Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Gouda houdende regels omtrent middenhuurwoningen (Verordening middenhuurwoningen Gouda)

Bijlage bij de verordening middenhuur

De minimale oppervlakte die op basis van artikel 4 geldt voor een bouwplan met middenhuurwoningen is afhankelijk van het gebied waarin het plan is gelegen.

De indeling in gebieden is aangegeven in de volgende figuur.

Toelichting

Aanleiding en doel

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dit kan voor de categorieën sociale huur, middenhuur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap.

Deze Verordening middenhuurwoningen geldt uitsluitend voor middenhuurwoningen. Voor de sociale huurwoning, de sociale koop en particulier opdrachtgeverschap is geen aanvullende regeling nodig.

De Verordening middenhuurwoningen vormt de wettelijke basis voor het doorvoeren van het gemeentelijk beleid ten aanzien van middenhuurwoningen in bestemmingsplannen.

Deze verordening geldt alleen voor nieuw te bouwen woningen die worden gebouwd op grond van bestemmingsplannen waarin op basis van het Besluit ruimtelijke ordening een minimum percentage middenhuurwoningen is bepaald.

De verordening dient regels te bevatten over de maximale aanvangshuurprijs en de minimale instandhoudingstermijn als middenhuurwoning (artikel 1.1.1, eerste lid, onder j, van het Besluit ruimtelijke ordening). Dit is de periode waarin de woningen beschikbaar moeten blijven voor de doelgroep.

De verordening regelt tevens voor welke doelgroep de te bouwen middenhuurwoningen bedoeld zijn. De doelgroep wordt bepaald aan de hand van een inkomensgrens. Tenslotte regelt de verordening een minimale oppervlakte van de woningen

Met de vaststelling van deze verordening ontstaat een wettelijke basis om, indien nodig, uitvoering van het gemeentelijk woonbeleid in nieuwe bestemmingsplannen af te dwingen. Als bijvoorbeeld huurwoningen worden verkocht of tegen een te hoge prijs worden verhuurd binnen de instandhoudingstermijn, dan kan het college (artikel 125 Gemeentewet) hiertegen bestuursrechtelijk handhavend optreden door het opleggen van een last onder dwangsom.

Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1 Definities

De definitie van het begrip ‘huishouden’ is identiek aan de omschrijving in de huisvestingsverordening 2019.

Omwille van de leesbaarheid van deze verordening wordt het begrip ‘middenhuurwoning’ gehanteerd voor het begrip ‘geliberaliseerde woning voor middenhuur’, zoals toegepast in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Artikel 2 Aanvangshuurprijzen

De minimale huurprijs voor een middenhuurwoning is volgens artikel 1.1.1, eerste lid, onder j, Bro gelijk aan de huurtoeslaggrens, zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. Die grens bedraagt € 737,14 (prijspeil 2020).

De bovengrens voor een middenhuurwoning is bepaald op € 950 (prijspeil 2020). Deze bovengrens is overeenkomstig de grens die wordt genoemd in de Regionale Agenda Wonen Midden-Holland 2019. Voor kleinere woningen geldt een lagere maximale aanvangshuurprijs.

Zowel de minimale als de maximale huurprijsgrenzen worden op 1 januari geïndexeerd. De minimale huurgrens wordt geïndexeerd met een verhoging zoals bepaald in artikel 12, lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte. Deze indexering ligt vast in landelijke wetgeving en vindt regelmatig, maar niet altijd jaarlijks, plaats door de rijksoverheid. De indexering van de bovengrens is een gemeentelijke beleidskeuze. Gekozen is voor een koppeling aan de consumentenprijsindex (alle huishoudens) van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

In de verordening is geregeld dat de jaarlijkse verhoging van de huurprijs niet mag leiden tot overschrijding van de bandbreedte die voor de aanvangshuurprijs is aangegeven. De huurverhogingen die de verhuurder doorvoert, mogen er dus niet toe leiden dat de huurprijs tijdens de instandhoudingstermijn hoger wordt dan de maximale aanvangshuurprijs die in enig jaar geldt. Deze verordening regelt daarentegen niet de hoogte van de jaarlijks huurverhoging die de verhuurder aan de huurders oplegt. Deze kan wel worden overeengekomen in de anterieure overeenkomst.

Artikel 3 Doelgroep

Dit artikel omschrijft de doelgroep voor een nieuw te bouwen middenhuurwoning. De afbakening van de doelgroep vindt plaats door middel van een minimale en een maximale inkomensgrens van een huishouden. De minimumgrens sluit aan bij de sociale huur (de DAEB-norm); de maximumgrens bedraagt 1,8 keer de DAEB-norm. In 2020 is dit bedrag € 70.299 per jaar (1,8 x € 39.055). Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd conform artikel 48, eerste lid, van de Woningwet.

Artikel 4 Oppervlakte

De huurprijs van een middenhuurwoning is hoger dan die van een sociale huurwoning. Daarom moet de woning meer kwaliteit bieden dan een sociale huurwoning. Om een zekere prijs/kwaliteitsprestatie te bewaken is in de verordening een minimale woonoppervlakte opgenomen van 35 tot 80 m2 gebruiksoppervlakte, afhankelijk van het gebied waar de nieuwe woningen worden gebouwd. De indeling naar gebieden is opgenomen in de bijlage.

Artikel 5 Instandhoudingstermijn

De verhuurder moet de middenhuurwoning gedurende de instandhoudingstermijn beschikbaar houden voor de doelgroep. De instandhoudingstermijn is bepaald op 15 jaar.

Als woningen binnen de termijn van 15 jaar worden onttrokken aan de middenhuursector, wordt in strijd gehandeld met deze verordening. Als een middenhuurwoning bijvoorbeeld voor een te hoge huurprijs wordt verhuurd gedurende die instandhoudingsperiode, kan de gemeente handhavend optreden. Bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom.

Zodra bekend is waar woningen zoals bedoeld in deze verordening worden gerealiseerd, registreert de gemeente de in deze verordening opgenomen beperking op grond van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen.

Artikel 6 Hardheidsclausule

Burgemeester en wethouders kunnen in gevallen waarin deze artikelen van de verordening niet of niet in redelijkheid voorzien, een bijzondere voorziening treffen waarbij de bijzondere omstandigheden van een geval worden afgewogen.

Artikel 7 Citeertitel

Dit artikel spreekt voor zich.

Artikel 8 Inwerkingtreding

Dit artikel spreekt voor zich.