Uitvoeringsregels voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom van terreinen die door de gemeente Zaanstad voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven

A.

1.

Vaststellen van de nieuwe methode voor het bepalen van de koopsom bij het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom bij terreinen die door de gemeente Zaanstad voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven.

2.

De omzetting van het recht van erfpacht in vol eigendom niet meer te beperken tot particuliere woningbouwterreinen, maar uit te breiden tot alle woningbouwterreinen en hierbij, in afwijking tot het gestelde in de Nota Sturend Grondbeleid van 2005, strategische locaties niet uit te sluiten..

3.

De omzetting van niet particuliere woningbouwterreinen alleen toe te staan onder de voorwaarde dat dit op complexniveau plaatsvindt.

4.

Bij appartementencomplexen wordt, in voortzetting van het omzettingsbeleid uit 1995, geen medewerking verleend aan individuele verzoeken van eigenaren tot het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom. Dit kan slechts via een collectief verzoek voor het gehele appartementencomplex.

5.

Vaststellen dat een erfpachter die de canon heeft afgekocht voor het omzetten van het recht van erfpacht in vol eigendom een koopsom betaalt en dat een canonbetaler naast deze koopsom ook nog de contante waarde van de nog verschuldigde canons moet betalen.

6.

Vaststellen dat bij een canonbetaler, vallende onder de Algemene Bepalingen Erfpacht 1991, bij een omzetting voor de berekening van de koopsom en de contante waarde van de toekomstige canons wordt uitgegaan van een uitgifteduur van 75 jaar. Alsmede dat indien de uitgifteduur van 75 jaar is verstreken bij een omzetting van het recht van erfpacht naar vol eigendom, voor de berekening van de grondwaarde, de daaraan verbonden koopsom en de contante waarde van de nog te betalen canons weer wordt uitgegaan van een periode van 75 jaar.

7.

a.

Vaststellen van de omzettingsmethodiek, waarbij voor het bepalen van de koopsom wordt uitgegaan van de actuele marktwaarde. Deze komt tot stand door een waardebepaling waarbij gebruik wordt gemaakt van de WOZ-gegevens per de laatste prijspeildatum, met een aanpassing voor de marktontwikkeling tot het jaar van omzetting.

b.

De prijspijldatum voor de WOZ-gegevens en het percentage voor de marktontwikkeling toe te voegen aan de lijst van parameters.

8.

Vaststellen van de parameters voor 2008 die van toepassing zijn op het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom van terreinen die door de gemeente Zaanstad voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven.

a.

Voor de WOZ-gegevens wordt uitgegaan van de prijspeildatum 1 januari 2007 met een aanpassing voor de marktontwikkeling van 3,6%

b.

Voor de grondquote voor bestaande bouw uit te gaan van:

Bouwjaar

Grondquote

> 2000

32%

1991 – 2000

32%

1981 – 1990

34%

1971 – 1980

36%

1961 – 1970

38%

1931 – 1960

39%

< 1931

40%

c.

Voor het percentage van de depreciatie uit te gaan van 1% per jaar, te rekenen vanaf de begindatum van de erfpachtovereenkomst tot de datum van de omzetting, waarbij een gedeelte van een jaar op hele jaren naar boven wordt afgerond, dat met een maximum van 40%. Indien sprake is van beëindiging van de erfpacht en het nieuw vestigen van het recht van erfpacht het percentage van de depreciatie vast te stellen op het maximale percentage van 40%.

d.

Het percentage voor het waardevast maken van de koopsom te bepalen op 2,24%.

e.

Voor de contante waarde berekening van de koopsom uit te gaan van 4,5%.

f.

Als de grondwaarde per m², ná de korting van de depreciatie, voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom onder een minimumgrens of boven een maximum grens uitkomt dan wordt dit bedrag niet gehanteerd, maar zal de grondwaarde residiueel worden berekend. Indien de uitkomst wel de maximumgrens overschrijdt, wordt het bedrag van de maximumgrens aangehouden. Indien de uitkomst wel de minimum-grens onderschrijdt, wordt het bedrag van de minimumgrens aangehouden. De minimum- en maximumgrens gelden per eengezinswoning of gemiddeld per appartement bij een complex. De minimumgrens bedraagt € 350,- per m² en de maximumgrens bedraagt € 600,- per m².

g.

De nieuwe parameters voor eht omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom in werking te laten treden op het moment van publicatie van het gemeenteblad.

h.

Dit besluit ter kennisname aan de gemeenteraad aan te bieden