Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Ede houdende regels omtrent het vergunningsstelsel voor onttrekking en splitsing (Beleidsregels behorend bij het vergunningsstelsel voor onttrekking en splitsing)

Geldend van 04-07-2019 t/m heden

Intitulé

Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Ede houdende regels omtrent het vergunningsstelsel voor onttrekking en splitsing (Beleidsregels behorend bij het vergunningsstelsel voor onttrekking en splitsing)

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Ede;

gelezen het voorstel van 7 mei 2019, zaaknummer 109129;

gelet op artikel 39 van de Huisvestingsverordening Ede 2019;

besluit vast te stellen de: Beleidsregels behorend bij het vergunningsstelsel voor onttrekking en splitsing.

Algemeen

Artikel 1. Meldingplichtig gebruik

Indien sprake is van meldingplichtig gebruik als bedoeld in artikel 1.18 van het Bouwbesluit, zal het gemeentebestuur, om het belang van brandveiligheid te benadrukken, pas een onttrekkingsvergunning verlenen nadat deze melding brandveilig gebruik is gedaan. Is de melding ten onrechte niet (eerder of gelijktijdig) gedaan, dan wordt de aanvraag – na ongebruikte mogelijkheid om alsnog een melding te doen – buiten behandeling gelaten.

Artikel 2. Vergunningsvoorwaarden

Aan het verlenen van de vergunning kunnen voorwaarden worden verbonden tot het treffen van bepaalde voorzieningen. Het in gebruik nemen van de onzelfstandige woonruimte is niet toegestaan alvorens de betreffende voorzieningen zijn aangebracht.

Artikel 3. Instandhoudingsverplichting

De voor verkrijging van de onttrekkingsvergunning voorgeschreven voorzieningen moeten in stand worden gehouden.

Weigeringsgronden voor een aanvraag

Artikel 4. Voorwaarden

Op een verzoek om een vergunning voor omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte wordt – behoudens de overige bepalingen in deze beleidsregels - positief beschikt, op voorwaarde dat:

  • a.

    het omzetten betrekking heeft op een woning waarvan aanvrager aantoont dat wordt voldaan aan de voorschriften voor geluidwering tussen (verblijfs)ruimten van de woning waarop het verzoek om onttrekking betrekking heeft, en een verblijfsruimte gelegen in aangrenzende woningen als vereist in artikel 3.16 en 3.17 van het Bouwbesluit 2012, en

  • b.

    de aanvrager woon- en leefregels overlegt die ten minste de aspecten bevatten die in artikel 7 zijn genoemd en die onlosmakelijk onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst met de bewoners van de woning waarop het verzoek om onttrekking betrekking heeft.

Artikel 5. Geluidswerende voorzieningen

Aan de in artikel 4a genoemde voorwaarde wordt geacht te zijn voldaan, indien:

  • a.

    de volgende (bouwtechnische) voorzieningen aanwezig zijn:

    • i.

      voor een woningscheidende wand:

      • *

        een voorzetwand met een dikte van tenminste 100 mm, waarmee tenminste wordt voldaan aan kwaliteitscijfer 3 volgens NEN 1070, zoals beschreven in bijlage 1;

    • ii.

      op een woningscheidende vloer:

      • *

        een droge verend opgelegde dekvloer met een dikte van tenminste 30 mm, waarmee tenminste wordt voldaan aan kwaliteitscijfer 3 volgens NEN 1070;

    • iii.

      een op de voordeur aangebrachte voorziening, bijvoorbeeld een deurdranger, ter voorkoming van geluidsoverlast als gevolg van het dichtslaan van de voordeur;

    • iv.

      indien een trap aanwezig is, een op alle traptreden aangebrachte geluiddempende bekleding;

  • b.

    uit destijds verleende bouwvergunning dan wel de omgevingsvergunning voor bouwen blijkt dat de woning aan de nieuwbouweisen voor geluidswering voldoet (NEN 5070, geluidswering klasse III) en er sindsdien geen verbouwingen hebben plaatsgevonden die afbreuk hebben gedaan aan de geluidwering.

Artikel 6. Afwijken van geluidswerende voorzieningen

Van de onder artikelen 4a en 5 genoemde voorwaarden kan worden afgeweken, indien de locatie van de woning zodanig is dat zonder de genoemde maatregelen geen sprake zal zijn van overlast, bijvoorbeeld bij een vrijstaand gebouwde woning of het ontbreken van geluidgevoelige objecten in de directe omgeving.

Artikel 7. Aanvullende eisen

Aan de vergunning worden de volgende voorwaarden verbonden:

  • 1.

    Een van de bewoners wordt aangewezen als contactpersoon en een eerste aanspreekpunt voor zowel de gemeenten als derden.

  • 2.

    De vergunninghouder maakt de contactpersoon aan de gemeente bekend.

  • 3.

    De taken van de contactpersoon zijn:

    • a.

      Aanspreekpunt zijn voor omwonenden en gemeente;

    • b.

      Informeren van nieuwe bewoners over de leefregels;

    • c.

      Zorgdragen voor naleving van de leefregels.

  • 4.

    Afvoer en opslag van huis en grofvuil vindt zodanig plaats dat geen overlast voor de buurt ontstaat.

  • 5.

    De huurder mag in het gehuurde geen handel drijven of bedrijf uitoefenen of het gehuurde als werkplaats gebruiken. Het is huurder niet toegestaan de tuin, het balkon of het terras te gebruiken voor opslag van zaken, van welke aard dan ook.

  • 6.

    Huurder is verplicht de gemeenschappelijke ruimten en de daarvan al dan niet deel uitmakende vluchtwegen vrij te houden van voorwerpen die de vluchtmogelijkheden beperken of op andere wijze geacht kunnen worden een gevaar op te leveren voor de huurders of bezoekers van de woning of het complex.

  • 7.

    Fietsen, motorvoertuigen of andere vervoersmiddelen mogen alleen worden neergezet op die plaatsen die hiervoor blijkens aanwijzing zijn bestemd. De plaatsing mag geen overlast verzaken of het gebruik van de openbare ruimte belemmeren.

Artikel 8. Weigeringsgronden

In aanvulling op de in artikelen 4 en 5 genoemde voorwaarden kan een onttrekkingsvergunning worden geweigerd, indien:

  • a.

    Specifieke bouwkundige voorzieningen ontbreken die ter bescherming voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat noodzakelijk worden geacht, of,

  • b.

    een aanvaardbaar woon- en leefklimaat binnen het beoogde gebruik niet mogelijk wordt geacht.

Opleggen van aanvullende maatregelen of intrekking van de vergunning

Artikel 9. Wijziging vergunninghouder

In een onttrekkingsvergunning wordt bepaald dat bij wijziging van de houder van de vergunning het gebruik als onzelfstandige woonruimte niet eerder is toegestaan dan dat er aan de gemeente is medegedeeld wie de nieuwe vergunninghouder is en dat het gebruik ongewijzigd wordt voortgezet.

Artikel 10. Intrekkingsgronden

Een verleende vergunning kan worden ingetrokken indien:

  • a.

    De houder van die vergunning niet binnen een jaar nadat die vergunning onherroepelijk is geworden is overgegaan tot onttrekking, samenvoeging of omzetting, onderscheidenlijk tot inschrijving in de openbare registers van de akte van splitsing in appartementsrechten, bedoeld in artikel 109 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of tot het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten;

  • b.

    die vergunning is verleend op grond van door de houder van die vergunning verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren, of

  • c.

    de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 7 niet worden nageleefd.

Artikel 11 Slotbepalingen

  • 1. Dit besluit treedt in werking op de achtste dag na die van bekendmaking.

  • 2. Dit besluit wordt aangehaald als: Beleidsregels behorend bij het vergunningsstelsel voor onttrekking en splitsing

Ondertekening

Vastgesteld in de vergadering van burgemeester en wethouders d.d. 7 mei 2019, zaaknummer 109129

Het college voornoemd,

drs. P.C.M. van Elteren

de secretaris,

mr. L.J. Verhulst

de burgemeester,

Bijlage 1 bij bijlage 2

Praktische maatregelen voor optimalisatie van de geluidwering tussen ruimten tot geluidweringsklasse III à IV / kwaliteitscijfer 3 à 4

Artikel 5 van de beleidsregels betreft een vereenvoudigde en pragmatische methode om de geluidswerende kwaliteit van woningscheidende constructies te verbeteren. Wanneer niet wordt voldaan aan de geluidseisen, zullen geluidswerende maatregelen moeten worden genomen die ertoe leiden dat de geluidswering tussen de woningen voldoet aan de nieuwbouweisen volgens Bouwbesluit 2012 (ofwel: kwaliteitscijfer 3 volgens NEN 1070).

Het type maatregelen dat in dat geval noodzakelijk is, is afhankelijk van onder andere de opbouw en massa van de woningscheidende vloeren- en wanden. Het toepassen van een voorzetwand voor een woningscheidende wand en het toepassen van een verend opgelegde dekvloer op een woningscheidende wand zijn de meest voor de hand liggende oplossingen. Het is aan de aanvrager om in samenhang met de kwaliteit van de aanwezige scheidingsconstructie (bijv. een steenachtige spouwmuur of een steensmuur) aan te tonen met welk type voorzetwand (materialisering/ detaillering en wijze van bevestiging) aan het vereiste kwaliteitscijfer 3 kan worden voldaan. De meest voor de hand liggende bouwtechnische maatregelen zijn in geval van steenachtige woningscheidende vloeren- en wanden:

  • a.

    Een buigslappe voorzetwand, vrijstaand van de woningscheidende wand. Deze voorzetwand dient te zijn voorzien van geluidsabsorberend isolatiemateriaal in de spouw en een dubbele gipsplaat (totale dikte voorzetwand: minimaal 10 cm).

  • b.

    Een verend opgelegde dekvloer op de woningscheidende vloer met een dikte van minimaal 30 mm, voorzien van kantstroken.

Om met deze maatregelen te kunnen voldoen aan kwaliteitscijfer 3 zal de bestaande woningscheidende wand of vloer voldoende massa moeten hebben:

  • 1.

    woningscheidende wand: tenminste 400 kg/m2 (bijv. ‘steens metselwerk’)

  • 2.

    woningscheidende vloer: tenminste 475 kg/m2 (bijv. 150 mm beton + 30 mm afwerkvloer).

Bij lichtere constructies wordt met deze maatregelen niet aan kwaliteitscijfer 3 voldaan. Bij houten vloeren moet in dat geval bijvoorbeeld al snel worden gedacht aan én het toepassen van een verend opgelegde dekvloer én een dubbele gipsplaat als verlaagd plafond die met veerregels op de vloerbalken is bevestigd én toepassing van geluidsabsorberende isolatie tussen de vloerbalken.

Wanneer de woningen uitkomen op het trappenhuis, moet er voorts rekening mee worden gehouden dat de scheidingsconstructie tussen de woning en het trappenhuis (zoals de woningtoegangsdeur) voldoende (geluidswerende) kwaliteit heeft. Voor concrete voorbeeldconstructies wordt verder verwezen naar SBR-Referentiedetails of de NPR 5070: Geluidwering in woongebouwen: voorbeelden van wanden en vloeren in steenachtige draagconstructies’.

Toelichting op de beleidsregels

Algemeen

Doel van een onttrekkingsvergunning is dat de gemeente kan beoordelen of de omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte niet leidt tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. Aspecten die daarbij een rol spelen zijn met name geluidsoverlast naar omwonenden en andere overlast door bijvoorbeeld foutief geplaatste fietsen. Bij een verzoek aan de gemeente om een woning te mogen verkameren moet dan ook informatie worden meegeleverd op basis waarvan de gemeente kan beoordelen in hoeverre hier al dan niet sprake van is. Welke informatie dit betreft is opgenomen in de huisvestingsverordening en is tevens opgenomen in het aanvraagformulier. Deze beleidsregels vormen het kader waarbinnen de gemeente beslist over het al dan niet verlenen van de vergunning.

Op het besluit een vergunning al dan niet te verlenen zijn de regels van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Dit wil onder meer zeggen dat de gemeente het besluit moet motiveren en dat tegen het besluit van de gemeente bezwaar kan worden gemaakt. Dit houdt tevens in dat de gemeente een vergunning mag weigeren of achteraf intrekken indien de aangeleverde informatie onjuist blijkt te zijn (artikel 26 Huisvestingswet 2014).

Artikel 1

Indien een woning in 5 of meer wooneenheden wordt verhuurd, is sprake van zogenoemde kamergewijze verhuur en is op grond van het Bouwbesluit 2012 een melding brandveilig gebruik verplicht. Een melding brandveilig gebruik kan worden gedaan via het Omgevingsloket online (www.omgevingsloket.nl). Voor de eisen waaraan kamergewijze verhuur moet voldoen wordt verwezen naar de Handreiking Studentenhuisvesting en bouwregelgeving3 van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. In gevallen die op grond van het Bouwbesluit 2012 gezien worden als kamergewijze verhuur moet bij een bewijs van de melding brandveilig gebruik worden bijgevoegd bij de aanvraag van een onttrekkingsvergunning. Zonder een dergelijk bewijs wordt de aanvraag buiten behandeling gelaten.

Artikel 2

Een vergunning wordt verleend indien aan de beleidsregels wordt voldaan. Wordt niet voldaan dan kan de vergunning soms worden verleend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning. Het toetsingskader hiervoor zijn de belangen genoemd in artikel 4 e.v. van de verordening. Kunnen deze belangen voldoende worden gewaarborgd met voorwaarden en voorschriften, dan wordt de vergunning alsnog verleend. Biedt dit onvoldoende mogelijkheden om de betrokken belangen te beschermen, dan wordt de vergunning geweigerd. Een kamerverhuurpand kan pas in gebruik worden genomen als aan de voorwaarden en voorschriften is voldaan.

Artikel 3

Voorzieningen, zoals geluidwerende maatregelen, die aanwezig zijn en voorzieningen die moeten worden aangebracht als voorwaarde voor het verkrijgen van de vergunning mogen niet worden verwijderd. Wordt dit toch gedaan dan kan de gemeente de vergunning intrekken. De wettelijke grondslag hiervoor is artikel 26, eerste lid, aanhef en onder c van de Huisvestingswet 2014.

Artikel 4

Artikel 4a stelt eisen aan de geluidwering tussen het beoogde kamerverhuurpand en de buurpanden. Om een omzettingsvergunning naar zelfstandige woonruimte te krijgen zal tussen de woonruimte en aangrenzende woningen moeten worden voldaan aan de nieuwbouweisen van Bouwbesluit 2012 (52 dB (luchtgeluid) en 54 dB (contactgeluid)). Dit geluidsniveau komt overeen met kwaliteitscijfer III volgens NEN 1070.

De aanvrager van de omzettingsvergunning verstrekt gegevens en bescheiden waaruit blijkt dat hieraan wordt voldaan. In een bestaande situatie is een geluidsmeting de meest voor de hand liggende methode om de geluidswering tussen de woningen inzichtelijk te maken. In dat geval dient de rapportage met meetresultaten te worden ingediend bij de aanvraag van de omzettingsvergunning.

Alternatief is dat de aanvrager de geluidswering tussen de woningen onderbouwd door middel van een akoestisch-bouwtechnische rapportage. Hierin wordt de geluidswering aan de hand van de opbouw van de woningscheidende constructies (woningscheidende wanden/ vloeren) met behulp van berekeningen of standaardoplossingen (detailleringen/ onderbouwingen van productleveranciers/ referentiedetails) onderbouwd. Wanneer niet wordt voldaan aan de geluidseisen, zullen (vaag geformuleerd) maatregelen moeten worden genomen om de geluidswering tussen de woningen, tenzij in overleg met bevoegd gezag invulling kan worden gegeven aan artikel 5.

Artikel 4b biedt de mogelijke de onttrekkingsvergunning te weigeren indien geen of onvoldoende woon- en leefregels aan de toekomstige bewoners wordt opgelegd. De aanvrager dient hiertoe bij de aanvraag aan te geven welke regels aan huurders worden opgelegd.

Artikel 5

Artikel 5a betreft een vereenvoudigde en pragmatische methode om de geluidswerende kwaliteit van woningscheidende constructies te verbeteren. Het toepassen van een voorzetwand voor een woningscheidende wand en het toepassen van een verend opgelegde dekvloer op een woningscheidende wand zijn namelijk de meest voor de hand liggende oplossingen. Het is aan de aanvrager om in samenhang met de kwaliteit van de aanwezige scheidingsconstructie (bijv. een steenachtige spouwmuur of een steensmuur) aan te tonen met welk type voorzetwand (materialisering/detaillering en wijze van bevestiging) aan het vereiste kwaliteitscijfer III kan worden voldaan. Het staat de aanvrager vrij om een oplossing te kiezen die afwijkt van de aangegeven voorzieningen, mits hij aantoont dat tenminste dezelfde geluidswering wordt gerealiseerd als is beoogd met de voorschriften: tenminste kwaliteitscijfer 3 volgens NEN 1070. In plaats van de voorgeschreven verend opgelegde dekvloer zou bijvoorbeeld ook kunnen worden gekozen voor een geluidswerende vloerbedekking, mits tenminste dezelfde geluidswerende prestatie wordt gerealiseerd. Zo nodig moet de aanvrager dit middels aanvullende berekeningen en/ of geluidsmetingen aantonen.

Niet in alle gevallen zal het aanbrengen van de voorzieningen genoemd in artikel 5a een geluidsniveau worden bereikt dat voldoet aan de nieuwbouwvoorschriften. Afhankelijk van de bouwwijze van de te verkameren woning zal in de meeste gevallen de geluidwering door de genoemde maatregelen of een aanvaardbaar niveau worden gebracht tegen een acceptabele investering. Daar waar dit niet het geval zal zijn biedt artikel 7 de gemeente de mogelijkheid een vergunningaanvraag alsnog te weigeren.

Tenslotte kan met toepassing van artikel 5b de oorspronkelijke bouwvergunning worden gebruikt bij de onderbouwing van de geluidswering, mits daarin voldoende gegevens zijn opgenomen om de geluidswering te kunnen beoordelen. Het is aan de aanvrager van de omzettingsvergunning om voor deze onderbouwing zorg te dragen.

Artikel 6

Artikel 6 biedt bevoegd gezag de mogelijkheid om af te wijken van de geluidseisen zoals weergegeven in artikel 3 en 4. Doel is namelijk dat ‘verkamering’ niet ten koste gaat van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Als dat doel kan worden beantwoord zonder de eerdergenoemde geluidseisen, dan kan daarvan in individuele gevallen gebruik worden gemaakt. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een vrijstaande woning of als de woning gelegen is een gebied waar in de buurpanden kantoren of dergelijke gevestigd zijn.

Artikel 7

In artikel zijn de overige leefregels opgenomen waaraan de verhuurder zijn huurders moet houden. Deze worden tevens als voorwaarde aan de vergunning verbonden.

Artikel 8

Artikel 8 biedt het bevoegd gezag de mogelijkheid om andere bouwkundige- (artikel 8a) of gebruiksaspecten (artikel 8b) mee te nemen in de afweging of de omzetting niet leidt tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voorbeelden van bouwkundige aspecten die kunnen meewegen in het uiteindelijke oordeel van de gemeente zijn bijvoorbeeld de technische haalbaarheid van geluidwerende aspecten. Bij bijvoorbeeld doorlopende houten vloeren en eerder in appartementen gesplitste woningen is het denkbaar dat de maatregelen genoemd in artikel 5a niet afdoende zullen zijn voor een aanvaardbare geluidwering tussen woningen. De in artikel 5a genoemde voorwaarden zullen dan niet voldoende zijn om de vergunning te verlenen. In het bepalen om in dat soort gevallen wel of niet vergunning wordt verleend kan tevens gekeken worden naar het beoogde gebruik en de effecten daarvan. De gemeente kan bijvoorbeeld een vergunning gemotiveerd weigeren indien sprake zal zijn van overlast door een groot aantal bewoners in relatief kleine verkamerde woningen. Andere voorbeelden zijn het niet kunnen stallen van fietsen op eigen terrein in die gebieden van de stad waar dit in de openbare ruimte tot onaanvaardbare overlast zou kunnen leiden en ander mogelijk overlast gevend gebruik.

Artikel 9

Artikel 9 bepaalt dat de regels ook gelden voor opvolgende pandeigenaren/verhuurders.

Artikel 10

In artikel 10 zijn de intrekkingsgronden voor een vergunning genoemd. Deze zijn limitatief opgenomen in de Huisvestingswet 2014 en daaruit overgenomen.

Artikel 11

Dit artikel behoeft geen nadere toelichting.