BELEIDSREGEL KAMERVERHUUR HELMOND 2016

Geldend van 01-01-2016 t/m heden

Intitulé

BELEIDSREGEL KAMERVERHUUR HELMOND 2016

Het college van burgemeester en wethouders van Helmond,

gelet op artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht juncto artikel 2.12, eerste lid, onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

besluit:

I. Vast te stellen de Beleidsregel kamerverhuur Helmond 2016.

II. Intrekken de Beleidsregel kamerverhuur Helmond 2014.

1. Inleiding

In de gemeente Helmond komen er geregeld aanvragen binnen voor het in gebruik nemen van een pand ten behoeve van kamerverhuur. Kamerverhuur gaat in het algemeen goed samen met andere bewoningsvormen, maar soms is er overlast in de vorm van geluidhinder, overbewoning, parkeerhinder en de staat van het onderhoudsniveau van het kamerverhuurpand of de tuin. Kamerverhuur zorgt voor een wijziging van de samenstelling van de bestaande woonruimtevoorraad en kan een negatieve invloed hebben op de leefbaarheid en de sociale cohesie in de betreffende omgeving. Kamerverhuur gaat gepaard met een hogere mutatiesnelheid dan het geval is bij bewoning van een zelfstandige woonruimte. De sociale banden en betrokkenheid met de omgeving en elkaar zijn doorgaans minder sterk.

Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, is een omgevingsvergunning vereist voor het afwijken van het ter plaatse geldende bestemmingsplan indien kamerverhuur op de beoogde locatie niet rechtstreeks is toegestaan op grond van het vigerende bestemmingsplan. Kamerverhuur is nagenoeg altijd in strijd met het bestemmingsplan, ook binnen een woonbestemming.

Bij de beoordeling van een aanvraag omgevingsvergunning voor het planologisch afwijken van het bestemmingsplan ten behoeve van kamerverhuur, wordt een brede afweging gemaakt van de betrokken ruimtelijk relevante belangen.

Deze beleidsregel ziet uitsluitend op de belangenafweging van het effect op de leefbaarheid en heeft alleen betrekking op locaties die reeds bestemd zijn voor ‘wonen’. Wooninitiatieven die, gelet op hun aard, tot een andere bestemming dan ‘wonen’ moeten worden gerekend worden niet aan deze beleidsregel getoetst. Een voorbeeld hiervan betreft wonen gecombineerd met zodanige zorg dat dit gebruik binnen de bestemming maatschappelijk valt.

2.Beoordelingskader

Kamerverhuur wordt binnen de bestemming “Wonen” in beginsel in de hele stad toegestaan, onder voorwaarden dat er voldoende spreiding is van kamerverhuurpanden (par. 2.2), er wordt voorzien in voldoende uitbreiding voor de benodigde parkeerplaatsen (par. 2.3) en geen sprake is van overbewoning (par. 2.4).

2.1 Begrippen

Huishouden: een alleenstaande, dan wel twee of meer personen waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling. Kamerverhuur: het verschaffen van onzelfstandige woonruimte. Onderlinge verbondenheid: in vast verband levende relatiepartners en personen met een bloedverwantschap tot en met de tweede graad. Onzelfstandige woonruimte: een woonruimte die geen eigen toegang heeft en die niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.

Wezenlijke voorzieningen: een keuken, toilet en badkamer.

2.2 Spreiding kamerverhuurpanden

Een concentratie aan kamerverhuurpanden heeft effect op de leefbaarheid. Uit ervaring is gebleken dat een concentratie leidt tot onwenselijke situaties, waaronder leefbaarheidsproblemen en gebrek aan zekerheid bij burgers omtrent hun leefomgeving.

Het college hanteert een spreidingsbeleid voor kamerverhuurpanden met als doel een evenwichtige verdeling van de woonruimtevoorraad en het voorkomen van een concentratie van kamerverhuurpanden. Door een spreiding voor kamerverhuurpanden te waarborgen worden de lasten die gepaard gaan met kamerverhuur verdeeld over de hele stad. Het spreidingsbeleid houdt in dat een ontoelaatbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het gebouw waarop de aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft in elk geval aanwezig wordt geacht indien:

  • a)

    meer dan 10% van de tot bewoning bestemde gebouwen in de betreffende straat met dezelfde postcode worden gebruikt voor kamerverhuur;

  • b)

    indien binnen een straal van 100 meter, getrokken vanaf de hoofdingang van het pand waarvoor de vergunning is aangevraagd, al een gebouw geheel of gedeeltelijk wordt gebruikt voor kamerverhuur.

De vergunning wordt geweigerd indien niet wordt voldaan aan dit spreidingsbeleid. Door dit spreidingsbeleid wordt enerzijds ruimte geboden voor het exploiteren van kamerverhuur in Helmond, maar wordt anderzijds de invloedsfeer van kamerverhuurpanden op de omgeving zoveel mogelijk afgevlakt.

2.2.1 Uitzondering op toetsing aan spreidingsbeleid

Er zijn vormen van bewoning die dusdanig klein van omvang zijn of die qua uitstraling nagenoeg gelijk te stellen zijn aan de traditionele (gezins-)samenlevingsvormen, dat het ruimtelijk aanvaardbaar is deze bewoningsvormen uit te zonderen van toetsing aan bovengenoemd spreidingsbeleid. Voor reguliere kamerverhuur (hieronder niet begrepen de begeleid wonensituaties) wordt de grens gesteld op maximaal één huishouden en één persoon en voor bijzondere woonvormen (begeleid wonen) wordt dit maximaal gesteld op twee éénpersoonshuishoudens.

Momenteel doet zich het landelijke probleem van urgente huisvesting van asielzoekers voor. Asielzoekers met een verblijfsvergunning (statushouders) gaan deel uitmaken van de Nederlandse maatschappij. Het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) wijst deze vergunninghouders toe aan gemeenten. Gemeenten moeten hen passende woonruimte aanbieden. De Rijksoverheid bepaalt elk half jaar het aantal vergunninghouders dat gemeenten moeten huisvesten. Grotere gemeenten moeten meer asielzoekers huisvesten dan kleinere gemeenten

(https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/asielbeleid/inhoud/huisvesting-asielzoekers-met-verblijfsvergunning ). Vanwege dit acute en gemeente overschrijdende belang wordt voor deze groep toetsing aan het spreidingsbeleid achterwege gelaten.

2.3 Parkeren

Het in gebruik hebben van een pand voor kamerverhuur kan gevolgen hebben voor de parkeerbalans in de omgeving. Er mag geen onevenredige grote negatieve invloed op de parkeerbalans in de omgeving ontstaan. Daarom wordt bij iedere aanvraag bekeken of er voldoende parkeerruimte aanwezig is op eigen terrein. In de “Beleidsregel parkeernormen Helmond 2007” is voor de functie kamergewijze verhuur een parkeernorm opgenomen. Indien er niet voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn, wordt bij de toetsing van de aanvraag beoordeelt of het vereiste aantal parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd kan worden. Dit wordt door de aanvrager aangetoond door het aanleveren van een (bouwkundige) tekening op schaal 1:100 waarop de parkeervakken staan aangegeven met een aanduiding van lengte, breedte en indien van toepassing de hoogte, welke voldoen aan de daarvoor vastgestelde maten. Indien het gaat om een gehuurd terrein, levert de aanvrager eveneens een huurovereenkomst voor de duur van minimaal een jaar aan. Is het realiseren van het vereiste aantal parkeerplaatsen niet mogelijk op eigen terrein dan zal voortaan eerst onderzocht worden of deze binnen een redelijke afstand van het bewuste pand in de openbare ruimte te realiseren zijn. Is dit het geval, dan zullen de kosten van die extra parkeerplaatsen geheel worden gedragen door de aanvrager.  

2.4 Overbewoning

Overbewoning leidt doorgaans tot leefbaarheidsproblemen in een straat of wijk. De uitstraling van een pand, de parkeerdruk in de omgeving en de geluidsintensiteit vanuit een pand zijn onder meer afhankelijk van het aantal personen dat in een pand woont. Bij de vergunningsaanvraag wordt beoordeeld of het aantal personen waarvoor een omgevingsvergunning wordt aangevraagd geoorloofd is, gelet op de opgenomen maatvoering van de ruimten in het beoogde pand en de oppervlakte waarover een kamerhuurder minimaal moet kunnen beschikken volgens het geldende Bouwbesluit. Daarnaast wordt het maximaal aantal personen, dat in een woning toelaatbaar wordt geacht, bepaald door de uitkomst van de toetsing aan de parkeernormen. Hiermee ziet het college er op toe dat de woon- en leefomgeving niet onevenredig onder druk komt te staan als gevolg van overbewoning.

3. Andere wet- en regelgeving

Ook op grond van andere wetten of regels kunnen eisen gelden of toestemmingen vereist zijn als een pand wordt gebruikt voor kamerverhuur. Dit zijn onder meer wetten en regelingen die gelden voor bouwwerken in het algemeen. In het hiernavolgende wordt alleen ingegaan op het Bouwbesluit 2012, vanwege de specifieke bepalingen voor kamerverhuur die het besluit bevat. Het Bouwbesluit 2012 bevat technische voorschriften vanuit het oogpunt van gezondheid, (brand)veiligheid en bruikbaarheid en stelt in bepaalde gevallen specifiek voor kamergewijze verhuur aanvullende voorschriften als het gaat om brandveiligheid. Een melding brandveilig gebruik is vereist als zich in de woning vijf of meer wooneenheden bevinden. De eigenaar/verhuurder is verantwoordelijk voor het naleven van die voorschriften. Vanzelfsprekend hebben ook de kamerhuurders een eigen verantwoordelijkheid bij het brandveilig gebruiken van de woning. Het komt bij kamerverhuur regelmatig voor dat een vluchtroute wordt geblokkeerd door fietsen, bierkratten, oud papier, meubels of vuilniszakken. Soms wordt elektrische bedrading ondeugdelijk gewijzigd of aangebracht, met kans op kortsluiting. De eigenaar/verhuurder en de huurders zijn er gezamenlijk verantwoordelijk voor dat een kamerverhuurpand ook veilig wordt gebruikt. Het college ziet er op toe dat deze wettelijke voorschriften worden nageleefd. Dit doet zij voor wat betreft brandveiligheid aan de hand van het jaarlijks op te stellen toezichtprogramma.

4. Inwerkingtreding

Deze beleidsregel treedt in werking op 1 januari 2016.

Ondertekening

Helmond, 8 december 2015.
Burgemeester en wethouders van Helmond,
De burgemeester,
Mevr. P.J.M.G. Blanksma-van den Heuvel
De secretaris,
Mr. drs. A.P.M. ter Voert
Bekend gemaakt op:
18 december 2015
De gemeentesecretaris,
Mr. drs. A.P.M. ter Voert