatiefnemer onverkort gehandhaafd blijft. Het betreft het leveren van een stuk maatwerk voor projectontwikkelaars die drie of meer projecten gelijktijdig ontwikkelen.

Aanvullende beleidsregels inzake planschade bij meerdere projecten

• •

  Het moet gaan om projectontwikkelaars met drie of meer gelijktijdig lopende projecten;

• •

  De planschaderisicoanalyse dient uitgevoerd te worden door een door de gemeente erkend deskundig adviesbureau;

• •

  De analyse moet door de gemeente worden beoordeeld en geaccordeerd;

• •

  De planschade als zodanig wordt volledig verhaald door middel van een overeenkomst;

• •

  Deze overeenkomst met de projectontwikkelaar inzake planschade dient, uiterlijk voor de aanvraag van de verklaring van geen bezwaar, te worden gesloten;

• •

  In deze overeenkomst wordt een waarborg verlangd van:

  • -

    70 % bij drie projecten;

  • -

    60 % bij vier projecten;

  • -

    50 % bij vijf of meer projecten.

• •

  De waarborg moet eveneens geregeld zijn voor de aanvraag van de verklaring van geen bezwaar.