Algemene Verkoopvoorwaarden 2010 betreffende de verkoop van (bouw)kavels door de gemeente Wijchen

Artikel 1 Geldigheid

Deze algemene verkoopvoorwaarden 2010 betreffende de verkoop van (bouw)kavels door de gemeente Wijchen behoren bij iedere koopovereenkomst aangaande de verkoop tussen de gemeente Wijchen en haar koper(s), waarin ze uitdrukkelijk van toepassing zijn verklaard en vormen daarmee een onverbrekelijk geheel, een en ander voor zover in de bijzondere bepalingen van de koopovereenkomst van de inhoud van deze verkoopvoorwaarden niet uitdrukkelijk is afgeweken.

Artikel 2 Definities

In deze algemene verkoopvoorwaarden betreffende de verkoop van (bouw)kavels door de gemeente Wijchen wordt verstaan onder:

Algemene verkoopvoorwaarden: de verkoopvoorwaarden van de gemeente Wijchen die bestemd zijn om te gelden bij gemeentelijke koopovereenkomsten.

Bouwplan: een plan voor de bebouwing van de grond met een gebouw. Een gebouw is een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Burgemeester en wethouders: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Wijchen.

Erfdienstbaarheid: zakelijk recht op een erf ten gunste van de eigenaar van een ander erf.

Feitelijke levering: de datum waarop de grond in bezit wordt gesteld aan de koper.

Gemeente: de gemeente Wijchen, ook te noemen: verkoper.

Ingebruikneming: het moment waarop de koper voor het eerst feitelijk over de grond beschikt.

Kavel: een kavel is een stuk grond, soms fysiek begrensd door middel van een omheining of een natuurlijke afscheiding. De afmetingen zijn vastgelegd in het kadaster.

Kettingbeding: een bepaling die telkens wordt doorgegeven aan iedere opvolgende eigenaar of rechthebbende op de grond door deze te verplichten het beding letterlijk op te nemen en weer door de te geven met dezelfde verplichting.

Koopovereenkomst: de op schrift gestelde, tot levering verplichtende en door partijen ondertekende overeenkomst van koop en verkoop, waarop deze algemene verkoopvoorwaarden van toepassing zijn.

Koopsom: het verschuldigde bedrag voor de grond zoals vermeld in de koopovereenkomst.

Kwalitatieve verplichting: een bij overeenkomst bedongen verplichting om iets te dulden of niet te doen welke, door inschrijving van de overeenkomst in de openbare registers, zal overgaan op derden die de grond of een recht daarop zullen verkrijgen.

Levering: overdracht van goederen of rechten krachtens een rechtsverhouding.

Notariële akte: de voor de eigendomsovergang van de grond vereiste akte van levering.

Overdracht: de eigendomsovergang van een onroerende zaak door inschrijving van de notariële akte in de openbare registers.

Passeren: het passeren van de notariële akte bij de notaris.

Vervreemden: juridische of economische eigendomsovergang, bezwaring met beperkte (zakelijke) rechten dan wel verhuur of pacht.

Wettelijke rente: rente die onder bepaalde voorwaarden verschuldigd is omdat een geldbedrag of schuld te laat wordt betaald.

Artikel 3 Aanvraag

Ieder die grond van de gemeente in eigendom wenst te verkrijgen, moet daartoe een schriftelijk verzoek indienen bij de gemeente.

Artikel 4 Waarborgsom

• 1.

  Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen is koper verplicht om een waarborgsom te storten op de derdengeldenrekening van de notaris van tien procent van de koopsom, inclusief omzetbelasting, met een minimum van € 1.250,=.

• 2.

  De waarborgsom is verschuldigd binnen 14 dagen na ondertekening van de koopovereenkomst.

• 3.

  De waarborgsom vervalt aan de gemeente indien, na het besluit van burgemeester en wethouders, de notariële akte van levering niet tot stand komt, als gevolg van aan koper toe te rekenen omstandigheden.

• 4.

  Bij het passeren van de notariële akte van levering wordt de gestorte waarborgsom met de koopsom verrekend.

• 5.

  In de overige gevallen wordt de gestorte waarborgsom aan de koper gerestitueerd. Over de betaalde waarborgsom kan geen rente- of kostenvergoeding worden gevorderd.

Artikel 5 Koopsom

• 1.

  De betaling van de koopsom en van de overige kosten, rechten en belastingen vindt plaats via de notaris (van de kostendragende partij) die de akte verlijdt, zodanig dat de notaris ten tijde van het ondertekenen van de notariële akte van levering over het verschuldigde kan beschikken.

• 2.

  Indien de koopsom niet is voldaan op het in lid 1 van dit artikel vermelde uiterlijke tijdstip zal de notariële akte niet worden verleden en is de koper zonder ingebrekestelling in verzuim overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:83 BW en kan de gemeente de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden. De koper kan daarnaast ten behoeve van de gemeente een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren van tien procent van de totale koopsom. Voor zover de gemeente meer schade lijdt, heeft zij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding.

Artikel 6 Baten, lasten en belastingen

1. Eventuele kosten, rechten en belastingen met betrekking tot de koopovereenkomst alsmede die met betrekking tot de overdracht en de ingebruikneming zijn voor rekening van de koper.

2. Alle lasten en belastingen, welke van de grond worden geheven, komen met ingang van de dag na het passeren van de notariële akte voor rekening van de koper, of zoveel eerder als de feitelijke levering plaatsvindt.

3. Alle baten, welke van de grond worden geheven, komen met ingang van de dag na het passeren van de notariële akte ten gunste van de koper, of zoveel eerder als de feitelijke levering plaatsvindt.

Artikel 7 Feitelijke levering

• 1.

  Tenzij partijen anders overeenkomen, wordt de grond geleverd in de staat waarin deze zich bevindt op de datum van totstandkoming van de overeenkomst.

• 2.

  De feitelijke levering van het verkochte zal in beginsel geschieden bij de ondertekening van de notariële akte van levering.

Artikel 8 Vervroegde ingebruikneming

Vooruitlopend op het passeren van de notariële akte kan de koper – met schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders – de grond vervroegd in gebruik nemen, doch niet eerder dan dat de koper de volledige koopsom heeft voldaan.

Artikel 9 Vrijwaring, risico

• 1.

  Het verkochte komt voor rekening en risico van de koper vanaf de datum van ondertekening van de notariële akte van levering.

• 2.

  Indien feitelijke levering plaatsvindt voorafgaand aan de datum van akte van levering, dan komt het verkochte voor rekening en risico van de koper vanaf het tijdstip van de ingebruikneming.

• 3.

  De koper vrijwaart de gemeente voor alle aanspraken van derden op vergoeding van schade die na de levering is dan wel zal ontstaan.

Artikel 10 Passeren akte van levering

• 1.

  De akte van levering moet verleden worden binnen drie maanden na de datum van ondertekening van de koopovereenkomst.

• 2.

  Burgemeester en wethouders kunnen op verzoek verlenging van de in het eerste lid genoemde termijn toestaan.

• 3.

  Bij verlenging, als bedoeld in lid 2, is de koper na de drie maanden een rentevergoeding verschuldigd, gelijk aan de wettelijke rente over de koopsom tot de datum van het passeren van de notariële akte van levering, vermeerderd met omzetbelasting. Deze rentevergoeding moet worden voldaan ten tijde van het passeren van de akte.

Artikel 11 Juridische levering

• 1.

  De gemeente staat er voor in dat zij gerechtigd is de eigendom van de grond over te dragen.

• 2.

  De grond wordt overgedragen vrij van hypothecaire inschrijvingen en beslagen, heersende en lijdende erfdienstbaarheden, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, met uitzondering van die lasten of beperkingen welke uitdrukkelijk door de koper zijn aanvaard.

• 3.

  De gemeente informeert de koper inzake alle haar bekende lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, kettingbedingen en alle overige bijzondere lasten en beperkingen, al dan niet kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 BW.

• 4.

  Alle lasten – voor zover bekend – die rusten op de grond worden zowel in de koopovereenkomst als in de notariële akte van levering opgenomen en door de koper uitdrukkelijk aanvaard.

Artikel 12 Bouwkavel, bouwrijp overdragen

• 1.

  Wanneer het verkochte een bouwkavel betreft, dan wordt dit overgedragen in bouwrijpe staat. Bij eerdere ingebruikneming wordt de grond echter feitelijk ter beschikking gesteld in de toestand waarin deze zich bevindt op de datum van ingebruikneming.

• 2.

  Onder ‘bouwrijpe staat’ wordt verstaan: opgeschoond terrein, eventueel opgehoogd met zand, vrij van opstallen en bosschages, en voorzien van alle nutsvoorzieningen zoals riolering, gas, water, elektra, telefoon en kabelvoorzieningen, evenals aansluitmogelijkheden ten behoeve van de afvoer van hemelwater, vuil en drainage.

De nutsvoorzieningen worden door de diverse nutsbedrijven aangelegd. Voorts zal de grond bereikbaar zijn vanaf het openbare gebied en vrij van feitelijke belemmeringen die de bouw en/of de ingebruikneming verhinderen of beperken op een wijze die niet in redelijkheid voor rekening van de koper behoort te komen.

Artikel 13 Openbare voorzieningen en aanleg inrit

• 1.

  De kosten die samenhangen met de aansluiting van het verkochte, dan wel van de op het verkochte te stichten bebouwing, op openbare nutsvoorzieningen en openbare werken, zijn voor rekening van de koper.

• 2.

  De koper is verplicht op zijn kosten zorg te dragen voor een uitwegvergunning, het aanleggen van een inrit en de aansluiting van het verkochte op de openbare weg.

• 3.

  Indien er parkeerplaatsen gerealiseerd worden, dienen hiervoor de normen als genoemd in publicatie 182 van CROW in acht te worden genomen.

Artikel 14 Recht van afscheiding

De door de koper gewenste erfafscheidingen worden door koper en voor diens rekening geplaatst. De koper doet daarmee ten behoeve van gronden in eigendom van de gemeente afstand van zijn rechten als bedoeld in de artikelen 5:46 en 5:49 BW.

Artikel 15 ABC-verkoop

• 1.

  Indien de grond door de gemeente wordt verkocht aan een bouwondernemer, projectontwikkelaar of daarmee gelijk te stellen ondernemer, is het koper toegestaan zijn rechten op levering van de grond over te dragen aan de kopers van de door hem te bebouwen kavels, eventueel voordat die bebouwing tot stand is gekomen. Dit onder de voorwaarde dat de verplichtingen die de koper op grond van deze verkoopvoorwaarden ten aanzien van het verkochte heeft, aan ieder der kopers in de koop- of aannemingsovereenkomsten en in de akten van levering als persoonlijke verplichtingen worden opgelegd.

• 2.

  De levering (doorverkoop) moet geschieden tegen dezelfde verkoopprijs als waartegen de gemeente de grond aan koper verkoopt, en wel in die zin, dat de som van alle kavelprijzen tezamen gelijk moet zijn aan de totale verkoopprijs van de gemeente.

• 3.

  De koper stelt zich tegenover de gemeente garant voor de bouw, waartoe zij zich tegenover de kopers heeft verplicht.

• 4.

  Overdracht van de rechten op levering als bedoeld in lid 1 ontslaat de koper niet van zijn verplichtingen tegenover de gemeente. Burgemeester en wethouders kunnen evenwel op schriftelijk verzoek van de koper toestemming verlenen de koopsom in gedeelten te voldoen.

• 5.

  In het geval als bedoeld in lid 1 is koper verplicht een door de gemeente goedgekeurde verkavelingstekening in tweevoud aan de gemeente aan te bieden, voordat enige kavel aan een derde wordt doorverkocht

Artikel 16 Bouwplan

• 1.

  De koper is verplicht de bouwkavel te bebouwen overeenkomstig een door de koper voorgelegd en door de gemeente goedgekeurd bouwplan.

• 2.

  Het bouwplan moet zijn ingediend bij de gemeente binnen drie maanden na het passeren van de notariële akte.

• 3.

  Een eventuele wijziging van het bouwplan als genoemd in lid 1 kan alleen geschieden na toestemming van burgemeester en wethouders en kan gevolgen hebben voor de overeengekomen koopsom. Indien de wijziging een nieuw bouwplan vereist, zal deze opnieuw moeten worden ingediend.

Artikel 17 Bouwplicht

Koper is, nadat een bouwvergunning onherroepelijk is geworden, verplicht om:

• 1.

  binnen 26 weken te beginnen met de bebouwing van de grond overeenkomstig het blijkens de bouwvergunning door de gemeente goedgekeurde bouwplan;

• 2.

  de onder 1. bedoelde bebouwing te voltooien en gereed te melden binnen twee jaar na het onherroepelijk worden van de bouwvergunning, tenzij op grond van bijzondere omstandigheden in overleg met de koper door het college van burgemeester en wethouders schriftelijk uitstel wordt verleend;

• 3.

  de onbebouwde grond op behoorlijke wijze overeenkomstig de in de notariële akte van levering aangegeven bestemming in te richten en ingericht te houden;

• 4.

  de grond en de opstallen overeenkomstig in de notariële akte van levering aangegeven bestemming in gebruik te nemen.

Artikel 18 Verplichting tot zelfbewoning en vervreemdingsverbod

• 1.

  De koper verplicht zich de op de grond te bouwen woning, gedurende drie achtereenvolgende jaren vanaf de datum van voltooiing van de woning, uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (met eventuele gezinsleden) te bewonen. Als maatstaf geldt hierbij de datum waarop en de tijd gedurende welke de koper als bewoner van het desbetreffende adres in het bevolkingsregister is ingeschreven.

• 2.

  Zolang de op de grond te realiseren woning niet is voltooid en gedurende drie achtereenvolgende jaren vanaf de datum van voltooiing van de woning is het de koper niet toegestaan de woning met de daarbij behorende grond aan derden in juridische of economische eigendom over te dragen dan wel te bezwaren met een persoonlijk of beperkt zakelijk recht waardoor het (recht op) gebruik van de woning op een derde overgaat. De vestiging van een recht van hypotheek wordt hier niet onder begrepen.

• 3.

  Het bepaalde in lid 1 en/of lid 2 is niet van toepassing in geval van:

  • a)

    verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 BW;

  • b)

    executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers als bedoeld in artikel 3:268 BW.

• 4.

  Burgemeester en wethouders kunnen – na schriftelijk verzoek daartoe – ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 1 en/of lid 2 indien toepassing van deze bepalingen zou leiden tot onbillijkheid. Burgemeester en wethouders zullen deze ontheffing – mits koper daartoe relevante schriftelijke bewijzen kan overleggen – verlenen in het geval van:

  • a)

    overlijden van koper of één van zijn gezinsleden;

  • b)

    ontbinding van het huwelijk van koper door echtscheiding of ontbinding van het samenlevingsverband dan wel het geregistreerd partnerschap;

  • c)

    woningen, of woningen met bedrijfsruimte, met een marktconforme waarde, waarbij de dan geldende norm van de Stadsregio als uitgangspunt wordt gehanteerd.

Burgemeester en wethouders kunnen aan de ontheffing nadere voorwaarden verbinden.

Artikel 19 Milieukundig onderzoek

• 1.

  Omtrent de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de grond, wordt door de gemeente op haar kosten een verkennend bodemonderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek worden vastgelegd in een rapport dat bij de gemeente kan worden ingezien. In dit rapport zal de toestand van de grond worden beschreven en hieruit dient te blijken dat er geen reden is om aan te nemen dat zich in de grond stoffen bevinden, die naar de huidige maatstaven schadelijk zijn te achten voor het milieu, of anderszins onaanvaardbaar zijn.

• 2.

  Indien tijdens de voorbereidende werkzaamheden voor de bouw van het op de grond te realiseren bouwplan, doch voor het moment van het passeren van de notariële akte, zou blijken van de aanwezigheid van voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen, die van zodanige concentratie en aard zijn dat van koper in redelijkheid niet kan worden verwacht dat hij, zonder sanering van de grond, tot bebouwing van de grond over kan gaan, heeft koper het recht eenzijdig de overeenkomst te ontbinden en de grond ter vrije beschikking van de gemeente te stellen, voor zover redelijkerwijs mogelijk in de toestand waarin deze zich bevond bij het aangaan van de koopovereenkomst. De koper heeft geen recht op vergoeding van geleden schade.

• 3.

  Onder voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen wordt niet verstaan: funderingsrestanten, puin of andere restanten van bouwkundige aard, tenzij deze materialen stoffen bevatten die genoemd zijn in de Wet milieubeheer. Evenmin wordt hieronder verstaan de aanwezigheid van de draagkracht van de grond beïnvloedende omstandigheden, noch stobben van bomen of struiken.

Artikel 20 Kabels en leidingen

• 1.

  Koper is verplicht, voordat met graafwerkzaamheden wordt begonnen, onderzoek te doen naar de aanwezigheid van kabels, rioleringen en mogelijke andere soortgelijke voorzieningen ten behoeve van openbare doeleinden in de grond.

• 2.

  De koper is tevens verplicht op, in, aan of boven de grond de aanwezigheid van door of vanwege de gemeente aangebrachte leidingen, kabels, palen, rioleringen, drainagebuizen en andere soortgelijke voorzieningen ten behoeve van openbare doeleinden te gedogen en toe te laten dat deze voorzieningen worden onderhouden en vernieuwd, voor zover in verband met het onderhoud noodzakelijk. De gemeente is niet gehouden tot het betalen van enige vergoeding ter zake van het gedogen.

• 3.

  De verplichtingen uit dit artikel worden door de koper aanvaard als een kwalitatieve verplichting ex artikel 6:252 BW ten behoeve van de gemeente en rustende op de grond, en gaat derhalve over op opvolgende verkrijgers.

Artikel 21 Boetebepaling

• 1.

  Voor elke toerekenbare tekortkoming in de nakoming van enige verplichting, voortvloeiende uit de koopovereenkomst en deze daarin van toepassing verklaarde algemene verkoopvoorwaarden, verbeurt de koper, na ingebrekestelling en bij uitblijven van de nakoming door de koper binnen de in die ingebrekestelling bepaalde termijn, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van tien procent van de koopsom welke wordt vermeerderd met omzetbelasting.

• 2.

  Naast het gestelde in lid 1 van dit artikel behoudt de gemeente de bevoegdheid om een vergoeding te vorderen voor eventuele schade die is ontstaan en die de boete te boven gaat en in rechte nakoming te vorderen.

• 3.

  Alle kosten die voortkomen uit de toerekenbare tekortkoming in de nakoming, komen voor rekening van de nalatige koper of diens rechtsverkrijger(s).

Artikel 22 Ontbinding, faillissement en beslag

• 1.

  Indien de koper voor de datum van het passeren van de notariële akte in staat van faillissement wordt verklaard of surseance van betaling of gerechtelijke schuldsanering van de koper is aangevraagd of in geval van verlies van rechtspersoonlijkheid, feitelijke liquidatie of ontbinding van de vennootschap, alsmede wanneer er voor de datum van het passeren van de notariële akte executoriaal beslag op zaken en vermogensrechten van de koper wordt gelegd, is de gemeente bevoegd de koopovereenkomst als ontbonden te beschouwen, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst vereist is.

• 2.

  Indien reeds ingebruikneming heeft plaatsgevonden is de koper verplicht het afgeleverde onverwijld weer in de macht van de gemeente terug te brengen, voor zover mogelijk in de staat waarin dit zich bevond ten tijde van de feitelijke ingebruikneming van de onroerende zaak.

Artikel 23 Over- en ondermaat

Over- of ondermaat van het verkochte zal aan geen van partijen enig recht verlenen, tenzij deze afwijking meer dan vijf procent van de in de koopovereenkomst genoemde grondoppervlakte betreft en een minimale waarde van € 500,= vertegenwoordigt.

Artikel 24 Geschillenregeling

Alle geschillen, die naar aanleiding van de koopovereenkomst en het daarin van toepassing verklaarde deel van deze algemene verkoopvoorwaarden mochten ontstaan, van welke aard en omvang ook, daaronder mede begrepen die, welke slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd, zullen worden voorgelegd aan de bevoegde rechter.

Artikel 25 Domicilie

De koper zonder werkelijke of gekozen woonplaats binnen Nederland is verplicht, met betrekking tot de gevolgen voor de verkoop en levering, bij de akte van levering domicilie te kiezen binnen de gemeente Wijchen ten kantore van de notaris ten overstaan van wie de akte van levering wordt verleden.

Artikel 26 Kwalitatieve verplichtingen, kettingbedingen

Bij gehele of gedeeltelijke vervreemding van de grond binnen de termijnen die zijn opgenomen in deze algemene verkoopvoorwaarden dan wel de koopovereenkomst, gaan deze bepalingen over op de opvolgende verkrijger. De koper en de opvolgende verkrijger zijn verplicht de inhoud van deze bepalingen, alsmede onderhavige bepaling, als kettingbeding op te nemen in de koopovereenkomst en de notariële akte van levering, zulks op verbeurte aan de gemeente Wijchen van een dadelijk opeisbare boete van € 100.000,= (honderdduizend euro), onverminderd de rechten van de gemeente eventuele geleden schade te verhalen op de koper.

Artikel 27 Hoofdelijke aansprakelijkheid en ondeelbaarheid

• 1.

  Indien de verkoop aan twee of meer personen plaatsvindt, is ieder van hen hoofdelijk tegenover de gemeente aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen, die uit de verkoop voortvloeien.

• 2.

  De verplichtingen die voor de koper uit de verkoop voortvloeien, zijn steeds ten opzichte van de gemeente ondeelbaar.

Artikel 28 Afwijkingsbevoegdheid

• 1.

  Het college van burgemeester en wethouders kan, na een schriftelijk verzoek daartoe, besluiten dat van een of meerdere bepalingen van deze algemene verkoopvoorwaarden wordt afgeweken.

• 2.

  Indien het college van burgemeester en wethouders besluiten tot afwijking van de algemene verkoopvoorwaarden, dan kan zij hieraan voorwaarden verbinden.

Artikel 29 Citeertitel

Deze verkoopvoorwaarden kunnen worden aangehaald onder de titel “Algemene Verkoopvoorwaarden 2010 betreffende de verkoop van (bouw)kavels door de gemeente Wijchen”, of verkort als “AV 2010”.