Beleidsregel handhaving Wet goed verhuurderschap (Wgv)

1. Geen ongerechtvaardigd onderscheid maken (discriminatie)

Het is verboden om onderscheid te maken op grond van ras, geloofsovertuiging, politieke overtuiging, geslacht, nationaliteit, seksuele gerichtheid, burgerlijke staat, handicap of chronische ziekte. De Wgv richt zich o.a. op het door de verhuurder of verhuurbemiddelaars gehanteerde proces dat zorgt voor het voorkomen van discriminatie.

Wgv gaat om:

• een heldere en transparante selectieprocedure hanteren;

• objectieve selectiecriteria gebruiken en communiceren bij het openbaar aanbieden van de woon- of verblijfsruimte; en

• de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat-huurders motiveren.

• over een (schriftelijk vastgelegde) werkwijze beschikken die gericht is op voorkoming van woondiscriminatie (en hier uitvoering aan geven);

• de werkwijze en maatregelen wanneer nodig actualiseren;

• ervoor te zorgen dat eenieder kennis kan nemen van de geldende werkwijze.

2. Niet intimideren

De verhuurder dient zich te onthouden van iedere vorm van intimidatie: "iemand die door lichamelijk of psychisch geweld, bedreiging met geweld of een feitelijkheid wordt gedwongen om iets te doen, niet te doen of te dulden".

Vanuit de Wgv betekent dit dat verhuurders, verhuurbemiddelaars en beheerders:

• op een juiste wijze en met respect voor de huurder omgaan met klachten;

• geen vormen van fysieke of seksuele bedreiging of intimidatie hanteren;

• geen voorzieningen saboteren waar de huurder recht op heeft;

• niet overgaan tot het chanteren van de huurder (o.a. dreigen met het niet verlengen van een tijdelijk huurcontract of het opzeggen van de bestaande huurovereenkomst).

3. Maximering waarborgsom op tweemaal de huurprijs

Een verhuurder mag geen waarborgsom rekenen die hoger is dan hetgeen daarover in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald.

Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek heeft een nieuw artikel gekregen (artikel 261b, tweede lid van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek), waarin de hoogte van de waarborgsom wordt gemaximeerd op tweemaal de kale aanvangshuurprijs.

4. Schriftelijke huurovereenkomst

• De verhuurder of de verhuurbemiddelaar is verplicht de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen.

• Bij de verhuur aan arbeidsmigranten dient de huurovereenkomst separaat van de overeenkomst tot het verrichten van arbeid te worden vastgelegd: hiermee ontstaat een scheiding van het huur- en arbeidscontract, en daarmee «baan en bed», en afhankelijkheid.

• de huuroverkomst wordt verstrekt in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft

→ Dit geldt voor nieuwe overeenkomsten na 1 juli 2023.

Om te beoordelen of sprake is van een huurovereenkomst, dient gekeken te worden of is voldaan aan de definitie van een huurovereenkomst in de wet. Deze definitie staat vermeld in artikel 201 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Op grond van dit artikel is huur de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Van belang zijn dus in beginsel twee essentialia waaraan voldaan moet zijn om te spreken van een huurovereenkomst:

• het verschaffen van gebruik van een zaak door de verhuurder, en

• het verrichten van een tegenprestatie door de huurder.

5. Schriftelijk informatie aan de huurder verstrekken

De verhuurder of de verhuurbemiddelaar heeft de plicht om schriftelijk informatie aan de huurder te verstrekken.

→ In het geval van reguliere verhuur geldt dit voor nieuwe overeenkomsten na 1 juli 2023. Voor overeenkomsten afgesloten voor de inwerkingtreding van de wet, verstrekt de verhuurder deze informatie uiterlijk per 1 juli 2024.

De verhuurder dient de huurder te informeren over:

• de rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde. Deze volgen uit de Regeling goed verhuurderschap;

• contactgegevens van een contactpunt waar de huurder vragen over de woning kan stellen;

• als een waarborgsom in rekening wordt gebracht: de hoogte van de waarborgsom, de termijnen waarbinnen de huurder de waarborgsom moet terugbetalen, en de manier waarop de huurder de waarborgsom moet terugbetalen;

• als de verhuurder servicekosten bij de huurder in rekening brengt: de hoogte van de servicekosten en een jaarlijkse volledige kostenspecificatie aan de huurder.

• de huurder moet worden geïnformeerd over de contactgegevens van het gemeentelijk meldpunt.

6. Servicekosten in rekening brengen conform Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek

Gemeenten kunnen handhaven op de wijze waarop de servicekosten daadwerkelijk in rekening worden gebracht. Dit moet plaatsvinden overeenkomstig de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek: de verhuurder brengt geen andere servicekosten in rekening dan opgenomen in de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

In de wet is omschreven welke kosten onderdeel zijn van de kale huurprijs en welke kosten als servicekosten in rekening mogen worden gebracht. Daarnaast zijn er ook voorzieningen – en daarmee kosten – die hier buiten vallen.

Kale huurprijs

• Het bedrag dat de huurder maandelijks betaalt voor het huren van de woning, samen met de kosten voor voorzieningen die onlosmakelijk verbonden zijn met de gehuurde woning (de onroerende aanhorigheden).

• Sommige woonconcepten kennen gemeenschappelijke ruimten, zoals een studie- of hobbyruimte, waar huurders exclusief toegang toe hebben, deze zitten in de kale huur. Denk ook aan de collectieve cv-installatie, het trappenhuis, gemeenschappelijke tuin.

Servicekosten

• Servicekosten zijn kosten voor geleverde zaken en diensten die bovenop de kale huur komen en die te maken hebben met de woonruimte. De huurder betaalt hier maandelijks een bedrag voor. De verhuurder geeft elk jaar, voor 1 juli, inzage in de in rekening gebrachte servicekosten en opbouw hiervan.

• Het gaat om werkelijk gemaakte en redelijke kosten. De verhuurder mag geen winst maken. Voorbeelden zijn: werkzaamheden van de huismeester/ schoonmaak en kleine herstellingen/ gebruik van meubels/ gas, water en licht zonder eigen meter.

Overige kosten

• Betaalt de verhuurder de gemeentebelastingen (het gebruikersdeel van de rioolheffing en de afvalstoffenheffing), dan stuurt hij hiervoor een aparte rekening aan de huurder. Deze kosten mogen niet via de kale huur of de servicekosten doorberekend worden.

• Voor aanvullende zaken en diensten (o.a. fitness, zorg, maaltijdservice) kunnen huurder en verhuurder een apart contract afsluiten.

7. Verhuurbemiddelaars brengen geen dubbele bemiddelingskosten in rekening

Voor verhuurbemiddelaars geldt dat zij geen dubbele bemiddelingskosten in rekening mogen brengen. Dit is bepaald in artikel 417, vierde lid van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Er geldt een verbod op het dienen van twee heren bij koop of huur van onroerende zaken.

Deze bepaling verbiedt het in rekening brengen van bemiddelingskosten (ook wel loon) bij de huurder als de lasthebber/tussenpersoon (de bemiddelaar/ makelaar) in opdracht van beide partijen bemiddelt inzake de (ver)huur van (een gedeelte van) een onroerende zaak en één van de partijen een particulier is. In dat geval heeft de lasthebber/tussenpersoon geen recht op loon van de huurder. De wet biedt geen volledige duidelijkheid over wat wel en niet onder het begrip 'loon' valt. Over het algemeen wordt ervan uitgegaan dat alle kosten die bij de bemiddeling zijn gemaakt in het proces van het zoeken naar een huurwoning en het sluiten van een huurovereenkomst loon zijn.

1) Discriminatie

☒

☒

☑

Gericht op het voorkomen van misstanden bij verhuur: bestuurlijke boete.

2) Intimidatie

☒

☒

☑

Gericht op het voorkomen van misstanden bij verhuur: bestuurlijke boete.

3) Een te hoge waarborgsom (max. is twee keer de huurprijs)

☒

☒

☑

Gericht tegen onrechtmatig financieel gewin: bestuurlijke boete.

4) Het niet schriftelijk vastleggen v/d huurovereenkomst

☑

☑

☑

Gericht op het voldoen aan administratieve eisen: waarschuwing (redelijke termijn van in de regel 14 dagen voor herstel), bij geen herstel volgt een last onder dwangsom.

4A) Bij verhuur verblijfsruimte aan arbeidsmigranten: huurovereenkomst is afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst vastgelegd

☒

☒

☑

Gericht op het voorkomen van misstanden bij verhuur: bestuurlijke boete.

5) Het niet schriftelijk verstrekken van informatie of bij verhuur aan arbeidsmigranten deze niet verstrekken in een taal die de arbeidsmigrant begrijpt

☑

☑

☑

Gericht op het voldoen aan administratieve eisen: waarschuwing (redelijke termijn van in de regel 14 dagen voor herstel), bij geen herstel volgt een last onder dwangsom.

6) Foutieve servicekosten

☑

☒

☑

Gericht tegen onrechtmatig financieel gewin: waarschuwing(redelijke termijn van in de regel 14 dagen voor herstel), bij geen herstel volgt een bestuurlijke boete.

7) Dubbele bemiddelingskosten

☑

☒

☑

Gericht tegen onrechtmatig financieel gewin: waarschuwing (redelijke termijn van in de regel 14 dagen voor herstel), bij geen herstel volgt een bestuurlijke boete.

Overtreding

Artikel Wgv

Bij 1e overtreding

Bij 2e overtreding

Vanaf de 3e overtreding

4) Het niet schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst

Artikel 2, lid 2, onder d

waarschuwing (termijn van 14 dagen voor herstel), geen herstel?: last onder dwangsom, te verbeuren dwangsom € 1.000,-

te verbeuren dwangsom € 1.000,-.

te verbeuren dwangsom € 1.000,-

5) Het niet schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder of bij verhuur aan arbeidsmigranten deze niet verstrekken in een taal die de arbeidsmigrant begrijpt

Artikel 2, lid 2, onder e

&

Artikel 2, lid 3, onder b

waarschuwing (termijn van 14 dagen voor herstel), geen herstel?: last onder dwangsom, te verbeuren dwangsom € 750,-

te verbeuren dwangsom € 750,-.

te verbeuren dwangsom € 750,-

Overtreding

Artikel Wgv

Bij 1e overtreding

Bij 2e overtreding

Vanaf de 3e overtreding

1) Discriminatie

Artikel 2, lid 2, onder a

€ 3.000,-

€ 4.500,-

€ 6.000,- Lineair oplopen boetebedrag: + € 1.500 per extra overtreding

2) Intimidatie

Artikel 2, lid 2, onder b

€ 4.000,-

€ 6.000,-

€ 8.000,- Lineair oplopen boetebedrag: + € 2.000 per extra overtreding

3) Een te hoge waarborgsom (max. is twee keer de huurprijs)

Artikel 2, lid 2, onder c

Waarschuwing

€ 1.200,-

€ 1.800,- Lineair oplopen boetebedrag: + € 600 per extra overtreding

4) Het niet schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst

Artikel 2, lid 2, onder d

X

€ 1.000,-

€ 1.500,-

Lineair oplopen boetebedrag: + € 500 per extra overtreding

4A) Bij verhuur verblijfsruimte aan arbeidsmigranten: huurovereenkomst is afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst vastgelegd

Artikel 2, lid 3, onder a

€ 1.000,-

€ 1.500,-

€ 2.000,- Lineair oplopen boetebedrag: + € 500 per extra overtreding

5) Het niet schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder of bij verhuur aan arbeidsmigranten deze niet verstrekken in een taal die de arbeidsmigrant begrijpt

Artikel 2, lid 2, onder e

&

Artikel 2, lid 3, onder b

X

€ 750,-

€ 1.500,-

Lineair oplopen boetebedrag: + € 750 per extra overtreding

6) Foutieve servicekosten

Artikel 2, lid 2, onder f

Waarschuwing

€ 1.000,-

€ 1.500,- Lineair oplopen boetebedrag: + € 500 per extra overtreding

7) Dubbele bemiddelingskosten

Artikel 2, lid 4

Waarschuwing

€ 1.000,-

€ 1.500,- Lineair oplopen boetebedrag: + € 500 per extra overtreding