Beleidsregels van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zandvoort houdende Beleidsregel ‘Toetsingscriteria strandbungalows’

STAP 1: ECONOMISCHE CRITERIA

1. Bedrijfsplan/ondernemingsplan

Toelichting: het bedrijfsplan/ondernemingsplan dient in ieder geval betrekking te hebben op;

• •

  de exploitatie met globale begroting;

• •

  eventuele samenwerking met andere partijen (bijv. catering en schoonmaak)

• •

  marketing

2. Green key certificaat (minimaal brons)

Toelichting: Green Key is het keurmerk voor duurzame toeristische en zakelijke accommodaties. Bedrijven met een Green Key keurmerk doen er alles aan om het milieu te sparen, zonder dat hun gasten inleveren op comfort en kwaliteit. Het certificaat kent in Nederland drie niveaus; brons, zilver en goud. Een initiatiefnemer dient minimaal aantoonbaar uitzicht te hebben op een certificaat van het niveau brons.

STAP 2: RUIMTELIJKE CRITERIA

Indien een verzoek voor het plaatsen/realiseren van (seizoensgebonden) strandbungalows niet past in het op dat moment van kracht zijnde bestemmingsplan, kan het bevoegd gezag afwijken van het bestemmingsplan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden.

• •

  De strandbungalows zijn seizoensgebonden en zijn uitsluitend bedoeld voor verhuur aan toeristen

Toelichting: strandbungalows mogen niet gebruikt worden voor detailhandel, kamerverhuur, opslag of anderszins. Met seizoensgebonden wordt bedoeld het tijdvak tussen 1 februari en 1 november.

• •

  Als parkeernorm geldt één parkeerplaats per strandbungalow

Toelichting: deze parkeerplaatsen kunnen niet op eigen terrein (lees: het strand) worden gerealiseerd. Hiervoor dient voldaan te worden aan paragraaf 4.3.1 van de Parkeernormennota zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 9 oktober 2012.

• •

  De strandbungalows dienen binnen de oppervlakten die in het vigerende bestemmingsplan “Strand en Duin” zijn opgenomen te passen, waarbij geen nieuwe grond wordt uitgegeven

Toelichting: op basis van het vigerende bestemmingsplan “Strand en Duin” geldt een maximale oppervlakte van 700m². Een overschrijding van hiervoor genoemde oppervlakte is niet toegestaan. Voorts wordt geen nieuw grond uitgegeven, zodat de strandbungalows moeten worden geplaatst/gerealiseerd binnen het gehuurde perceel.

• •

  De goot- en nokhoogte bedragen niet meer dan 3 meter respectievelijk 4,5 meter, gemeten vanaf de begane grondvloer, waarbij deze gelegen is op ten hoogste 5,5 meter + NAP

Toelichting: de strandbungalows dienen in bouwkundig opzicht ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw (lees: het strandpaviljoen) en moet onder boulevardniveau blijven. 

• •

  De (horizontale) diepte bedraagt maximaal 12 meter (inclusief veranda / balkon) 

• •

  Het gebruik zoals aangegeven in het vigerende bestemmingsplan “Strand en Duin” blijft de hoofdactiviteit op het betreffende perceel

Toelichting: op basis van het bestemmingsplan “Strand en Duin” geldt als hoofdactiviteit ‘seizoensgebonden strandpaviljoen’. Bijvoorbeeld bij sloop van de huidige bebouwing mag het perceel niet volledig met strandbungalows worden bebouwd. De hoofdactiviteit ‘strandpaviljoen’ wordt gekoppeld aan de volgende cumulatieve voorwaarden;

• 1.

  qua ruimtelijke uitstraling c.q. uiterlijke verschijningsvorm dient de nadruk te liggen op het strandpaviljoen; en

• 2.

  de gezamenlijke oppervlakte van de strandbungalows op het desbetreffende perceel mag niet meer bedragen dan de oppervlakte van het strandpaviljoen.

• •

  De strandbungalows zijn vrijstaand en zelfstandig functionerend

Toelichting: een strandbungalow dient in ieder geval te beschikken over een douche en toilet. Een kookmogelijkheid is toegestaan, maar is niet verplicht. Aaneengeschakelde strandbungalows zijn niet toegestaan.

• •

  Een strandbungalow biedt ruimte voor maximaal 6 personen

Toelichting: het is (dus ook) toegestaan om een strandbungalow te plaatsen/realiseren dat bijvoorbeeld ruimte biedt voor 2 of 4 personen.

• •

  De strandbungalows hebben een luxe uitstraling en moeten passen binnen het karakter van de directe omgeving en stijl van de bebouwing van het op hetzelfde perceel bevindend strandpaviljoen

Toelichting: met een luxe uitstraling wordt bedoeld dat de strandbungalows kwalitatief hoogwaardig en anders moeten zijn dan de bestaande strandhuisjes (ter hoogte van boulevard noord).

• •

  De strandbungalows moeten voldoen aan de Welstandsnota Strand, vastgesteld door de gemeenteraad op 27 november 2008 

Toelichting: de uiterlijke verschijningsvorm van de strandbungalows moet aansluiten bij de welstandsnota voor bebouwing op het strand. Een verzoek voor strandbungalows wordt voorgelegd aan de Welstandscommissie. Indien de Welstandsnota tussentijds is gewijzigd, dan moet aan deze gewijzigde Welstandnota worden voldaan.

• •

  Per verzoek voor strandbungalows dient een ruimtelijke onderbouwing door de initiatiefnemer te worden aangeleverd. De ruimtelijke onderbouwing dient in ieder geval betrekking te hebben op archeologie, bodem, ecologie (onderzoek effecten op flora en fauna en Natura-2000), luchtkwaliteit, geluid, overlast, externe veiligheid en brandveiligheid

Toelichting: elk verzoek voor strandbungalows dient te voldoen aan een goede ruimtelijke ordening, alvorens door het bevoegd gezag medewerking wordt verleend. Hiermee is ook gewaarborgd dat wordt voldaan aan de bepalingen als bedoeld in de Natuurbeschermingswet 1998 en Flora- en faunawet.

• •

  Per verzoek voor strandbungalows dient een ondernemingsplan door de initiatiefnemer te worden aangeleverd. Het ondernemingsplan dient in ieder geval betrekking te hebben op de bereikbaarheid op de aankomst- en vertrekdagen, de opslag van strandbungalows buiten het seizoen en afvalverwerking

Toelichting: er dient sprake te zijn van zo min mogelijk gemotoriseerd vervoer op aankomst- en vertrekdagen. Het is (dus) niet toegestaan om regelmatig over het strand heen en weer te rijden voor het halen en brengen van gasten. Bij afvalverwerking dient rekening te worden gehouden dat geen extra objecten zichtbaar aanwezig mogen zijn. In het ondernemingsplan wordt tevens aangegeven op welke wijze eventuele knelpunten worden opgelost.

• •

  De strandbungalows dienen door de (strand)pachter van het betreffende stuk strand/perceel geëxploiteerd te worden

Toelichting: in de huidige situatie op het strand is onderverhuur niet toegestaan. Dit geldt (dus) ook voor de exploitatie van strandbungalows.

• •

  De initiatiefnemer dient met de gemeente een planschadeovereenkomst te sluiten 

Toelichting: eventuele planschade dient voor rekening van initiatiefnemer te zijn. Als onderdeel van de planschadeovereenkomst moet een initiatiefnemer een planschaderisicoanalyse laten verrichten.

Aanvullende voorwaarden - privaatrechtelijk

De exploitatie van strandbungalows ter hoogte van een strandpaviljoen is niet geregeld in de huidige huurovereenkomsten. De initiatiefnemer zal een nieuwe (herziene) huurovereenkomst moeten afsluiten met de gemeente Zandvoort.

Aanvullende voorwaarden - Algemene plaatselijke verordening

De bepalingen omtrent strandpaviljoens als bedoeld in de Algemene plaatselijke verordening (hierna: APV) van Zandvoort zijn van toepassing op de exploitatie van strandbungalows. Zo dient rekening te worden gehouden met de voorgeschreven sluitingstijden als bedoeld in artikel 2:29, derde lid, van de APV. Vuur voor koken, bakken en braden (lees: barbecue) is bijvoorbeeld toegestaan, voor zover dat geen gevaar, overlast of hinder voor de omgeving oplevert en geen afvalstoffen worden verbrand (zie artikel 5:34 van de APV).

Aanvullende voorwaarden - zoneringskaart

Onder vigeur van het amendement ‘strandbungalows’ aangenomen door de gemeenteraad op 24 september 2013 was het mogelijk om op elk stranddeel strandbungalows te realiseren. Teneinde de goede ruimtelijke ordening en de ruimtelijke uitstraling van het strand en de directe omgeving te waarborgen is een zonering aangebracht in de locatiemogelijkheden om strandbungalows te realiseren. Ter hoogte van de zones ‘Midden boulevard’ en ‘Zuid boulevard’ zijn geen strandbungalows toegestaan vanwege de situering en afstand van de aanwezige strandpaviljoens ten opzichte van de aangrenzende bebouwing met de woonfunctie. Met name de geringe afstand (minder dan 50 meter) tussen de strandpaviljoens en de aangrenzende bebouwing ter hoogte van hiervoor genoemde zones zou leiden tot een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (o.a. geluidsoverlast). Ten aanzien van het naaktstrand en strandpaviljoen Havanna aan Zee is goedkeuring onthouden door de gemeenteraad. Binnen deze zones zijn vooralsnog (eveneens) geen strandbungalows toegestaan.

Strandbungalows zijn alleen toegestaan op de daartoe aangewezen locaties als bedoeld in de zoneringskaart ‘strandbungalows’, welke integraal onderdeel uitmaakt van deze beleidsregel (zie bijlage 1).